ご依頼にあたっての疑問にお答えしています
人生の中で不動産の売買というのはそう何度も行うものではなく、多くの方にとって初めての経験で、わからないことやご不安を抱えていらっしゃる方も多いです。不動産売買のプロフェッショナルとしてお客様に寄り添い、様々な疑問やご不安を解消できるよう、どんなご質問にも丁寧にお答えしています。
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既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか?
団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。
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ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか?
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投資用のローンと、自宅を購入するための住宅ローンとの違いを教えて下さい。
自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。
自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。
また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思の両面から低金利になっています。 -
自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか?
ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
当社では事前にある程度の内容を確認させていただければ、速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。 -
マンション投資を考えているのですが、自己資金が少なくローンを活用し購入しようと考えております。 自己資金をあまり入れずにローンを組んで物件を購入することは危険でしょうか。
危険だと私は思います。ただし、繰上返済することで、早期完済できるなら大丈夫でしょう。
空室や滞納、家賃下落など、数あるマンション投資のなかでも、最大のリスクが『借金(ローン)』です。
ローンを借りている間、金利がずっと固定され、空室や家賃下落、滞納などの問題がなければ、ローンを利用して物件を購入しても問題はないでしょう。しかし、実際には、金利の変動はありますし、空室がまったくないことも考えられません。
空室や滞納が長期間続けば、毎月のローン返済額の全額を自分で支払わなければならなくなります。空室や滞納があったとしても、ローンを完済していれば、オーナーの自己負担は毎月1万~1万5千円程度の管理費修繕積立金で済みます。
バブル崩壊時にマンション投資で失敗したひとは空室や滞納で破綻したわけではありません。多くの方が多額の借金を抱えていて、借り入れ負担に耐え切れなくなったのです。
特に、ご注意頂きたい手法が頭金ゼロで地方の1棟アパートに投資をする行為です。サブリース契約(空室保証)があるからといっても、将来賃料は引き下げられることもあり、賃料の引き下げに応じなければ解約されてしまうこともあります。それに加えて金利の上昇や滞納が発生すると、多額の借り入れ負担には一般のサラリーマンは対応しきれないはずです。
より安全にマンション投資を行なっていくのであれば、借り入れ金を繰上返済して、上手にコントロールしていくことが欠かせません。 -
不動産売買契約書の内容が不明確な場合や納得できない場合はどうすれば良いですか。
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ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような不動産売買契約はできますか。また、ある条件を満たした場合には効力が失われるような契約はできますか。
いずれもできます。
ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような条件を「停止条件」といいます。
例えば、大学を卒業したら、あの家を50万円で売ってあげるという合意は、「大学を卒業すること」が停止条件となっているといえます。
また、ある条件を満たした場合には契約の効力が失われるような条件を「解除条件」といいます。
例えば、建物を購入するために必要となる銀行の融資を受けられなかったときは、売買契約の効力が消滅するという合意は、「銀行の融資を受けられなかったこと」が解除条件になっているといえます。
以上のように、売買契約において条件(停止条件または解除条件)を定めることができますが、不法な条件を付けた合意は無効になります。
例えば、覚せい剤をくれたらこの土地を100万円で売るなどという合意は、無効になります。
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不動産売買契約書で管轄裁判所を定めることには何か意味がありますか。
訴訟を行うことができる裁判所は法律上決まっているのですが、どこの裁判所で訴訟をするかということを事前に当事者の合意で定めておくことができます。不動産の売買契約書にも、このような事項を定めた管轄裁判所の合意が規定されていることが多いです。管轄裁判所を定めておくことによって、法律上決まっている裁判所以外の場所の裁判所でも訴訟を起こすことができます。また、訴訟を起こすのであれば契約書で定めた場所の裁判所に限定するといった合意をすることもできます。一定の例外はあるものの、民事裁判では、原則として当事者または代理人が裁判所に直接出頭しなければなりません。また、事案によっては、裁判が長期化することもあります。そのため、事前に管轄裁判所を定めておくことにより、万一、訴訟が起こってしまった場合に、遠方の裁判所まで出頭しなければならないというリスクを回避することができます。
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不動産売買契約書にある「管轄裁判所」とはどこですか。
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収入印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのですか。
売買契約などについて定めた民法では、「売買契約に関する費用」は、売主と買主の双方が平等に負担することとされています。印紙代も「売買契約に関する費用」ですので、売主と買主が平等に負担しなければなりません。印紙税法では、印紙税の納税義務は、文書の作成名義人の連帯責任とされています。そのため、売主と買主は、それぞれ連帯して印紙税を納める責任を負っていることになります。このような民法、印紙税法上の決まりを踏まえて、不動産の売買契約書には、「印紙代は、各自が平等に負担する。」などと規定して、売主、買主各自が保有する契約書に各自が印紙を貼付するというようにされているのが一般的です。もっとも、売主と買主の間の特約で、例えば、「売主が印紙代を全額負担する。」といった合意をすれば、そのような合意は売主と買主の間では有効になります。
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不動産売買の時、契約書に収入印紙を貼ると言われたのですが絶対必要ですか。
