Q&A
よくある質問
Q&A

ご依頼にあたっての疑問にお答えしています

人生の中で不動産の売買というのはそう何度も行うものではなく、多くの方にとって初めての経験で、わからないことやご不安を抱えていらっしゃる方も多いです。不動産売買のプロフェッショナルとしてお客様に寄り添い、様々な疑問やご不安を解消できるよう、どんなご質問にも丁寧にお答えしています。

  • のの売却時に仲介手数料はいくらかかる?

    仲介手数料売却金額が400万円以上の場合「売却金額×3%+60,000円」(別途消費税)が上限と定められています。
    媒介契約を締結しても売却が成立しない場合には仲介手数料はかかりませんのでまずはお気軽にご相談ください

  • 住みながらでも売却はできますか?

    はい、可能です。
    お住まいになりながら売却活動を進められるお客様の方が多くいらっしゃいます。
    売主様と購入希望者様と十分なお打合せのもと、物件の内覧やお引渡し時期についても調整致しますのでご安心ください。

  • 住まいの売却、まずは何から始めたらいいのでしょうか。

    まずは、なぜ住みかえたいのか理由を明確にし希望条件を整理しましょう。
    「子供が大きくなったのでもっと広い住まいに」「老後はコンパクトに、便利な都心に住みたい」「急に転勤が決まってしまった」・・・など、ご相談にいらっしゃるお客様のご事情は様々ですが、漠然とした希望を整理し優先順位をつけていくことがお住みかえを成功させる重要なポイントです。

  • 坪単価はどのように計算しますか?

    土地の1坪あたりの価格のことを坪単価といいます。

    物件価格÷面積(m²)÷0.3025で計算します。
    土地の販売価格などを比較する際に用いられることが多いです。

  • 1坪ってどのくらいの広さですか?

    約3.3m²の面積で、目安としては畳2枚程度の広さになります。

  • 「4LDK」は、どのような間取りですか?

    「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンのことで、「4LDK」はリビング・ダイニング・キッチンと他に4つの居室があることを示しています。

  • の買い換えの場合、売却先行と購入先行のどちらが良いでしょうか?

    どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
    売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
    一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
    いずれにしてもお買換えプランとスケジュール調整が重要になります。

  • の買換えはどうやってすれば良いのでしょうか。

    買換えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
    つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。納得のいく売却・購入をするためにも当事務所にご相談ください。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案いたします。

  • 不動産売買契約ではどのような手続きを行うのでしょうか。

    売買契約書の読み合わせ及びご説明を行います。
    売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。 また、売主様・買主様双方がご納得・ご理解いただいた後に、手付金の授受を行います。
     

  • 住宅ローンにはどんな種類のものがあるのでしょうか。

    大きく分けて民間金融機関が提供するものと住宅金融支援機構による証券化の仕組みを利用したフラット35が現在の中心です。フラット35は長期固定金利型、民間金融機関のローンは変動金利型、固定金利(期間選択)型、全期間固定型といったタイプが用意されています。金融機関、ローン商品ごとにそれぞれ年齢、年収、返済比率などの条件がございますので、金融機関にご確認ください。
     

  • マイホームを保有することでかかる経費を教えてください。

    不動産の所有者には「固定資産税都市計画税」が課税されます。この他、マンションの場合は管理費修繕積立金などが必要となります。また修繕・リフォームの費用も考慮しておいてください。

  • 購入するために必要な諸経費は一般的にはどんなものがあるのでしょうか。

    主なところでは仲介手数料登記に必要な登録免許税等、火災保険料、、固定資産税の日割り精算金、借入をされる方はローン事務手数料などが必要となります。目安としては物件価格の7%~10%程度と言われています。

  • 不動産購入のための頭金はどれくらい用意したら良いでしょうか。

    一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので特に決まりがあるわけではありません。
    何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので当事務所または金融機関にご相談ください。

  • 購入可能な物件価格はどうやって計算すれば良いでしょうか。

    一般的には月々支払うことが出来るローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。ただし、希望の借入が出来ない場合もございますので、当事務所または金融機関にご相談ください。

  • 購入したい物件があります。どうすればいいですか?

    まずは当事務所にご連絡下さい。
    資金計画等や物件のアドバイス等お話し合いの上、購入申込の手続きを致します。

     

  • 住宅購入を考えています。マンションと一戸建てどっちが良いでしょうか。

    それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
    マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
    どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。

  • 物件購入を考えています。メールなどで手軽に新着物件情報をもらえませんか?

    当事務所ではご希望条件をお教え頂けますと、ご希望の不動産物件をメールにてお送りするサービスを行っております。(もちろん無料です)

    膨大な物件数からお客様自身で最良の物件を探すのは難しい部分があり、また、物件の問題点等を見逃して結局時間の無駄となることが多いです。

    物件探しは是非当事務所にご相談下さい。

     

  • マイホーム探しは複数の不動産業者に依頼した方が良いでしょうか?

    不動産業者は「レインズ」というシステムに不動産情報を登録し情報を共有しています。
    よって窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えるでしょう。窓口を複数にするとそれぞれの不動産業者から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
    自分の希望をしっかりと汲み取ってくれる営業担当に任せるのが最良の方法です。

  • マイホームの探し方を教えてください。

    現在はインターネットにより不動産物件の情報は入手しやすくなりました。
    一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に買い手がついてしまうものもあります。
    おすすめは自分で探すのと並行して信頼できる不動産屋に物件探しを依頼することです。色々な情報チャンネルから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。当事務所では所有権移転が成立するまで全て無料でアドバイス致しますので安心して不動産取引をお任せ頂けます。

  • 中古マンションを購入しましたが、入居後マンション管理組合から延滞管理費300万円の請求を受けました。契約時にそのような説明も受けませんでした、どうしたらよいですか。

     

    マンション管理費等の滞納があった場合、管理組合は売買により新しい所有者になった買主に対してもその管理費等の滞納金を請求することができますので、延滞管理費の支払い義務が生じます。しかし、宅建業法では宅建業者に対して「管理費の額、修繕積立金の額及びそれらについて滞納がある場合には滞納額」を説明することを義務付けていますので、売主業者や媒介業者が滞納額について説明していなかった場合は業者は宅建業法上の義務違反を問われるとともに民事的な責任を負うことになります。

  • 50年前に雑木林150坪を買い、放置してます。「その土地を坪5万円で買うという人がいる。売ってあげるが、整地費として100万円必要だから、まずそれを支払って下さい」と、宅建業者から電話がありました。価格は坪5万円にこだわりませんが大丈夫でしょうか。

