和歌山市で不動産を売る時の注意点は？～うえくぼ不動産事務所～ | 不動産について | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１，売却価格は相場を基準に決めること

売り出し価格を決めるためには、不動産会社へ査定を依頼する前に、近隣の物件相場を調査しておくことも大切です。

不動産会社が提示する査定額は会社によって違います。近隣の相場を把握しておけば「もっと高く売れたのに・・！」と安売りして後悔しなくなるでしょう。

近隣物件に似たような条件の物件がいくらで売りに出ているかを調べれば、大体の相場が把握できます。
相場の調べ方は、不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションを使って過去の相場を調べるのもおすすめです。

このサイトでは実際に売れた価格（成約価格）調べることができるため、あなたの不動産が実際に売れる価格に近い金額が分かります。

うえくぼ不動産事務所では近隣の事例も交えながら相場のご説明を致します。

２，不動産売却に必要な費用を把握しよう

不動産を売却する際には手数料や税金などいろいろな費用がかかります。不動産の売却価格がそのまま利益になるわけではないので注意しましょう。

売却費用の主な内訳は以下の通りです。

【項目費用の目安】

〈仲介手数料〉（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税

〈印紙税〉　1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。

〈抵当権抹消費用〉　司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円くらい

〈譲渡所得税・住民税・復興特別所得税〉　売却した年の1月1日時点での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら課税譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら課税譲渡所得の20.315%

上記以外にも、古家を解体して売る場合の解体費用、土地の境界を計測する測量費用、住み替え時の引っ越し費用など場合によって発生する費用があります。

３，査定依頼は複数社に依頼しよう

不動産会社が提示する査定価格は会社によって大きく異なる場合もあり1社だけでは正しい査定額が分かりません。

複数の不動産会社の査定額を比較すれば、不動産がいくらで売れるかの目安がより正確に分かります。

大事なのは査定額ではなく、不動産会社の対応が比較できるので安心して仲介を任せられる会社が選びやすくなるという点です。

４，査定額だけで仲介業者を選ばないようにしよう

複数の会社に査定を依頼した際、つい高額査定をした会社に仲介を依頼したくなりますが、提示された査定額で売れる保証はありません、というより、相場よりかけ離れていれば和歌山では売れません。

本質的には「信頼して任せられる会社か？」を見極めて仲介会社を選びましょう。不動産会社を選ぶ際は企業と営業マン両軸で比較するのが基本です。

〈会社の専門性と実績を確認〉

不動産会社と一口に言っても、各社は得意としている分野が異なっています。分譲マンションの売買をメインにしている会社、賃貸物件の管理を得意とする会社、買取再販に特化している会社など様々です。

もし希望する分野と専門が異なる不動産会社にあなたの不動産の売却を依頼してしまうと、必要な情報や経験が十分にないため、売却が成功しにくくなるでしょう。

不動産の売却をする際は不動産仲介業をメインとする不動産会社に依頼しましょう。仲介業専門の会社の方がノウハウや専門知識が豊富にあり、スムーズに売却をサポートしてくれるでしょう。

〈営業マンの実力と人間性を確認〉

営業マンの実力を測るには、まず売買仲介業務歴を確認すると良いでしょう。業務歴が長いほど専門知識や売買実績がある可能性があるので安心して仲介を任せやすいです。しかし、業歴が長いだけでクレームだらけの営業マンもいないわけではありません。

また、希望や条件を最後まで聞き取り質問にも的確に答えてくれ、難しい専門用語を使わず初心者にもやさしい言葉で説明してくれる担当者は信頼できます。

どんなに実績のある会社でも、親身に話を聞かない担当者は「人」として信頼できませんので避けた方がいいと思われます。

５，安易に専任媒介契約を選ばないようにしよう

査定を受けた不動産会社の中から仲介を依頼する場合は、会社と媒介契約を締結します。

不動産会社に仲介を依頼する際に締結する媒介契約の種類は3つあります。

一般媒介契約は、複数の会社に仲介を依頼でき、自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。

専任媒介契約は1社に仲介を任せる契約で自己発見取引も可能です。

専属専任媒介契約は1社だけに任せるだけでなく自己発見取引が禁止されている契約です。

不動産会社は自社とだけ契約してもらった方がメリットがあるので、専任媒介契約を勧める会社が多いのですがその提案を鵜呑みにしてはいけません。

「どうしてもこの会社に依頼したい！」という会社であれば良いですが、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。

うえくぼ不動産事務所では基本的には一般媒介契約をおすすめしております。

６，不動産会社の囲い込みに注意しよう

不動産会社の担当者を信用して任せているだけでは、もしかしたら知らない間に貴重なチャンスを失っている可能性があります。

それが、不動産会社の担当者による物件の囲い込みです。

依頼者側としては、物件をできるだけ広く外部にも公開して、購入希望者を募ってほしいものです。しかし、不動産会社としては、ほかの不動産会社の客が購入した場合には片手仲介(売主もしくは買主のみの仲介)となり、自社の客が購入する両手仲介(売主買主両者を担当する仲介)の場合ほど報酬を得られないという事情があります。