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売買契約書に聞く「合意解除」とは何ですか。
「合意解除」とは、売主と買主の合意によって売買契約の効力を消滅させることです。契約違反(債務不履行)がなくとも、また契約書の中に特に定めがなくても、当事者である売主と買主が合意さえすれば、いつでも可能です。「合意解約」ともいいます。
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不動産売買契約書に出てくる「違約金」とは何ですか。
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不動産売買契約が解除された場合どうなりますか。
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不動産売買契約書に出てくる言葉で「催告」とは何ですか。
「催告」とは、契約の相手方が契約より発生する義務を履行しない場合に、その義務を履行するよう促すことです。相手方の契約違反(債務不履行)を理由に契約を解除する場合には、原則として相当な期間を定めてこの「催告」を行う必要があります。
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損害賠償とはどのような責任ですか。
損害賠償とは、契約違反(債務不履行)により、契約の相手方に何らかの損害を与えてしまった場合にその損害を金銭で賠償しなければならない責任です。
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不動産売買契約に違反するとどのような責任を負いますか。
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不動産売買契約書にある「公租公課の起算日」とは何ですか。
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契約書に出てくる「公租公課」とは何ですか。
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契約後、引渡しが完了する前に不動産が滅失・損傷した場合どうなりますか。
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不動産の売買契約を締結する場合に、引き渡しまでの間の不動産の「滅失」や「損傷」について定めます。「滅失」とは、物理的になくなってしまうことや、効用を失ってしまうこと(全く使い物にならなくなってしまうこと)をいい、公用徴収で取り上げられるなど売主の所有権が消滅する場合もこれに当たります。「損傷」とは、一部の滅失をいいます。売買契約締結後、引渡完了前に、売主または買主の責任で不動産の滅失または損傷が発生すれば、その問題を起こした売主または買主が契約違反の責任を負うことになります。これに対して、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由(これを「不可抗力」といいます。)によって不動産が滅失または損傷した場合に、どのように処理すれば良いかが問題となります。このような問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することもあります。
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「現状有姿にて引渡す」について教えてください
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売主が契約不適合責任を負わないこととする特約は有効ですか。
このような特約は、原則として有効です。契約不適合責任を定める民法の規定は任意規定であり、当事者がその規定の内容とは異なる合意をした場合、その合意が優先するためです。ただし、売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった事実等については、売主の責任を免除することは不適当であることから、契約不適合責任を免除する合意の効力は否定されます。なお,特別法により,契約不適合責任を免除・制限する合意の効力が制限される場合があります。例えば、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合、宅地建物取引業法により、買主が売買目的物の契約不適合を売主に通知すべき期間(民法566条に規定する期間)を引渡日から2年以上とする特約を除いて、民法上の契約不適合責任の内容を、買主にとってより不利なものにする特約は無効になります。続いて、売主が事業者で、買主が消費者である場合、消費者契約法により、契約不適合責任について事業者の損害賠償責任を全部免除する特約は原則として無効になります。また,全部免除ではなくても、契約不適合責任に関する特約が、法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比べて、消費者の権利を制限し又は義務を加重するものであって、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであれば、無効になります。その他、売買の目的不動産が新築住宅である場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵(この法律のいう「瑕疵」とは,種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいいます。)について引渡時から10年間の契約不適合責任を負い、これに反して買主に不利な特約をしても無効になります。
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契約不適合責任の追及には期間の制限がありますか。
物の種類・品質についての契約不適合責任の場合については、買主は、売主に対して不適合の事実を知った時から1年の期間内に不適合があることを通知しておかないと、契約不適合責任の追及ができなくなります(特別の期間制限)。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていたり、重大な過失によって知らなかったときは、上記の期間制限を受けません。また、不動産の売買契約書で、上記の期間とは異なる定めをおくことも多くあります。さらに、契約不適合責任は上記の期間制限とは別に、買主が不適合を知った時から5年間または目的物の引渡しの時から10年間で消滅時効にかかります(消滅時効による期間制限)。したがって、買主は、上記の通知を行っていた場合でも、不適合の事実を知った時から5年間、または引渡しの時から10年間が経過すると、契約不適合責任の追及ができなくなることがあります。また、買主が不適合の事実に気が付かなかった場合には、引渡しの時から10年間で責任の追及ができなくなることがあります。
続きまして、権利および物の数量についての契約不適合責任の場合は、上記の場合と異なり、契約不適合が外形上明白であるため、特別の期間制限を受けませんが消滅時効にはかかります。したがって、買主は、不適合を知った時から5年間または引渡しの時から10年間が経過すると、不適合責任の追及ができなくなることがあります。
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売主に落ち度がなかった場合でも、売主は契約不適合責任を負いますか?