    おそらく詐欺でしょう。そういった場合、不動産売買契約を先に行います。契約書に「契約後に整地をする」という特約を付します。宅建業者が遠隔地の不動産の買取や売買斡旋をするといって造成工事費用や測量代金を騙し取る商法があるようです。また、こういったケースの場合、本設問の雑木林の売買は宅地の売買に該当しない可能性があるため、宅建業法の適用がなく消費者契約法での判断となる可能性があるのでお近くの消費生活センター等へまずご相談するのが良いでしょう。

  • 中古住宅の契約が成立し売却することができましたが、売買契約時に媒介報酬全額を請求されました。全額払ってしまうと最後の引渡しまで面倒見てくれるか不安です。

    報酬請求権の発生する時期は、当該媒介に係る売買契約が成立したとき、とされていますので媒介業者には報酬請求権はあります。しかし、媒介業者の引渡し業務を完全に履行させる趣旨として「媒介報酬は宅地建物売買、賃貸及び交換の契約が成立した際に半額、代理又は媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう求める」と国土交通省(建設省)による指導(昭和27年通牒)もあります。納得できない場合は媒介業者と話をすべきでしょう。

  • 媒介業者土地売却をお願いして専任媒介契約を交わしました。しかし、売りに出してから3か月になりますが、売出価格では売れそうもありませんので、一旦売却を中止することにしました。媒介業者専任媒介契約の更新はしない旨を伝えたところ、それまでかかった広告費用や物件調査費用を請求するといわれました。支払う必要がありますか。

    支払う必要はありません。ただし、 依頼者が媒介業者に「特別に依頼した広告の料金」や「遠隔地への出張旅費」がある場合には依頼者の負担となり、依頼者は媒介業者の請求に基づいてその実費を支払わなければなりません。それ以外の情報登録料や通常の広告、物件の調査等のための費用は依頼を受けた媒介業者の負担になります。

  • 不動産の売買契約を締結し手付金を支払いました。その後、自己都合により手付放棄による解約をしました。ところが、媒介(仲介)業者から媒介手数料の残金半額を請求されています。業者には契約を締結しただけで媒介手数料全額を請求する権利があるのでしょうか。

    売買契約が成立した場合、契約の当事者間の問題でその契約が解約になったとしても媒介業者の報酬請求権は失われないと解されています。したがって、媒介業者は媒介手数料の残額を請求することができることになります。しかし、媒介報酬の請求について争いになると、裁判所は手付解除により契約が解除されたことで当初予定していた取引が完了せず媒介業者の媒介業務の量が軽減されたこと等を理由として報酬全額の請求までは認めないこともあるようですので、その辺を引き合いに出して媒介業者と話し合うといいでしょう。

  • 土地建物の購入をローン特約付きで契約しました。契約書の金融機関欄は「〇銀行、△銀行等」とあります。〇銀行に断られたので解約するといいましたが、媒介業者は☓銀行に行ってそれでもダメならノンバンクに申込みに行ってください、言ってきました。断れないでしょうか。

     売買契約書のローン条項の申込金融機関欄に「☓銀行」も記載されているのであれば、☓銀行にも申込みを行わなければならないでしょう。ただし、ノンバンクについては銀行とは金利等の融資条件も異なるでしょうから「銀行等」には含まれないと考えられますので、契約書に具体的な記載がなければ申込みを行う必要はないでしょう。融資を利用する場合には金融機関名を具体的に特定して重要事項説明書売買契約書に明記しておくことが大切です。

  • ローン特約とは?

     ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除(解除条件)したり、契約を解除することができる(解除権の留保)との条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。「ローン特約」を付けるときは、1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、 などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。あなたの契約が、「ローン特約条項」によって解除されるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、 媒介(仲介)業者は買主に対して手付金を返還するよう促す必要があります。

  • 「建築条件付土地売買」とはどういうものですか?

    土地売買契約を締結するに当たってその土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。つまり土地を造成した業者がそのまま建物も建築するのでその業者建物を注文してくださいという契約になります。建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には土地売買契約は無条件で解除されます。「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、「一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること」、 「請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは本売買契約は解除になること」、「本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと」などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。

  • 土地建物売買契約をして手付金を支払いました。「契約日から1か月経つと手付解除はできない」という契約になっていますが、こういう契約は有効でしょうか。

    民法557条1項の手付けの規定は任意規定であり、一定期日を過ぎると手付解除ができないとする手付解除期日の特約を設けることはできます。しかし、売主が宅建業者の場合は、その手付がいかなる性質のものであっても解約手付とみなされ、相手方が履行の着手をするまでは当該契約を手付解除することができます。また、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となります(宅建業法39条)。なお、「売主(業者)および買主は、相手方が契約の履行に着手をするまで、または所定の期日までは手付解除できる」旨の特約が付された売買契約が締結された事案で、買主は、売主が履行に着手するまでか所定の期日までのいずれか遅い時期までは手付解除できるとして、売主が所定(手付解除)の期日到来前に「履行に着手」した場合であっても、買主の手付解除を認めた裁判例(名古屋高判平成13年3月29日)があります。つまり、宅建業者が売主で買主が個人の場合は「手付解除期日もしくは履行着手のどちらか遅い方で解除ができる」となり、宅建業者売主で買主が個人の場合以外は「手付解除期日もしくは履行着手どちらか早い方」が解除できる期日なります。

  • 新築住宅を購入するため、自宅で物件の説明をするよう頼み、自宅で購入の申し込みをました。3日前に、完成済みのその住宅の中で契約しましたが、やっぱり駅から遠いので解約したくなりました。今ならまだクーリング・オフができますか。

     いったん契約をしたら消費者であっても原則として一方的に契約を取りやめることはできません。しかし、特定の取引に限って契約の締結後も一定期間消費者に熟慮する余裕を与え、その期間内であれば一方的に契約を解消することができる制度を「クーリング・オフ」といいます。複雑で高額な不動産の取引においても宅建業法37条の2で規定されています。宅建業法では、売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだような場合、宅建業者から書面によるクーリング・オフ制度について告げられたその日から8日以内に限り、解除通知書面を発信すれば無条件に契約の解除ができます。ただし、買主が、自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出、そこで申込みあるいは契約をした場合には、無条件で申込みの撤回または売買契約の解除をすることはできないことになっています。今回の場合は、買主の申出により自宅で買受けの申込みが行われているようなので基本的にはクーリング・オフによる契約の解除はできないことになります。

  • 自分のを売る契約をしました。自己都合で契約を解除しなければならなくなりました。契約を解除することはできますか。

    基本的に当事者間で特段の定めがなければ手付解約手付とされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は「手付放棄」、 売主は「手付倍返し」をして契約の解除をすることができます。売主側は「手付倍返し」による解除となりますが、 買主が「履行の着手」を行っている段階であれば契約条項に従い、契約違反による「違約金」の支払いで解除することができます。