初めのうちは自分の担当者が内覧の顧客を連れてくるのが普通ですが、その後いつまでも、ほかの不動産会社からの内覧者が来ないという場合は要注意です。

７，内覧されることを予想しよう

売却活動が始まると、広告・宣伝が行われます。それを受けて購入を検討する人が現れたら、不動産会社の担当者の案内で実際に物件を見に来てもらいます。

これを一般に「内覧」と呼んでいます。この時の印象で、購入するかどうかが決まるといっても過言ではありません。

内覧時に購入検討者によい印象を与えるには、商品である物件を魅力的に見せる工夫が大切です。

最低でもキレイに片づけて掃除しておきましょう。特にキッチン、浴室、トイレなどの水回りは内覧者がよく見る箇所なのでキレイに掃除しましょう。

自分で掃除するのが面倒という方はハウスクリーニングを依頼するのがオススメです。

８、契約書類はきっちり確認しよう

購入者との条件交渉が終わるといよいよ売買契約を締結して(一般的には)手付を受領し、決済日に不動産を引渡します。

不動産の売買契約時には売買契約書の内容をしっかり確認することが大切です。

売買契約書には不動産をいくらで売却するか、いつ不動産を買主に引き渡すかなどが記載されています。その他にもトラブルが起きた場合の責任範囲なども記載されています。

買主と口約束した内容も契約書に書かれていなければ裁判等の争いになった際に立証できなくなってしまうので、契約書に印鑑を押す前にしっかりと確認しましょう。

売買契約書に印鑑を押してしまうと、その後契約内容を変えることは両者の合意がなければ難しく、契約内容に違反した場合違約金が発生してしまう可能性もあるので注意しましょう。

９、確定申告を忘れずに

不動産を売却し譲渡益が出た場合、売却した翌年の2月中旬から3月中旬の間で確定申告をしなければいけません。

※2020年については新型コロナウイルスの影響で確定申告の期限が変更されました。期限については重要ですので、毎年必ず最新情報を国税庁ウェブサイトで確認しましょう。

確定申告とは、1年間に得た所得の合計金額を管轄の税務署に申告し、納税をする手続きを指します。

給与所得者であれば、会社側が税額の過不足を調整する「年末調整」を行ってくれます。

しかし不動産売却で譲渡所得が発生した場合は、給与所得などとは別に申告することが必要なので(分離課税)、納税者自身が確定申告の手続きをしなければいけません。

期限に遅れて申告した場合は無申告加算税と延滞税が課せられるので、忘れずに確定申告をしましょう。

その不動産を購入した時より売った時の方が安ければ譲渡所得税はかかりません。

１０，（マンションの場合）同建物の売り出し状況を知っておこう

同じマンション内で売り出しが競合すると、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」や「上階」や「角部屋」に人気が集まりやすいです。

特に大型マンションだと複数の部屋が売りに出ていることはよくあることです。

自宅マンションの売り出し条件によっては、同マンションのライバル物件の方に内覧が集中し、いつまで経っても売れないことも考えられます。

売れない期間が長引くと「売れ残り物件」のイメージが付き、ますます売れにくくなります。

不動産会社に相談をすれば、周辺の売り出し状況は教えてもらえます。もし競合物件が多い場合は売り出しタイミングをずらしてみるもの1つの手です。

１１，（戸建の場合）売り出し前にリフォームまでは不要

築年数が経過している戸建てやマンションを売却する方の中には「売却前にリフォームした方がよい？」と悩む人もいます。

もちろん家を高くスムーズに売るにはリフォームが有効な場合もありますが、基本的にはリフォームせずに売り出した方が良いです。

リフォームすることで不動産が売れやすくなるというメリットがある一方で、リフォーム費用分を上乗せした価格で売れることはほとんどありません。

リフォームせずに売り出してみて、どうしても売れない場合のみリフォームを検討すればいいので、売却前に独断でリフォームをするのは控えましょう。

１２，境界線を確認しておくようにしよう

戸建てや土地を売り出す時、境界線が定まっていないと正しい査定額を算出できない場合があります。相続した家や先祖代々受け継いでいる土地は境界線が不明確な場合も多いので注意してください。

確定された境界は法務局で入手できる確定測量図を見れば分かります。確定測量図は土地の境界を確定していることを証明する書類で、お近くの法務局の窓口、もしくは郵送、インターネットで入手できます。

もし法務局に確定測量図がなく境界が定まっていなかった場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」をお願いすることが出来ます。金額はその土地の広さや隣地が官有地かによっても異なりますが、50万円を超えることもあるので、予算を多めに取っておくなど注意が必要です。