目的物の追完(修補等)請求権、代金の減額請求権、契約解除権については、契約不適合があることについて売主に落ち度がなかった場合でも売主は責任を負います。これに対し、損害賠償請求権については、売主に落ち度がなかった場合は売主は責任を負わないことになります。当然ですが、契約不適合の原因が買主にある場合には売主は責任を負いません。
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売却した不動産に契約不適合がある場合、売主にどのような責任が生じますか。
売買契約の目的物に、欠陥や傷、数量不足などの契約不適合がある場合、買主は売主に対して、目的物の修補や不足分の引渡し(目的物の追完)を請求することができます。売主が求められた期間内に目的物の追完をしない場合やそもそも追完が不可能である場合には、買主は売主に対し不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。欠陥や傷、数量不足などの不適合が軽微でなければ、買主は、減額を求めずに、契約を解除することができますし、売主に何ら落ち度がない場合を除き、損害賠償請求することもできます。
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契約不適合責任の「契約不適合」について教えてください。
引き渡された売買の目的物が、契約で求められる品質・性能を備えていなかったり、数量が不足しているなど契約の内容に適合していない状態をいいます。種類、品質に関する契約不適合には、物理的な欠陥や傷がある場合だけでなく、自殺者が出ているなどの心理的な欠陥や建築制限があるなどの法律上の欠陥がある場合も含みます。数量に関する契約不適合については、契約で一定の面積や個数のあることが示され、その数量に基づき代金額が定められたにもかかわらず、数量が不足している場合が典型例です。引き渡された目的物に契約不適合があるか否かは、当事者がどのような趣旨でその契約を締結したのか、といった事情にも左右されます。例えば、中古の建物として買ったのであれば、買主もある程度の傷や不具合は覚悟のうえで買っていると考えられる場合もありますので、それが想定の範囲内のものであれば、契約不適合には当たらないとされることもあります。
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売主はどのような事柄について説明義務を負うのですか。
売主は、買主がその不動産を買うかどうかという意思決定をするに当たっての基礎となる部分ついて説明する義務を負います。例えば、建築制限の有無やその内容など、買主が購入を検討するに当たって通常関心をもつ事項について説明する必要があります。
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不動産屋が仲介する場合でも、売主は説明義務が必要ですか。
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売主の説明義務とはどういったものですか。
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付帯設備表・告知書(物件状況報告書)とは何ですか。
告知書・付帯設備表(物件状況報告書)とは、売主が買主に対して売買契約締結時の目的不動産の状況を説明する書面です。買主が、売買契約締結前に実際に現地に赴いて目的不動産の状況を確認したとしても、例えば目的不動産が建物であれば雨の日に雨漏りがすることや、土地であれば地中に何らかの有害な物質が埋まっていること等、買主に分からない欠陥が存在する可能性があります。売買契約締結後に、このような欠陥の存在が判明すると、買主が売主に対して売買契約の解除や損害賠償を求める等のトラブルに発展します。このような契約締結後のトラブルを避けるためには、買主が、目的不動産の状況について十分な説明を受け、納得したうえで売買契約を締結することが重要といえます。そこで、目的不動産の状況を説明するための一つの材料として、付帯設備表・告知書(物件状況報告書)を用います。
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所有権移転登記の費用は売主・買主のどちらが負担するのでしょうか。
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所有権移転登記申請手続を自分でする場合どのように行うのですか。
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不動産の所有権移転登記申請手続はどのタイミングで行えば良いのですか。
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所有権移転登記申請手続とは何でしょうか。
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引渡しとは何ですか。
引渡しとは、その物の支配を、売主から買主に移すことです。建物でいえば、例えば、鍵を渡すことで、売主から買主に支配が移り、引渡されたとすることがあります。もっとも、不動産のように手渡しできないような物は、売主から買主に支配が移ったかどうかが必ずしも明確ではないため、引渡しが完了したことを明確にすべく、引渡確認書等の書面を取り交わすことがあります。
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不動産を購入した場合、所有権が売主から買主に移転するのはいつですか。
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境界問題を解決するための方法はどのようなものがありますか。
境界に関する紛争を解決するための手続としては、ADRの利用、筆界特定制度の利用、境界確定訴訟・所有権確認訴訟などがあります。
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隣の方との間で境界についての争いがある場合でも、不動産の売買契約はできますか。