     

  • 不動産の購入申込みを行い、申込金を支払いましたが、こちらの都合でキャンセルをしたいと考えています、 申込金は戻ってくるのでしょうか。

    宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています(宅建業法47条の2第3項)。購入申込みに際して支払った「申込金」は、物件の購入の意思を示すため等に支払った預り金ですので、自己都合によるキャンセルであっても返還されます。契約の締結前に支払う金銭がある場合は、その金銭を支払う理由と取り扱いについて、 売主や媒介(仲介)業者に確認をしてから支払うように注意しましょう。また、契約後に支払う「手付金」につきましては、自己都合のキャンセルでは多くの場合戻ってきません。

  • 不動産業者から新築住宅を購入しました。先日の台風で雨漏りが見つかったのですが、売主の不動産業者に責任追及ができますか。

     新築住宅の場合、「住宅の品質確保と促進等に関する法律」(略称:品確法)により、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の基本構造部分(住宅の構造耐力に主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの)について、責任を負うことが義務付けられています。よって購入したばかりの住宅の雨漏りは、その台風がこれまでの想定を越える様なものでない限り、宅建業者である売主に補修等の請求ができます。

  • 不動産の公簿売買とはなんですか?

    公簿売買とは、売買契約に当たり、土地建物登記簿の表示面積により売買代金を確定し、後に実測した面積との間で差が生じても代金を清算しない契約方式のことをいいます。これに対して、実測面積により売買代金を確定させる契約方式を実測売買といいます。本件の取引が実際に公簿売買であったかどうかは売買契約書の条項により確認することになるでしょう。なお、売主が数量を指示して売買した(一定の面積があることを売主が契約において表示し、その数量を基準にして売買代金が算出された)場合に、その数量が不足し、買主がその不足を知らなかったときには、契約不適合責任により買主は追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除(残存部分だけなら買わなかったであろうとき)ができます(民法565条等)。また、売買契約書に「すべて面積は公簿による」との条項があった事案で、買主が実測面積に関心を持っていたことが認定されて、公簿面積より5%強小さかった土地について、売買契約の6年後に代金の減額請求が認められた事例(最判平成13年11月22日)があります。

  • 2項道路(ニコウドウロ)とはどういう道路ですか?

    建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

  • 中古住宅を買う契約をしました。しかしやっぱり単純に物件が気に入らなくなったので契約を解除したいと思いますができますか?

    契約後、気に入らない点があるからといって契約を解除するのであれば、原則として契約の定めに従う必要があります。媒介(仲介)業者の説明に不備があり重要事項説明が正しく行われていない場合等には、媒介(仲介)業者の責任を追及できますが、手付金を放棄する等して解除することになると思われます。重要事項説明や契約説明の際には、わからない点については十分に確認することが必要です。その上で「買うか、買わないか」の判断を行い、契約を締結するものです。なお、契約の解除・取消しには、法律の規定に基づいた解除【(1)クーリング・オフ制度・(2)契約違反による解除・(3)契約不適合責任による解除・(4)消費者契約法による契約の取消し】、手付放棄による解除、話合いによる契約の解除(合意解除)、錯誤や詐欺による契約の取消し等があります。

  • 契約手続きは何時間かかりますか?

    売買契約は2時間前後かかるのが一般的です。法律等の説明をするのでわからないところは遠慮なくどんどんご質問ください。

    売買契約を行う場所ですが、基本的には事務所・店舗で行います。各書類のコピーを取る必要がありますし、修正があればその場で印刷をかけられるためです。双方の合意がある場合、持ち回り契約といって、売主様・買主様別々に契約手続きをする場合もあります。その場合は、ご自宅で契約手続きを行ったり柔軟に対応するようにしています。

  • 売却開始前に準備しておくとものはなにかありますか?

    特に必要なものはありません。売却物件が建物の場合は間取り図があると助かります。

    その他は媒介契約書に署名捺印頂く際にいくつか質問させて頂きますのでそれにお答え頂くだけで大丈夫です。

  • 不動産の売却を依頼してから売れるまでの期間はどのくらい?

    物件によって、売れるまでの日数ははっきり言ってバラバラです。売り出して1週間で購入申込みが入ったことも何度もありますが、1年以上かかった案件ももちろんございます。売主様によっては、急いでないので、チャレンジ金額で最初はやりたい!など売主様も気持ちを最優先で活動しております。売主様のご都合で金額はいくらにでもできますのでお気軽にご相談下さい。

  • 不動産の囲い込みとは何ですか。

    不動産物件の囲い込みとは、不動産業者両手契約(※売主と買主の両方から仲介依頼を受け、売買契約をすること)をするために物件情報を隠し、物件確認の電話をしても「今、検討している人がいますので、ご紹介できません」と何ヵ月も言い続けている間に、自社で買主様を見つけようとすることです。売主様に内緒で物件情報を隠してますから、売主様の利益を考えずに、自社の利益を優先している行為です。(大手に多く、しばしば問題としてニュースになっています)

    「物件の囲い込みをされているかも?」と心配があるようでしたら、一度、当事務所へご相談ください!

  • 不動産の広告の話をしている時に出てくる「レインズ」とは何のこと?

    REINS(レインズ)の正式名称は「Real Estate Information Network System」、和訳すると「不動産流通標準情報システム」で、その頭文字をとって「REINS(レインズ)と呼びます。」これは国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人不動産流通機構が運営する、不動産情報共有のためのオンラインシステムで、加盟した不動産会社が使えるシステムです。ほぼ100%の不動産会社が加盟していて、売却を依頼された物件情報をこのレインズに登録するので、どの不動産会社も同じ物件を共有しています。

  • 不動産の広告等にある専有面積の「壁芯面積」とはどういう意味ですか?

    建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方で測った面積のことをいいます。これに対して壁の内側で測った面積を内法(うちのり)面積といいます。

  • 不動産の広告にある「徒歩5分」とはどのくらいの距離のことですか?

    不動産広告では実際に移動する距離で測り、徒歩1分=80mで計算(1分未満の端数は切上)することとなっています。従って徒歩5分は320mから400mの間の距離となります。

    ただし、高低差もある可能性がありますので、現地をご確認いただくとより安心です。

  • 住居表示と所在地の表記が異なりますが、どう違うのでしょうか。

    住居表示は、市街地において、住所などをわかりやすく表示するために設けられた制度です。(住居表示制度を適用していない市区町村もございます)
    「〇〇市 〇〇町 〇丁目 〇〇番(街区符号・街区番号) 〇〇号(住居番号)」という表記になります。

    「街区符号・街区番号」は、道路などで区画されたブロック(街区)に町ごとに一連の番号を振り、その番号に「番」を付けて表します。

    「住居番号」は、街区内の建物に、街区ごとにルールに従って番号を付け、その番号に「号」を付けて表します。

    従って、物件の現地に行くために利用するのが住居表示登記上の物件を特定させるために利用するのが所在地となります

  • を購入して入居6ヶ月後に雨漏りしたのですが、売主様に保証してもらえますか?