しかし、独断で確定測量を先行させるのはやめた方が無難で、不動産会社に相談して確定測量のタイミングをはかる方がいいでしょう。

１３，相続物件の売却時の注意点

相続した物件を売却したい場合は相続登記を早めに行いましょう。

土地や建物の所有者についての情報は法務局に登記されており、相続によって所有者が変わった場合は、登記名義を変更しなければそのままでは売却できません。これを「相続登記」といい、相続を原因とする所有権移転登記を行います。
この手続きには、相続から何日以内に行うべきという期限も、行わなかった場合のペナルティもありません。ただ、登記を行わないままでいると、次のようなデメリットが考えられます。

・第三者に対し所有権を主張できないので、売却や借金の担保にできない

・登記するまでは相続人全員の共有状態であるところ、仮に法定相続分(民法で定められた相続分)で登記していた場合には他の相続人が持分を勝手に売却する可能性がある

・相続人のうち誰かが亡くなれば、さらにその人の相続人たちの同意や協力がなければ登記や売却ができなくなる

上記についてはおひとりでなかなか判断しにくい部分もありますので、うえくぼ不動産事務所までお気軽にご連絡下さい。

１４，ローン残債がある不動産売却時の注意点

基本的には住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければ、不動産を勝手に売却することはできません。

登記手続上は抵当権をつけたままでの所有権移転をすることもできるのですが、その場合は買主が抵当権の負担をそのまま受け継ぐことになってしまいます。そこで実務上は、所有権移転登記の前提として必ず抵当権を抹消します。

抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えない際に、住宅ローンを融資している金融機関が担保である物件を差し押さえて競売にかけることができる権利です。

ローンの残債がある限りはその権利は金融機関側にあるため、勝手に物件を売却して譲り渡してはならないと「ローン契約」に規定されているのが通常です。

不動産の売却金でローンを一括返済できると理想的なのですが、売却金額よりローン残債が多い（オーバーローン）場合は、

・手持ち資金で補填する

・住み替えローンを利用する

・任意売却を利用する

といった方法でローンを完済しなければいけません。

１５，賃貸物件売却時の注意点

賃貸中の物件であっても、売却するかは持ち主が自由に決められるのが一般的です。売却に関して借主の承諾は必要ないため、連絡は事後通知でも問題ありません。

売りに出すタイミングは入居者が退去した後の方が内覧も自由に行えます。

また、入居者が物件の購入意思がある場合は、買主を探す手間がなくスムーズに売却できます。

そのため賃貸物件の売却を検討を始めたら、一度入居者に購入の意思確認を取ると良いでしょう。

１６，離婚をきっかけとして売却する場合の注意点

離婚がきっかけで不動産を売却する場合「不動産を売却して、売却金を折半」する方法が理想でしょう。

ただし、住宅ローンが残っている物件の財産分与をどうするか悩ましい問題です。

物件の売却金でローンを完済できれば、残りの代金を分与すれば後から問題が起こってくることはありません。

ただ売却金だけでローンを完済できない場合は、ローン残債を誰が払うのか、残った住宅の名義人は誰にするかなど、問題が生じます。

１７，住み替えを理由に売却する場合の注意点

住み替えを検討している場合「居住中の住宅を先に売る」か「新居を先に購入する」か迷われることでしょう。

どちらを先に進めるかを決めるにあたってメリットとデメリットを把握しておきましょう。

どちらを先に進めるか迷われているなら「売り先行」がおすすめです。

売り先行の方が、購入計画(資金計画)をしっかりと立てられ安心なうえ、物件が売れないという心配もなくなります。
買いを先行すると、家が売れないリスクが伴います。万が一、物件が売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむことになるので、資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。

１８，資産整理で古い物件を売却する場合の注意点

実家や空き家を処分したいと思っても、物件が古いと買い手を見つけるのに苦労するかもしれません。

ただ、古家をリノベーションして住みたいという需要もありますので、ひとまず先に取り壊さず売りに出しましょう。

仮に古家を取り壊すにしても、取り壊しの時期や解体費用負担を売主買主どちらにするか（買主が取り壊すならその分売買代金を調整するなど）を話し合わなくてはなりません。

また、更地にすると固定資産税が家付きの土地に比べて軽減措置が受けられなくなるため、最大で6倍も上がります(=本来の税額に戻ります)。

よって、慌てて取り壊さず、その時期については慎重に検討することが必要です。

まとめ

不動産売却に関係するさまざまな状況を想定して、ステップごと・ケースごとに注意点をお伝えしてきました。

不動産売却は素人が簡単には行えません。プロに任せれば安心で、すべての窓口にもなってくれます。

売却を成功させるポイントはいくつかありますが、中でも大切なのは信頼できる不動産会社を見つけることです。

うえくぼ不動産事務所では上記全てにおいて相談・サポートさせて頂いております。

皆様の最良のパートナーにしていただけますよう全力で頑張りますので安心してお任せください。