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越境とはどういう状況ですか。
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土地の境界について教えてください。
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不動産の売買代金の支払方法にはどのようなものがありますか。
売主様への支払い方法は、現金・銀行振り込み・預金小切手となります。 ただし、銀行振込とする場合、買主が振込みを行ってから売主が引き出せるようになるまでに一定の時間差があります。したがって、売主から買主に対する引渡しと、買主から売主に対する売買代金の支払い(振込み)が確実に同時に行われるように調整する必要があります。預金小切手とは、小切手の一種であり、「預手(よて)」とも呼ばれます。銀行が振出人となり、これを受け取った売主は確実に支払いを受けることができるため、現金と同視できるものと扱われています。(ただし、現金化には一定の日数を要します)。
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内金・中間金とは何でしょうか
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申込証拠金とは何ですか。
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手付金は売買代金の中に入りますか。
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手付解除したいのですが、売主が手付解除できるのはいつまでですか。
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手付解除とはどういう解約ですか。
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手付金の上限について教えてください。
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解約手付ではない手付金はありますか。
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解約手付とはどういう手付ですか。
手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は、売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は、買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができます。法律上、手付金は原則としてこのような解約手付の性質をもつこととされています。したがって、売買契約においてこれと異なる内容を定めなければ、手付金は解約手付の性質をもつことになります。なお、売主が宅建業者である場合には、売買契約において手付金をどのような性質と定めたとしても解約手付の性質をもつこととされており、宅建業者でない買主は手付金を放棄して売買契約の解除をすることができます。
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手付金とは何でしょうか。
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土地の所有権者は、その土地を自由に売買したり利用したりすることができ、また自由に建物を建てることができる、というのが一応の原則ではありますが、土地の売買・利用や建物の建築については、多くの法令によりさまざまな法的規制がなされています。不動産の売買・利用や建物の建築等について問題となる法律としては、都市計画法、建築基準法、農地法、宅地造成等規制法、国土利用計画法、公有地拡大の推進に関する法律、土壌汚染対策法、その他にも多数の法律があるほか、地方公共団体が定める条例が問題となる場合もあります。これらの法令による法的規制の内容としても、事前に「許可」が必要な場合、事前に「届出」が必要な場合、事後の「届出」で足りる場合、また、建物の建築についての建ぺい率、容積率、斜線制限、日影規制など、実にさまざまです。
このように、不動産の売買や利用方法についての制限は、それぞれの不動産ごとに詳細に調査するほかありません。
不動産の売買契約を締結するにあたっては、売主も買主も、不動産についてこのようにさまざまな制限があり得ることについて、十分に認識しておく必要があります。そうでなければ、不動産の売買を行うにあたって必要な届出を怠ってしまったり、買主が想定していた利用方法ができずトラブルになる、といったことになりかねません。
このようなさまざまな法的規制を一般の方が調査して正確に理解するのは極めて困難ですので、不動産の売買契約を締結するにあたっては、宅地建物取引業者(宅建業者)に仲介を依頼することが重要です。宅建業者に不動産の売買契約の仲介を依頼した場合、宅建業者は不動産についての法的規制について調査し、重要事項説明書などで説明することになります(なお、宅建業者といえども常に全ての法的規制を調査できるとは限らず、業者として通常行うべき程度の注意を尽くせば足りることになります。したがって、宅建業者に仲介を依頼するとしても、最終的には当事者である売主と買主の責任で売買契約を締結するかどうかを決定する必要があります)。
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法務局では不動産取引においてどのような情報を確認できますか。
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建物の全部事項証明書の表題部にはどのようなことが記載されているのでしょうか。
建物の全部事項証明書は、上から順に「表題部(主である建物の表示)」、「権利部(甲区)(所有権に関する事項)」、「権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)」に分かれています。