    売主が宅建業者の場合は保証される場合が多いです。

    但し、売主が一般の方の場合は逆に保証されない場合が多いです。

    保証の有無や保証期間の詳細は契約書に特約等で記載されているのが一般的ですのでご確認ください。

     

  • 中古住宅の売買の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか?

    基本的に、中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまりリフォームは買主様のご負担となります。まれに売主様がリフォームをして売却をしようとする方がいらっしゃいますが、これはお勧め致しません。なぜなら買主様の希望通りのリフォームでない場合、売れ辛くなる可能性が高くなるからです。

  • 住み替えの場合、売却を先行するのと購入を先行するのでは、どちらが良いですか?

    物件特性やお客様の背景や住み替え理由などによって異なるため、一概にどちらが良いか難しい判断です。

    例えば、売却を先行した場合、売却金額が決定するため資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件が見つからない場合は、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。

    一方、購入を先行する場合では転居のスケジュールは立てやすいです。反面、売却が思うように進まず想定より価格が下がり、資金繰りの見直しが必要なケースも考えられます。

    お客様の状況や重視する点など総合的に判断し、住み替えを実現することが大切です。

  • 現地見学をしたい物件がある場合どうすれば良いですか?

    居住中の販売物件の場合、売主様と買主様のご案内可能な日時を調整いたします。

    空室の場合、ご案内希望日をお気軽に当事務所へお伝えください。当事務所HP等メールでの受付も対応しています。

  • 不動産の購入を検討しています。一戸建とマンションはどちらが良いでしょうか。

    それぞれに良いところがあります。お客様の生活スタイルに合わせて選ぶことが大切です。

    マンションであれば築年数にもよりますが、段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。毎月の管理費修繕積立金の負担が必要となりますが、基本的に急にまとまった費用が必要になることがありません。その上、防犯カメラを設置しているマンションや、開口部も限られているため、防犯面でも安心かと思います。また、集合型での生活となるため、リフォームの制限や音の問題など、周囲の居住者への配慮が必要です。上層階であれば、戸建にはない眺望もマンションの特長ですね。

    一方で戸建は、隣接地との距離があるため、階下への配慮が不要だったり、マンション独自の制限がないため、建築基準法内の思い通りのリフォームが可能です。マンションと異なり毎月の管理費等の支払いは必要ありませんが、急な雨漏りや水漏れには自己負担で修理する必要があります。(内容によっては火災保険等で修理対応が可能です)駐車場からまでの距離が近いことも戸建のメリットです。ゴミ置き場や子供会など、地元の自治会に従う必要がありますので、事前に確認をしてください。 お客様の族構成やライフスタイル等によってご提案させていただきますのでお気軽にご相談下さい。

  • 不動産の権利証(登記識別情報通知)を紛失しました。どうしたらいいですか?

    手続きをすることにより売却できます。ただし、本人確認を含めた手続きは司法書士等に依頼しますので、できるだけ早めに当事務所へご相談ください。

  • 不動産を売却した年の固定資産税の支払いはどうなるのですか?

    売却物件の引渡し日前日までを売主様、引渡し当日からを買主様として日割清算します。

    また、固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。

    不動産取引においては、清算するための起算日がエリアによって異なっており、1月1日または4月1日が通例です。

  • 仲介手数料はいくらですか?

    宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料(媒介手数料)は下記を上限として定められています。

    ●取引物件価格(税抜)が200万円以下の場合→ 取引物件価格(税抜)×5%+消費税

    ●取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下の場合→ 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

    ●取引物件価格(税抜)が400万円超の場合→ 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

    低廉な空き等(取引価格(税抜)400万円以下)の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、18万円(税抜)を上限として依頼者と合意のうえ決定する場合があります。(但し、売主または交換を行うものに限ります)

  • 不動産を売却するために必要な諸経費には何がありますか?

    仲介手数料抵当権の抹消費用・司法書士への売渡費用・契約書に貼付するの印紙税などが必要となります。

    その他、境界が不明確な場合には測量費がかかる場合がありますし、解体が必要な場合には解体費が必要な場合もあります。

    売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合もございます。

    ケースによって異なることが多いので、案件ごとにお気軽にご相談下さい。

  • 離婚をすることになり、不動産を売却する予定です。特別な手続きが必要ですか?

    登記名義人が共有の場合、全ての所有者が売却手続きを行う必要があります。売却物件から遠い場所にお住まいの場合でも、決済(金銭の授受)時に原則として面前での本人確認が必要です。売却までの間、維持管理費マンションの場合管理費等や固定資産税等)も必要となりますので、一度ご相談ください

  • 不動産を相続しました。売却する予定です。特別な手続きが必要ですか?

    相続登記を行う必要があり、売却には相続人全員の同意が必要です。

    相続人が海外に居住している場合などは手続きが複雑になりますので、お早めにご相談ください。

  • 住宅ローンが残っているけどその売却はできますか?

    売却価格と自己資金を合わせてローン残高を全額返済することができる場合に可能です。

    売却には抵当権設定会社との事前協議が必要となります。お気軽にご相談下さい。

  • 不動産の価格はどのように算出するのですか?

    その物件の特徴(前面道路との接道状況や土地形状、土地建物の大きさ、築年数や室内の状態、方位や周辺環境など)や法規制、近隣の取引事例や売出事例、公示価格路線価などを基に、多面的に総合的な判断を行い、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

  • 不動産査定にお金はかかりますか?また、売却することが決まっていないと価格査定はしてもらえないのですか?

    査定は無料ですのでご安心下さい。また、売却することが決まっていなくても大丈夫です。賃貸にしようか、保有しようか、売却しようかと迷われているお客様からの相談も多くあります。
    物件特性や、ご所有者様の背景等によって運用方法が変わると考えています。査定した価格を参考にしてご検討いただけますのでお気軽にご相談ください

  • 不動産を売却したい場合、どういった方法がありますか?

