そもそも確定申告とは、年間で得た所得の合計金額を管轄の税務署に申告し、所得に応じた税金を納税をする手続きを指します。
それではなぜ不動産売却時に確定申告が必要なのでしょうか？
サラリーマンの方であっても給与所得以外の所得は会社は把握していないため、給与所得以外に所得が発生した場合に、個人で確定申告をしなければいけないのです。
不動産売却時に課税対象になるのが譲渡所得です。譲渡所得とは所有する建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得と言います。
譲渡所得は売却金額そのものではなく、売却金額から取得費（不動産購入時にかかった費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いた金額です。
譲渡所得の計算式
譲渡所得= 不動産の売却価格 –( 取得費用 ＋ 譲渡費用)
しかし、不動産売却後の確定申告が不要な場合があります。
不動産売却後の譲渡所得が0以下なら税金が発生しないので確定申告は不要です。
ただし、後ほど詳しく解説しますが譲渡損が出ても確定申告をすることで、その他の税金を控除できる特例を利用できます。譲渡所得がマイナスの場合でも譲渡所得申告することをオススメします。
確定申告は税金を納める申告だけでなく、税金が戻る還付申告もできることを知っておきましょう。
逆に言うと、不動産売却で譲渡所得が出た場合は必ず確定申告が必要となり、確定申告をしないと様々リスクががります。
次の章では確定申告をしない場合のデメリットについて解説します。
納税は国民の義務で、その金額を決めるための確定申告は重要な手続きです。もし確定申告を行わなかった場合は複数のリスクがあるため注意しなければなりません。
不動産売却益が出た場合に、確定申告をしないとどのようなリスクがあるのか、さまざまなペナルティがあることを知っておきましょう。
〇税務署が調査にくる
そもそもなぜ確定申告をしていないことがバレるのかですが、これは不動産取引で大きなお金が動いた場合は、税務署にチェックされる可能性が高いからです。
取引があり、大きな金額が動いたはずなのに確定申告がなされていないと、無申告の可能性があるとして調査されることが多いです。
税務署からの調査を受け、不動産売却の実態やそこで得た利益、確定申告をしていない事実などが明るみに出ると、税務署によって納めるべき税額を決められてしまいます。
税務署が決定する税額は、厳格な基準で定められているため、自分で申告した場合よりも課税額が大きくなる可能性があります。
また、基本的な税額に加えてその他ペナルティもあるため、確定申告をしていない状態で税務調査が入ると、普通に申告した場合の何倍や、何十倍もの金銭の支払いが必要なことは覚えておきましょう。
〇銀行の融資が受けられなくなる
事業をしている場合のリスクとしては、確定申告をしていないことで、銀行融資が受けられないことが挙げられます。これは確定申告をしないと、その年の決算書が正しく作成されていないからです。
決算書がないと事業としての信頼度が低くなり、融資を断られたり、すでに受けている場合でも打ち切られてしまったりする可能性があります。
また、決算書を偽って作成していることがバレると、今後の取引は一切できなくなる危険性もあるでしょう。加えて、銀行から税務署に通告がいき、確定申告をしていないことによるペナルティを課せられる可能性も上がるため、注意しなければなりません。
〇延滞税が課される
確定申告の期限を過ぎ、納税の期限を超過してしまうと、超過した日数に対して延滞税が課せられますが、延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%と高税率になります。延滞税は、申告をしても期限までに納付しないと課税されてしまうため、申告後は素早く納めることが大切です。
また、仮に期限を超過してしまった場合でも、より短期間で納付したほうが金銭的な負担は軽く済みます。納付をあとに伸ばすほど納税額も多くなるため、延滞してしまったことに気付いたなら、素早く精算することを心がけましょう。
〇無申告加算税が課される
そもそも、確定申告をしていないことに対してのペナルティもあり、これを「無申告加算税」と呼びます。無申告加算税は税額によって変化し、50万円までの部分には15%、それ以上の場合は20%の税率が加算されます。
たとえば、200万円の譲渡所得税を納税する必要があった場合、無申告加算税額は次のように計算します。
50万円×15％+（200万円－50万円）×20％＝37.5万円
この場合、本来納税すべき200万円とは別に、37.5万円分を追加で納税する必要があります。
譲渡所得がある状態で確定申告をしないと、その時点で確実に15%以上も税負担が増えることになり金額が大きくなるほど加算税も高くなるため、少なくとも無申告にはならないように、きちんと期限までに申告するように心がけましょう。