建物の全部事項証明書の表題部は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付などの欄に分かれています。
所在とは、建物の位置を特定するためのものですが、土地の所在とは異なり、地番まで記載されます。
家屋番号とは、建物を特定するための番号をいいます。通常、建物が建っている敷地の地番と同じ番号を使うことになっていますが、同じ敷地に複数の建物が建っている場合には、「○番の1」と「○番の2」のように枝番をつけて区別されます。
種類とは、建物の用途をいいます。法律の定めはなく、居宅、店舗、倉庫など、用途に応じた記載がされます。
構造とは、建物の主要構造部の状況(木造か鉄骨造か等)、屋根の状況(瓦葺か陸屋根か等)、階数を記載するものです。
床面積の欄には、建物の広さが各階ごとに記載されます。
「原因及びその日付」の欄には、登記をする原因となった事柄、及び、その事柄が生じた年月日が記載され、例えば建物の新築の年月日はこの欄に記載されます。
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土地の全部事項証明書の表題部にはどのようなことが記載されているのでしょうか。
土地の全部事項証明書は、上から順に「表題部(土地の表示)」、「権利部(甲区)(所有権に関する事項)」、「権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)」に分かれています。
「表題部(土地の表示)」には、土地を特定するための情報が記載されており、所在、地番、地目、地積などの欄に分かれています。
所在については、土地の位置を特定するためのもので、市区町村、及び、丁目・字(あざ)までが記載されます。
地番とは、登記上で土地を特定するために1筆ごとの土地につけられた番号をいいます。
地目とは、土地の用途をいいます。宅地、田、畑、山林、原野、雑種地、公衆用道路など、法律で定められた種類のうちの一つが選択されています。
地積とは、土地の面積をいいます。
なお、登記されている地積が、実際の土地の正確な面積とは異なっていることがよくあります。測量技術が発達していない時代に登記された土地もあることなど、いろいろな原因があると言われています。また、全部事項証明書に記載されている地積を「公簿面積」と言い、一般的な不動産の売買ではこの「公簿面積」を見ます。
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不動産は重要な財産ですから、取引をするに当たって、誰が所有しているのか、また、広さはどの程度か、などの情報が大変重要になります。そこで、不動産についての情報を国家機関が登録し、一般に公表することとしています。このような制度を「登記」といいます。不動産について登記されている情報は、法務局(または地方法務局、支局、出張所)で申請することにより、誰でも自由に入手することができます。また、法務局では不動産について登記されている情報を証明する書面を入手することができますが、このような書面には「全部事項証明書」と「現在事項証明書」があります。全部事項証明書には、抹消された登記を含む全ての内容が記載され、現在事項証明書には、現在時点で効力のある内容だけが記載されます。調査の目的によって選択する必要がありますが、より多くの情報を得たい場合には、全部事項証明書の方が適切といえます。
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代理人と不動産の売買契約を締結することはできますか。
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複数名が売買契約の当事者になることはできますか。
売主・買主の一方または双方が複数である場合があります。例えば、共有不動産の売却の場合は売主が複数となります。 注意点と対応策として、契約の当事者が2人以上の場合、契約に基づいて支払いを行う義務は均等に分割されるのが法律上の原則です。したがって、売買契約を締結した買主が2人の場合、売買契約に基づき売買代金を支払う義務は、2人に均等に分割されるため、2人の買主はそれぞれ売買代金を半分ずつ支払う義務しか負わないことになります。売主としては、どちらか一方の買主から支払ってもらえないときに、他方の買主に売買代金の全額を請求することはできないため、不利益を受ける可能性があります。また、契約に関する通知も、契約の当事者のうち1人だけではなく全員に通知しなければならないのが法律上の原則ですが、これは大変です。これらの注意点に対する対応策の一つとして、例えば、売買契約書の特約として「売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。」とか「本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの1人に到達したときに、その全員に効力を生じます。」と定めておくことが考えられます。
前者のように「連帯債務」と定めた場合には、契約に基づいて支払いを行う義務は分割されず、それぞれの当事者が全額を支払う義務を負うことになります。また、後者のように、1人に対する通知で当事者全員に通知の効力が生じると定めた場合には、当事者全員に対して通知を行う必要はないことになります。
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法人は不動産の売買契約の当事者になることはできますか。
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補助人が選任されている場合でも不動産売買契約の当事者になることはできますか。
