空き家を売却する方法は大きく分けて3つあります。そのまま売却する方法、更地にしてから売却する方法、不動産会社に買い取ってもらう方法、それぞれどんなときにおすすめなのか、またどんなメリットと注意点があるのか、順にご説明致します。
〇 そのまま売却する
家を解体せずに「中古住宅」、もしくは「古家付き土地」として売却する方法です。
メリット
中古物件は土地と新築物件を購入するより安く手に入れられるため、新築で家を建てる費用が足りない人からのニーズがあります。また、購入者が自由にリフォームできる点にも魅力があり、自分好みの間取りや内装にリフォームしたい人からのニーズが期待できます。
さらに、そのまま売却すると売主が空き家を解体し整地する必要がないため、売却にかける費用や手間を省くことができます。
注意点
築年数や建物の老朽化の具合によっては需要の低さが理由で、なかなか売れない可能性があります。売却活動中に損壊したり劣化が進んだりしないよう、売れるまでの期間、管理に注意するようにしましょう。
2つ目は、空き家を解体して更地にしてから売却する方法です。建物の老朽化が進んでいて、倒壊の恐れがある場合や、リフォームやリノベーションに多額の費用がかかる場合におすすめです。解体費用は発生するものの、解体費用を売却価格に上乗せすることが可能ですよ。
メリット
更地にするメリットは、古家付き土地として売却するより早く買い手が付く可能性が高い点にあります。更地として売却するケースでは、購入後に買主が解体費用を負担する必要はありません。
また、激しく老朽化が進み、草木が伸び放題になっている物件が、買い手に魅力的に映る可能性は低いでしょう。これらのことから、古家付き土地として売却するより更地にしたほうが、早く売れる可能性が高まります。
注意点
更地として売るためには、売主自身が空き家を解体し整地する必要があるため、それだけ売却にかかる費用が高くなります。
また、更地にすると建物付きの場合と比較して固定資産税や都市計画税が高額になります。建物がある場合の固定資産税や都市計画税は減税措置の対象です。しかし、建物を解体してしまうと軽減措置の対象でなくなってしまうため、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に上がります。
〇買い取りを依頼する
空き家を不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。買い取りは、とにかく早く売りたい人におすすめです。「現金化して複数人いる相続人に分配したい」「特別控除の受けられる期限内に売りたい」という人は、買い取りを検討するとよいでしょう。
メリット
買い取りのメリットは、現金化するまでのスピード感にあります。一般的な不動産売却の場合、仲介売却だと買い手が現れるまでに数か月〜半年、ときには1年ほどかかることもありますが、買い取りなら、買取査定を受けて業者との売買契約を交わせば、早くて数日で物件を現金化できます。
注意点
買取価格が市場価格より安くなる点に注意が必要です。なるべく多くの不動産業者の査定を受け、比較検討してから買い取りしてもらう業者を選ぶようにしましょう。ご自身で複数の不動産業者を回られるのがご面倒な方は当事務所にご連絡下さい。当事務所は買取は致しませんが、より高く買って頂ける不動産業者をご紹介することが出来ます。
取引の過程で発生する費用は、不動産売買をするときの大きな関心ごとの1つなのではないでしょうか。ここでは、空き家の売却にかかる費用と税金を説明します。
【仲介手数料】
不動産業者に空き家の売却を依頼し、売却が成立した際に不動産業者に支払う報酬です。上限金額については、宅地建物取引業法で以下のように定められています。不動産業者によっては上限より低い仲介手数料のケースもありますが、ほとんどの場合は上限通りの金額が請求されます。
売却価格が200万円を超え400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円＋消費税
売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3％＋6万円＋消費税
※なお、仲介する空き家の取引額が400万円以下の場合、「空家等の売買又は交換の媒介における特例」として、不動産業者は仲介手数料のほかに調査費をはじめとする必要経費を18万円を上限に売主に請求することができます。
【解体費用】