〇事前申請をすれば無申告加算税は軽減できる
税務調査を受ける前に自ら申告すれば、無申告加算税率が5％に軽減できます。期限内に確定申告をしていなかったとしても、気づいたうちに早めに確定申告をおこないましょう。
【無申告加算税がかからない場合もある】
確定申告する期限を過ぎていても、以下の条件をすべて満たせば無申告加算税は5％すらかかりません。
・本来の申告期限から1月以内の自主申告である
・期限内申告をする意思があったと認められる場合
※「意思がある」の定義は国税庁が定めており、次のいずれにも該当する場合です。
※その期限後申告に係る納付すべき税額の全額を法定納期限までに納付している
※その期限後申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税又は重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと
〇悪質な隠蔽には重加算税が課される
不動産の売却によって、明らかに譲渡所得があるにもかかわらず、確定申告をしなかったり所得を隠蔽した場合は「重加算税」が課せられます。
重加算税は悪質と認められる場合で、明確に定義が決まっているわけではありません。
しかし、故意に確定申告をせずに所得を隠そうとした場合など、申告の必要性を分かっていながら無視したときには、重加算税の対象になりやすいことは覚えておきましょう。重加算税の税率はケースによって異なりますが、35～40%と非常に重たいため、課税対象になると大きな税負担が待ち受けています。
〇申告内容を間違えたら過少申告加算税が貸される
過少申告加算税は、過少に納税額を申告していた場合に課される税金です。追加で10％課される税金で、過少に申告した金額が多かった場合には加算税の税率が上乗せされます。
ただし、自主的に申告誤りを修正した場合には、過少申告加算税は課されません。
不動産を売却し譲渡所得が出ると確定申告が必須であることはご理解頂けたと思います。ただ、自分で手続きをするのは面倒だと思う方もいるでしょう。
そんな時は税理士に確定申告の手続きを依頼すると、申告書の作成など必要な手続きをすべて対応してもらえます。
費用は申告書の作成と提出を依頼する場合は5万円程度、すべての手続きを依頼する場合は10万円程度です。
インターネットを使えば地元の税理士は簡単に探すことができますし、知り合いの税理士に依頼するのも良いでしょう。
税理士が見つからない場合は、確定申告の時期になると税務署に税理士による無料相談窓口が設置されますので必要書類を持参すればその場で職員のアドバイスを受けて申告書を作成・提出までできます。
その場での手続きが面倒なら無料相談会で相談に乗ってくれた税理士さんに依頼するといいでしょう。
ただし、確定申告期間の2月~3月はどこの税理士も繁忙期なので、早めに相談しておきましょう。
ここまで読んでいただき、自分で確定申告をしようと考えた方のために確定申告が手続きの流れを紹介します。
・課税譲渡所得を計算する
まずは課税譲渡所得を計算します。計算方法は次の通りです。
譲渡価格は実際に売却した金額です。取得費は土地建物の購入代金から建物の減価償却費を差し引いた金額です。
譲渡費用は売却時に必要だった仲介手数料、広告費・測量費・立退料・建物取壊し費用・印紙税を含まれます。
・必要書類を揃える
次に必要書類を揃えます。必要書類には税務署で入手する書類と、添付するべき書類があります。
| 書類名 | 入手場所 |
| 確定申告書第一表、第二表（B様式） | 税務署 |
| 申告書第三表（分離課税用） | 税務署 |
| 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】 | 税務署 |
| 売買契約書のコピー | （不動産の売却時に締結したもの） |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 法務局 |
| 領収書 | （不動産の売却時に入手したもの） |
税務署で揃えるべき書類は、税務署に直接行くか、国税庁のホームページの確定申告作成コーナーで作成することも可能です。
・確定申告書を作成する
必要書類を揃えたら確定申告書を作成します。確定申告が初めての人には難しいと思いますが、記入の仕方や計算方法がわからない場合には、税務署で確定申告の前になると無料相談を行っています。そちらでは税理士がどんなことでもわかりやすく教えてくれるので、添付書類をそろえて無料相談に行ってみましょう。
・確定申告書を提出する
確定申告書の作成ができ、添付書類もそろえたら確定申告書を提出します。提出期限は翌年の2月16日から3月15日までです。この期間に税務署に持参するか、郵送、もしくはe-Taxでの電子申告で提出することができます。