    仲介売却」と「不動産業者による買取」の2通りがあります。

    仲介売却」・・当事務所が売主様と買主様の間に立ち売却を進める方法です。
    「不動産業者による買取」・・お客様の不動産を不動産業者が直接買い受けます。

    より高く売却したい場合は「仲介売却」で、いくらで売れてもいいので早く売却したい場合は「不動産業者による買取」を選択することになります、

  • 不動産を購入した場合にかかる、初期費用とランニングコストを教えてください

    不動産投資では、「購入時」と「保有時」で費用が生じます。代表的な費用は次のとおりです。

    【購入時】
    登録免許税
    ・不動産取得税
    ・印紙代
    固定資産税の日割り分
    ・火災保険料
    ・ローン事務手数料
    現金で購入された場合の諸経費は30万円~60万円、ローンで購入された場合の諸経費は60万円~90万円になります。

     

    【保有中】
    固定資産税都市計画税【年1回】
    管理費建物管理会社に対するもの)【毎月】※区分所有の場合の場合のみ
    修繕積立金【毎月】※区分所有の場合のみ
    ・賃貸管理代行手数料(賃貸管理会社に対するもの。)【毎月】
    ・お部屋の設備(エアコン・給湯器等)の修繕・交換費用【臨時】
    ・退去時の内装費用【臨時】

    不動産投資をこれから始めようという方は、まずどの場面で、どのような費用が一体いくらかかるのか、ざっくりでも把握することが重要です。

  • 不動産投資物件でローンを組むと、税金の還付が受けられて節税になると聞いたが、どういう仕組みでしょうか?

    ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられるのです。

  • 新築物件より中古物件の方が、利回りが高いと言われているが、利回りの高さだけで購入しても安全なのでしょうか。

    利回りに関して言えば、新築物件に比べて中古物件のほうが、断然価格が手頃で利回りも高くなっています。
    しかし、いくら中古で利回りが高いといっても、新耐震基準(昭和56年)以前の物件であったり、地方の物件の場合は、地震リスク、空室リスクも大きくなるので慎重さが必要になってきます。
    しかし、中古の場合は稼動状況が一目で分かります。周辺環境や最寄り駅までの体感距離、エントランスの清掃状況なども確認できます。
    こういったことをご確認いただき、納得できる利回りならば中古の方が「良い投資」と思われます。

  • 価格も安く利回りが20%の中古物件を紹介されました。利回りも高く、価格も安いので購入を前向きに検討しております。ぜひ、ご意見をお聞かせください。

    ご購入を検討されている物件の詳細が分かりかねますので、詳しくは申し上げられませんが、現状和歌山中心部で20%の利回りがある物件を見つけることは困難です。

    ご質問の物件で注意すべき点は3つ考えられます。

    ①表示されている利回りが表面利回りで計算されている
    これは、不動産販売会社でよくあることですが、賃収入から経費を差し引かずに、そのまま利回りを計算してしまうという例です。これを「表面利回り」といいます。
    利回りを検討する上では、必ず賃収入から管理費などの経費を差し引いた実質利回りを用いる必要があります。

    ③物件の築年数
    ご検討の物件は築年はいつでしょうか?築年数があまりに古い物件は注意が必要です。特に、昭和56年以前に建てられた物件は旧耐震法に従って建築されているため、地震に対するリスクが非常に大きいといわざるを得ません。また、物件自体もメンテナンスが行き届いておらず、老朽化が進んでいるという可能性もあります。

    ③立地
    先ほど申し上げましたとおり、現在和歌山中心部で20%の利回りがある物件を見つけることは困難です。考えられるケースとしては、賃貸需要が見込める都心部ではなく、地方・郊外の物件であるということです。このような、場所の物件ですと将来賃貸需要が見込めなくなり、当初の利回りを実現することは困難です。
    いずれにしましても、物件を選ぶ際には『利回り』という基準だけではなく、将来にわたって賃貸需要が見込め、安定して収入を得ることができるのかという点を考慮する必要があるでしょう。

  • インターネット上で高利回り物件を目にすることがあります。
    ネット上でお宝物件を購入するチャンスはあるでしょうか。

    インターネット上で紹介されている物件には、注意が必要です。まず、インターネット上の物件は、対面でのご紹介では購入者が決まらなかった売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまうはずです。また、高利回りに惹かれて物件を購入した場合、築年数が経っているのに修繕積立金が貯まっておらず、購入直後に大規模修繕が必要となって高額の出費が発生することもあります。なかには、管理費の滞納を抱えているケースもあります。物件選びの基準は、もちろん人によって様々ですが、特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。

  • 収益性の高い物件選びのポイントを教えてください

    収益性で物件を選ぶ際には、『中古』を選ぶことが大前提です。新築物件の価格は、土地の仕入れ価格や販促費用など販売会社の都合によって決まります。一方で、中古物件は売り手と買い手の都合、つまり市場原理によって基本的に決まります。築年数の古いアパートや戸建のなかには、15%以上の利回りの物件も珍しくありません。
    ただし、利回りが高いということは、それだけリスクも大きいということを理解しておきましょう。また、長期安定収入を得るためには、賃貸需要の安定している市街地中心部がいいですが、数年で売り抜けることができるなら郊外でもおいしい物件があり、それに着目している投資も現在少なくありません。

  • 中古の収益マンションを購入しようと検討中です。 どのくらいの築年数までなら買いでしょうか。

    中古物件の築年数を考慮する上で、まず気を付ける部分は、1981年(昭和56年)『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。
    新耐震法は震度6強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では、受ける被害は大きな差があります。
    築年数が古いものであれば利回りは比較的高めですが、その一方でバスとトイレが一緒に設置されているケースが多く、オートロックがないなど設備面で見劣りがします。
    一方、築年数の浅い物件であれば設備面では充実している反面で物件価格が高いため、利回りが低めといった欠点があります。
    一概に築年数が古いからダメ、築年数が浅いから良いというわけではないのです。それぞれの特長を見極め、自分の目的にあった物件を選ぶことが重要です。
    また、築年数に関わらず、建物管理の状況について事前にしっかりと確認しておくことが重要です。大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、管理費の滞納はないのか、など建物の見かけは立派でも管理状況はずさんな物件を掴まないよう注意することが大切です。

  • 既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか?

    団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。

  • ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか?

    投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付きます。
    ご自身に万が一のことがあった際には、ローンは完済され、借り入れのない収益不動産を族に遺すことができます。マンション投資は資産運用の手段だけではなく、将来の族の生活を守ることの出来る優れた商品です。また、団体信用生命保険は文字通り『団体』加入となるので、一般の生命保険とは異なり、加入年齢によっても支払う保険料の金額は変わりません。たとえば、一般的な生命保険の場合、30歳の人と50歳の人では、毎月の保険料は3倍くらい違ってきますが、団体信用生命保険ならば、30歳でも50歳でも保険料の金額は変わらないのです。

    ローンを利用できる現役世代にとって、団信を使ったマンション投資は少ない自己資金で族に財産を残せる投資法です。

  • 投資用のローンと、自宅を購入するための住宅ローンとの違いを教えて下さい。

    自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。
    自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。
    また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思の両面から低金利になっています。

  • 自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか?

    ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
    ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
    当社では事前にある程度の内容を確認させていただければ、速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。

  • マンション投資を考えているのですが、自己資金が少なくローンを活用し購入しようと考えております。 自己資金をあまり入れずにローンを組んで物件を購入することは危険でしょうか。

    危険だと私は思います。ただし、繰上返済することで、早期完済できるなら大丈夫でしょう。

    空室や滞納、賃下落など、数あるマンション投資のなかでも、最大のリスクが『借金(ローン)』です。

    ローンを借りている間、金利がずっと固定され、空室や賃下落、滞納などの問題がなければ、ローンを利用して物件を購入しても問題はないでしょう。しかし、実際には、金利の変動はありますし、空室がまったくないことも考えられません。

    空室や滞納が長期間続けば、毎月のローン返済額の全額を自分で支払わなければならなくなります。空室や滞納があったとしても、ローンを完済していれば、オーナーの自己負担は毎月1万~1万5千円程度の管理費修繕積立金で済みます。

    バブル崩壊時にマンション投資で失敗したひとは空室や滞納で破綻したわけではありません。多くの方が多額の借金を抱えていて、借り入れ負担に耐え切れなくなったのです。

    特に、ご注意頂きたい手法が頭金ゼロで地方の1棟アパートに投資をする行為です。サブリース契約(空室保証)があるからといっても、将来賃料は引き下げられることもあり、賃料の引き下げに応じなければ解約されてしまうこともあります。それに加えて金利の上昇や滞納が発生すると、多額の借り入れ負担には一般のサラリーマンは対応しきれないはずです。
    より安全にマンション投資を行なっていくのであれば、借り入れ金を繰上返済して、上手にコントロールしていくことが欠かせません。

  • 不動産売買契約書の内容が不明確な場合や納得できない場合はどうすれば良いですか。

    不動産売買契約書に署名・捺印した場合には、原則としてその契約書に書いてある内容について売主と買主が合意したものと判断されます。そのため、売買契約書の内容が不明確でよく分からない箇所があったり、その内容に納得できなかったりする場合には売買契約書に署名・捺印する前に内容をしっかりと確認する必要があります。また、契約の内容を明確にしてもらったり、納得できる内容にしてもらったりできないか、契約の修正を求めたり、特約を設けたりするように交渉すべきでしょう。

  • ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような不動産売買契約はできますか。また、ある条件を満たした場合には効力が失われるような契約はできますか。

    いずれもできます。

     ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような条件を「停止条件」といいます。

     例えば、大学を卒業したら、あのを50万円で売ってあげるという合意は、「大学を卒業すること」が停止条件となっているといえます。

    また、ある条件を満たした場合には契約の効力が失われるような条件を「解除条件」といいます。

     例えば、建物を購入するために必要となる銀行の融資を受けられなかったときは、売買契約の効力が消滅するという合意は、「銀行の融資を受けられなかったこと」が解除条件になっているといえます。

    以上のように、売買契約において条件(停止条件または解除条件)を定めることができますが、不法な条件を付けた合意は無効になります。

     例えば、覚せい剤をくれたらこの土地を100万円で売るなどという合意は、無効になります。

  • 不動産売買契約書で管轄裁判所を定めることには何か意味がありますか。

    訴訟を行うことができる裁判所は法律上決まっているのですが、どこの裁判所で訴訟をするかということを事前に当事者の合意で定めておくことができます。不動産の売買契約書にも、このような事項を定めた管轄裁判所の合意が規定されていることが多いです。管轄裁判所を定めておくことによって、法律上決まっている裁判所以外の場所の裁判所でも訴訟を起こすことができます。また、訴訟を起こすのであれば契約書で定めた場所の裁判所に限定するといった合意をすることもできます。一定の例外はあるものの、民事裁判では、原則として当事者または代理人が裁判所に直接出頭しなければなりません。また、事案によっては、裁判が長期化することもあります。そのため、事前に管轄裁判所を定めておくことにより、万一、訴訟が起こってしまった場合に、遠方の裁判所まで出頭しなければならないというリスクを回避することができます。

  • 不動産売買契約書にある「管轄裁判所」とはどこですか。

    管轄裁判所とは、不動産の売買契約に関する訴訟を提起する場合にその訴訟を行うことができる裁判所のことをいいます。例えば、個人である買主が購入した土地について、個人である売主に対して土地の移転登記手続を請求する訴訟を起こす場合には、売主の住所地と購入した土地の所在地の裁判所に管轄があることになります。管轄裁判所は、民事訴訟法などの法律で定められています。

  • 収入印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのですか。

    売買契約などについて定めた民法では、「売買契約に関する費用」は、売主と買主の双方が平等に負担することとされています。印紙代も「売買契約に関する費用」ですので、売主と買主が平等に負担しなければなりません。印紙税法では、印紙税の納税義務は、文書の作成名義人の連帯責任とされています。そのため、売主と買主は、それぞれ連帯して印紙税を納める責任を負っていることになります。このような民法、印紙税法上の決まりを踏まえて、不動産の売買契約書には、「印紙代は、各自が平等に負担する。」などと規定して、売主、買主各自が保有する契約書に各自が印紙を貼付するというようにされているのが一般的です。もっとも、売主と買主の間の特約で、例えば、「売主が印紙代を全額負担する。」といった合意をすれば、そのような合意は売主と買主の間では有効になります。

  • 不動産売買の時、契約書に収入印紙を貼ると言われたのですが絶対必要ですか。

    不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。不動産の売買契約書は、印紙税の対象になります。そのため、不動産の売買契約書の作成者、つまり売主と買主が売買契約書に署名・捺印したときに、印紙税を納めなければなりません。印紙税は、印紙税を課される文書に印紙税額の印紙を貼ることにより、納付することになっています。そのため、不動産の売買契約書の場合には、売主と買主が売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのです。

  • 売買契約書に聞く「合意解除」とは何ですか。

    「合意解除」とは、売主と買主の合意によって売買契約の効力を消滅させることです。契約違反(債務不履行)がなくとも、また契約書の中に特に定めがなくても、当事者である売主と買主が合意さえすれば、いつでも可能です。「合意解約」ともいいます。