更地にしてから売却する場合、解体費用がかかります。戸建に多い木造建築の場合は、1坪あたり3万円～6万円程度が相場です。解体費用は、主に建物の種類によって決まりますが、立地条件や老朽化の度合い、業者によっても異なります。まずは、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討して選ぶとよいでしょう。当事務所にご連絡頂ければ解体業者をご紹介致しますのでお気軽にお問い合わせください。
空き家を売却した際にかかる税金は主に、譲渡所得税、登記費用、印紙税の3つです。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
空き家を売却して得た利益にかかる税金です。税額は利益に税額をかけて算出します。税率は空き家の所有期間によって異なり、以下のように定められています。
短期譲渡所得税率 39.63％
長期譲渡所得税率 20.315％
【登記費用】
相続した空き地を売却する場合は、相続登記を行う過程で、申請書類の取得費、登録免許税、司法書士への依頼費用がかかります。相続登記とは、法務局に申請して不動産の名義変更を行うことです。相続登記を行うことで、初めて自分の不動産として扱うことができるようになるため、相続した空き家を売却するには相続登記が必要です。
・書類の取得費数千円程度
・司法書士への依頼費用6万円～10万円程度
登録免許税については、免税措置も設けられています。詳しくは国税庁ホームページを確認してみてください。
【印紙税】
印紙税とは、不動産売買契約書を含む課税文書を作成する際に課せられる国税です。空き家を売却する価格に応じて税額が定められています。令和4年3月31日までの間に作成された契約書は租税特別措置法による軽減措置の対象となります。軽減措置を受けた際の金額は以下の通りです。
10万円を超え、50万円以下のもの200円（400円）
50万円を超え、100万円以下のもの500円（1千円）
100万円を超え、500万円以下のもの1千円（2千円）
500万円を超え、1千万円以下のもの5千円（1万円）
1千万円を超え、5千万円以下のもの1万円（2万円）
5千万円を超え、1億円以下のもの3万円（6万円）
※（ ）内は軽減前の本則税率です。
【 査定依頼】
空き家を売却するときは、まず不動産業者に査定を依頼し、売却したい空き家の売り出し価格の目安をつかむことから始めます。査定依頼は複数の不動産業者に行い、各社の査定額や対応を比較するようにしましょう。ネットでは1回の申し込みで、複数の業者に簡単に行う査定（簡易査定）の依頼をかけることができる便利な一括査定の方法もあります。
複数社の「簡単査定」の結果を比較して数社に絞り込んだら、実際に現地で空き家を査定してもらう「訪問査定」を受けましょう。「訪問査定」では、「簡易査定」に比べて、より精度の高い査定額を出してもらうことが可能です。より高く査定額を出してもらうために、担当者が物件を見に来る前には、念入りに片付けや掃除を行っておくとよいでしょう。
【 仲介業者を決める】
査定を依頼した不動産業者のなかから、信頼できる業者と売買を仲介してもらうための媒介契約を結びます。仲介業者を決める際は査定額だけで判断せず、その会社の売却実績や対応のスピード感、営業担当者の人柄や知識量なども考慮して判断するようにしましょう。
不動産業者と媒介契約を結んだら、空き家の売却のための売出価格を決めます。ここでの価格設定を誤ると、相場より安値で売却されてしまったり、高過ぎてなかなか買い手が見つからなかったりする恐れがあるので不動産業者と相談しながら慎重に決めましょう。
なお、媒介契約には3種類あります。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」それぞれの特徴を踏まえて、契約形態を決定しましょう。
【 売却活動を行う】
不動産業者と相談して物件の売出価格を決めたら、売却活動が始まります。不動産業者からの営業によって、購入希望者が現れたら、実際の売却価格や引渡しのタイミングについて交渉の場が設けられます。
購入希望者はできるだけ安く買いたいと考えているため、多くの場合値引き交渉が行われるでしょう。真摯に対応しつつ、売却価格が希望価格に近付くよう交渉を進めていきましょう。
【売買契約、取引】
交渉が成立したら、不動産業者が契約書の作成を行います。全ての書類がそろい、手続きを終え次第、金銭の授受及び引渡しで取引完了となります。