精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者のうち、被後見人や被保佐人の程度に至らない軽度の状態にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人を「被補助人」といいます。被補助人は、補助人の同意を必要とするものとして審判で定められた法律行為(売買契約の締結など)については、補助人の同意を得る必要があり、補助人の同意なく売買契約を締結したとしても取消すことができます。したがって、不動産の売買契約について補助人の同意を得なければならないと定める審判がある場合には、補助人の同意が必要であり、補助人の同意なしに締結した売買契約は取消すことができます。なお、補助人についても、前述の保佐人と同様、補助人に一定の代理権を付与する審判が認められていますので、補助人を代理人として売買契約を締結できる場合があります。
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保佐人が選任されている場合でも不動産売買契約の当事者になることはできますか。
精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な者で、一定の者の請求により家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人を「被保佐人」といいます。被保佐人が不動産の売買契約を締結するには裁判所が選任する保佐人の同意が必要です。保佐人の同意なく売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。なお、保佐人は、法律上当然に代理権を持つ成年後見人と異なり、家庭裁判所が特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をしてはじめて、当該行為についての代理権を持つに至ります。したがって、保佐人との間で売買契約を締結する場合には、その売買契約の締結について保佐人に代理権があるのか等、事前に確認する必要があります。
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精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人を「成年被後見人」といいます。成年被後見人の行為能力の制限は、前述の3つの制度の中で最も大きく、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除いて、全ての法律行為(売買契約の締結など)について常に取消すことができます。不動産売買契約も同様であり、成年被後見人が売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。成年被後見人も、成年後見人が代理することで売買契約を締結することは可能です。しかしながら、売却する不動産が居住用の場合には、家庭裁判所の許可が必要であり、許可がなければいくら成年後見人が代理人として契約しても無効となります。
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日本国籍がなくても不動産の売買契約できますか。
日本国籍がなくても契約は可能です。ただし、身分証明の方法や、契約内容の説明等に注意が必要です。また、外国為替及び外国貿易法等により報告書を提出する必要がある場合もあります。居住者と非居住者の区別が重要になることもあり、その他の規制にも注意が必要です。
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未成年者でも不動産の売買契約の当事者になることはできますか。
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個人間で不動産の売買契約するのに資格は必要ですか。
個人の地主が1回だけ取引をする場合など、通常の売買においては、資格は不要です。しかし、個人であっても、例えば、宅地造成したうえで不特定多数を対象に販売するとか、分譲する方法が不特定多数を対象として反復継続的に販売するものと認められるような場合は「宅建業」に当たり、免許が必要となる場合が一般的です。「宅建業」に当たるのではないかと思われた場合は、役所などの公的機関の宅建課にご確認ください。
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不動産売買契約における当事者とは誰ですか。
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売買契約書を締結する前に契約を中止して問題になることはありますか。
不動産などの重要な財産の売買では、正式な「売買契約書」の作成・締結があったときに意思の合致を認めるべき場合が多く、この時点で売買契約が成立すると考えられるのが一般的です。そうすると、正式な売買契約書を締結する前であれば、売買契約が成立していないので、いつでも中止して良いのでしょうか。結論を申し上げますと、交渉過程であっても、相手に契約の成立に対する強い信頼を与え、その結果相手が費用の支出等を行った場合には、その信頼を裏切った当事者は相手方が被った損害を賠償する責任を負うことがあります。契約が成立することを期待して何度も交渉していれば、売主・買主が互いに誠実に契約の成立に努めるべき「信義則上の義務」を負います。この「信義則上の義務」に正当な理由なく違反した場合には損害賠償を負う可能性があります。
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購入申込書(買付証明書)、売渡承諾書とは何ですか。
不動産売買の実務において、正式な売買契約書を作成する前の段階で、買主・売主がそれぞれの意思を書面に記載したものを取り交わすことがあります。買主が作成するものを「購入申込書(買付証明書)」といい、売主が作成するものを「売渡承諾書」といいます。これらの書面には、売買金額や支払時期などが記載されていて、そのような書面を相手方に交付するため、売買契約は既に成立したと主張され、紛争になることがあります。しかしながら、これらの書面は通常、その後正式な売買契約書を作成することを予定していますし、売主・買主の売却意思・購入意思を明確にし、売買の交渉をスムーズにするためのものであると考えられます。したがって、まだ売買契約書を作成する前の交渉段階であって、「購入申込書(買付証明書)」や「売渡承諾書」の書面を交付しただけでは契約が成立したとみるのは困難であると言われています。