  • 不動産売買契約書に出てくる「違約金」とは何ですか。

    「違約金」とは、不動産売買契約において契約違反(債務不履行)をした場合に支払うことを予め約束しておく金銭のことをいいます。違約金は、「損害賠償額の予定」である場合と、「違約罰」である場合があります。「損害賠償額の予定」とは、実際に生じた損害額が予め約束した金額を上回っても下回っても損害賠償を請求できる額は約束した金額とし、その差額は互いに請求できない場合をいいます。売買契約書上、これと異なる定めがなければ、違約金は「損害賠償額の予定」となります。また、「違約罰」とは、実際に発生した損害については賠償責任が発生し、それに加えて、約束した金額を支払う場合をいいます。

  • 不動産売買契約が解除された場合どうなりますか。

    売買契約が解除された場合、売主・買主それぞれに契約締結前の原状に回復する義務が発生します。売主は買主に対し、引渡した不動産を返還するよう請求し移転登記を抹消するよう請求することができます。買主は売主に対し、支払済みの手付金や代金の返還を請求することができます。

  • 不動産売買契約書に出てくる言葉で「催告」とは何ですか。

    「催告」とは、契約の相手方が契約より発生する義務を履行しない場合に、その義務を履行するよう促すことです。相手方の契約違反(債務不履行)を理由に契約を解除する場合には、原則として相当な期間を定めてこの「催告」を行う必要があります。

  • 損害賠償とはどのような責任ですか。

    損害賠償とは、契約違反(債務不履行)により、契約の相手方に何らかの損害を与えてしまった場合にその損害を金銭で賠償しなければならない責任です。

  • 不動産売買契約に違反するとどのような責任を負いますか。

    不動産について売買契約が成立すると、売主には不動産を買主に引渡し、登記を移転する義務が生じます。買主には代金を売主に支払う義務が生じます。このような義務を履行しないと、契約違反(債務不履行)として、損害賠償の責任が発生するとともに、催告されても履行しない場合には契約を解除されてしまうことになります。

  • 不動産売買契約書にある「公租公課の起算日」とは何ですか。

    「公租公課の起算日」とは、固定資産税都市計画税の分担額の日割計算を行う場合の年度の始まりとする日をいいます。1月1日とする考え方と、4月1日とする考え方がありますので売買契約書の中でどちらを起算日とするか定められていることが一般的です。

  • 不動産売買の場合、固定資産税都市計画税は売主と買主のどちらが負担するのですか。

    固定資産税都市計画税は、その年の1月1日現在の不動産所有者が納税義務を負います。その年の途中で売買となり、所有者が変更しても1月1日時点での所有者が納税義務を負うことに変わりはありません。売買契約の売主と買主との間では、引渡日を基準として日割計算をして売主と買主とで分担清算します。

  • 契約書に出てくる「公租公課」とは何ですか。

    一般的には、国または地方公共団体によって公の目的のために課される金銭負担のことです。「租税公課」ともいわれます。不動産の売買契約書の中で「公租公課等の分担」という項目が出てくることがありますが、ここでいう「公租公課」とは、不動産に対して課される固定資産税都市計画税のことを意味している場合が一般的です。

  • 契約後、引渡しが完了する前に不動産が滅失・損傷した場合どうなりますか。

    売買契約締結後、引渡完了前に売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由(不可抗力)によって不動産が滅失または損傷した場合(危険負担)について、売買契約書において定めをおく場合には、売買契約は「当然に終了」するものとして、買主は売買代金を支払う責任を負わず売主が手付金等を預かっている場合には買主に返還するという内容を定める場合や、売主・買主のいずれも売買契約を「解除」することができると定める場合などがあります。売買契約を締結するに当たって、危険負担についての定めをおく場合には、売主・買主の双方とも、納得のできる内容であるかどうかを確認することが重要です。

  • 不動産売買契約後、建物引き渡しまでの間の滅失・損傷とは何ですか。

    不動産の売買契約を締結する場合に、引き渡しまでの間の不動産の「滅失」や「損傷」について定めます。「滅失」とは、物理的になくなってしまうことや、効用を失ってしまうこと(全く使い物にならなくなってしまうこと)をいい、公用徴収で取り上げられるなど売主の所有権が消滅する場合もこれに当たります。「損傷」とは、一部の滅失をいいます。売買契約締結後、引渡完了前に、売主または買主の責任で不動産の滅失または損傷が発生すれば、その問題を起こした売主または買主が契約違反の責任を負うことになります。これに対して、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由(これを「不可抗力」といいます。)によって不動産が滅失または損傷した場合に、どのように処理すれば良いかが問題となります。このような問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することもあります。

  • 不動産業者が仲介する場合、仲介した不動産業者契約不適合責任を負いますか。

    仲介した不動産業者契約不適合責任を負いません。契約不適合責任というのは、欠陥のある建物を引渡した売主と欠陥がないと想定して定められた売買代金を支払う買主との利益のバランスを取るために、売主が負っている責任です。したがって、あくまで当事者である売主がその責任を負うことになり、仲介した不動産業者契約不適合責任という形での責任は負いません。

  • 売主は建物売却前にアスベストの検査を行う必要がありますか。

    売主は必ずしも建物売買の前にアスベストの検査を行う義務はありません。ただし、宅建業者売買契約の当事者または仲介業者等として関与し、重要事項説明義務を負う場合、アスベスト使用の有無の調査結果の記録が存在し、保存されているときは、その内容を説明しなければなりません。なお、宅建業者であっても、アスベスト使用の有無の調査を実施すること自体が義務付けられているわけではありません。したがって、買主が、売主側で予めアスベストの検査を行ってほしいと考える場合、その旨を別途合意する必要があります。

  • 古い建物を売りたいのですが、売却の前に耐震診断を行う義務はありますか。

    売主は、必ずしも建物売買の前に耐震診断を行う義務はありません。ただし、宅建業者売買契約の当事者または仲介業者等として関与し、重要事項説明義務を負う場合、旧耐震基準で建築された建物、すなわち昭和56年5月31日以前に新築された建物については、耐震診断を受けてその結果が存在するのであれば、その内容は説明しなければなりません。また、買主が、売主側で予め耐震診断を行ってほしいと考える場合、その旨を別途合意する必要があります。

  • 「現状有姿にて引渡す」について教えてください

    「現状有姿にて引渡す」とは、引渡し時の現状でその目的物を引渡す、ということです。しかし、「現状有姿にて引渡す」と定められているからといって、引渡しの時に欠陥や傷、数量不足などの契約不適合があった場合の「契約不適合責任」を一切負わない、という意味ではありません。したがって、「現状有姿にて引渡す」と合意されていても、売主の契約不適合責任が問われる可能性は残ります。