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不動産の売買契約はいつ成立するのですか。
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売買契約書について教えてください。
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初歩的な質問ですが、「売買契約」とは何ですか。
売主が「土地や建物などの財産権」を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金を支払う約束をする契約のことを「売買契約」といいます。交換される「財産権」と「代金」とは対価としての関係に立ちますので、売買契約がもつこの性質を「有償」契約といいます。「売買」といっても、取引の具体的態様によってさまざまな種類のものがあります。「不動産」のように一般に特定物(その物の個性に着目して特定された物)として取引されるものから、「動産」のようにしばしば不特定物(種類に着目して取引の対象とされた物で、種類が同じであれば対象が特定されない物)として取引されるもの(動産も特定物として取引されることもあります)までいろいろあり、適用される法規が異なる場合もあります。また、当事者・目的物の種類・取引の場所などに応じて異なった取引慣行があり、それらが売買契約の解釈に当たって考慮されることもあります。
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近所に知られずに不動産を売却したいのですが可能ですか?
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家の宣伝を依頼した場合、どのような広告宣伝活動を行うのですか?
お客様のご要望によって様々ですが、高額売却を目指す場合の広告宣伝活動を例としてご紹介します。
1.自社ホームページへの掲載・メール配信
自社ホームページに物件を掲載する他、条件が近い購入希望者へメールでアプローチします。
2.ストックユーザーへの優先告知
ホームページだけでなく、様々な営業活動で蓄積している自社ストックユーザーの希望連絡方法により、電話やメール等でアプローチします。
3.周辺地域へのチラシ投函
物件の周辺地域の特定世帯向けにチラシを投函します。
4.不動産ポータルサイトへの掲載
業者間流通情報REINS(レインズ)への掲載だけでなくathome(アットホーム)等、不動産検索ポータルサイトに物件情報を出稿します。
5.近隣不動産ネットワークや士業パートナーへの斡旋
情報交換や業務提携を行っている各社と情報を共有し、購入希望者を募ります。6.現地看板
お客様の了承を得た場合に限り、現地物件への看板を設置させて頂きます。
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査定だけでもお願いできるのでしょうか。
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現在、和歌山県外に住んでいるのですが、不動産の売却は可能でしょうか?
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資産価値がなさそうな不動産なのですが売却は可能でしょうか?
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和歌山にある遊休資産の活用を相談したいのですが可能ですか?
お気軽にお問い合わせください。
駐車場・コインランドリー・太陽光発電といった遊休資産ならではの活用事例だけでなく、アパートや宅地化による活用に関してご相談承ります。 -
離婚調停中でも不動産の売却は可能でしょうか。
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一度も買主に会わずに不動産の売買は出来ますか?
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県外在住ですが、和歌山に行かないと不動産の契約はできませんか?
ご契約もご決済(金銭授受)も、ご来店無しで大丈夫です。
もちろん多くの場合は売主様買主様双方ご来店頂くのが一般的ですが、ご事情により和歌山に来れない場合も対応しておりますのでご安心下さい。
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ご相談等は電話やメール、もしくは郵送のやり取りで全て行えますのでご安心下さい。
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狭小地のためコンテナトランクを考えているのですがどう思いますか?
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土砂災害イエローゾーンの物件ですが売買可能でしょうか?
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RC・SRC・鉄骨造とはなんですか。
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今住んでる家の屋根や外壁の傷みが気になります。
外壁や屋根は5年から10年(材質によっても異なる)で点検することが望ましいです。塗り壁の外壁や木製の破風は塗替えだけでなくサイディングや鉄板に替える方法もあります。瓦の破損やズレで雨漏りなどがしている場合などは、その機会に耐震性も考慮して軽い屋根材に替えるのも良いのではないでしょうか。
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リフォームについて質問です。住みながらでも工事は出来ますか?
戸建てでもマンションでも住みながらでも出来ます。部屋ごとや、1階・2階で分けたりして工事をします。ただし、水廻りなどは数日間使えずに不便な面がでてきますのでその当たりは考慮していただく必要があります。