  • 売主が契約不適合責任を負わないこととする特約は有効ですか。

    このような特約は、原則として有効です。契約不適合責任を定める民法の規定は任意規定であり、当事者がその規定の内容とは異なる合意をした場合、その合意が優先するためです。ただし、売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった事実等については、売主の責任を免除することは不適当であることから、契約不適合責任を免除する合意の効力は否定されます。なお,特別法により,契約不適合責任を免除・制限する合意の効力が制限される場合があります。例えば、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合、宅地建物取引業法により、買主が売買目的物の契約不適合を売主に通知すべき期間(民法566条に規定する期間)を引渡日から2年以上とする特約を除いて、民法上の契約不適合責任の内容を、買主にとってより不利なものにする特約は無効になります。続いて、売主が事業者で、買主が消費者である場合、消費者契約法により、契約不適合責任について事業者の損害賠償責任を全部免除する特約は原則として無効になります。また,全部免除ではなくても、契約不適合責任に関する特約が、法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比べて、消費者の権利を制限し又は義務を加重するものであって、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであれば、無効になります。その他、売買の目的不動産が新築住宅である場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵(この法律のいう「瑕疵」とは,種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいいます。)について引渡時から10年間の契約不適合責任を負い、これに反して買主に不利な特約をしても無効になります。

  • 契約不適合責任の追及には期間の制限がありますか。

    物の種類・品質についての契約不適合責任の場合については、買主は、売主に対して不適合の事実を知った時から1年の期間内に不適合があることを通知しておかないと、契約不適合責任の追及ができなくなります(特別の期間制限)。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていたり、重大な過失によって知らなかったときは、上記の期間制限を受けません。また、不動産の売買契約書で、上記の期間とは異なる定めをおくことも多くあります。さらに、契約不適合責任は上記の期間制限とは別に、買主が不適合を知った時から5年間または目的物の引渡しの時から10年間で消滅時効にかかります(消滅時効による期間制限)。したがって、買主は、上記の通知を行っていた場合でも、不適合の事実を知った時から5年間、または引渡しの時から10年間が経過すると、契約不適合責任の追及ができなくなることがあります。また、買主が不適合の事実に気が付かなかった場合には、引渡しの時から10年間で責任の追及ができなくなることがあります。

     続きまして、権利および物の数量についての契約不適合責任の場合は、上記の場合と異なり、契約不適合が外形上明白であるため、特別の期間制限を受けませんが消滅時効にはかかります。したがって、買主は、不適合を知った時から5年間または引渡しの時から10年間が経過すると、不適合責任の追及ができなくなることがあります。

  • 売主に落ち度がなかった場合でも、売主は契約不適合責任を負いますか?

    目的物の追完(修補等)請求権、代金の減額請求権、契約解除権については、契約不適合があることについて売主に落ち度がなかった場合でも売主は責任を負います。これに対し、損害賠償請求権については、売主に落ち度がなかった場合は売主は責任を負わないことになります。当然ですが、契約不適合の原因が買主にある場合には売主は責任を負いません。

  • 売却した不動産に契約不適合がある場合、売主にどのような責任が生じますか。

    売買契約の目的物に、欠陥や傷、数量不足などの契約不適合がある場合、買主は売主に対して、目的物の修補や不足分の引渡し(目的物の追完)を請求することができます。売主が求められた期間内に目的物の追完をしない場合やそもそも追完が不可能である場合には、買主は売主に対し不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。欠陥や傷、数量不足などの不適合が軽微でなければ、買主は、減額を求めずに、契約を解除することができますし、売主に何ら落ち度がない場合を除き、損害賠償請求することもできます。

  • 契約不適合責任の「契約不適合」について教えてください。

    引き渡された売買の目的物が、契約で求められる品質・性能を備えていなかったり、数量が不足しているなど契約の内容に適合していない状態をいいます。種類、品質に関する契約不適合には、物理的な欠陥や傷がある場合だけでなく、自殺者が出ているなどの心理的な欠陥や建築制限があるなどの法律上の欠陥がある場合も含みます。数量に関する契約不適合については、契約で一定の面積や個数のあることが示され、その数量に基づき代金額が定められたにもかかわらず、数量が不足している場合が典型例です。引き渡された目的物に契約不適合があるか否かは、当事者がどのような趣旨でその契約を締結したのか、といった事情にも左右されます。例えば、中古の建物として買ったのであれば、買主もある程度の傷や不具合は覚悟のうえで買っていると考えられる場合もありますので、それが想定の範囲内のものであれば、契約不適合には当たらないとされることもあります。

  • 売主はどのような事柄について説明義務を負うのですか。

    売主は、買主がその不動産を買うかどうかという意思決定をするに当たっての基礎となる部分ついて説明する義務を負います。例えば、建築制限の有無やその内容など、買主が購入を検討するに当たって通常関心をもつ事項について説明する必要があります。

  • 不動産屋が仲介する場合でも、売主は説明義務が必要ですか。

    不動産屋(宅建業者)が仲介する場合、その業者も買主に対して一定の説明義務を負いますが、だからといって必ずしも売主自身の説明義務がなくなるわけではありません。

     宅建業者が物件の全ての事情を把握して説明することはできません。例えば売主にしか知り得ないような情報があるような場合には売主から説明がなされなければ宅建業者としても買主に説明することは不可能です。したがって、宅建業者が仲介する場合であっても売主から、宅建業者や買主に対して物件についての情報を提供し説明することが必要です。

  • 売主の説明義務とはどういったものですか。

    売主の説明義務とは、売主が買主に対して売主の不動産について説明する義務です。売主は、民法で定められる信義誠実の原則(信頼を裏切らず誠実に行動しなければならないという原則)に基づいて、契約締結前の段階であっても、買主に対して目的不動産について説明する義務を負います。また、売主が事業者であれば消費者契約法によって、さらに宅建業者であれば宅建業法によっても説明義務が課されることがあります。こういった売主は通常、その有する情報量が多いことなどから、より重い説明義務が課されています。

  • 付帯設備表・告知書(物件状況報告書)とは何ですか。

    告知書・付帯設備表(物件状況報告書)とは、売主が買主に対して売買契約締結時の目的不動産の状況を説明する書面です。買主が、売買契約締結前に実際に現地に赴いて目的不動産の状況を確認したとしても、例えば目的不動産が建物であれば雨の日に雨漏りがすることや、土地であれば地中に何らかの有害な物質が埋まっていること等、買主に分からない欠陥が存在する可能性があります。売買契約締結後に、このような欠陥の存在が判明すると、買主が売主に対して売買契約の解除や損害賠償を求める等のトラブルに発展します。このような契約締結後のトラブルを避けるためには、買主が、目的不動産の状況について十分な説明を受け、納得したうえで売買契約を締結することが重要といえます。そこで、目的不動産の状況を説明するための一つの材料として、付帯設備表・告知書(物件状況報告書)を用います。

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