よくある質問 | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。

売却可能です。

お客様のご都合に応じて購入希望者の内覧日時を調整致します。

また、賃貸中の物件については賃貸借契約の引継ぎを条件として販売活動を行います。

ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いてご契約となります。

不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。通常、口頭だけでの申し込みで受け入れられることはなく、書面にて購入したい旨の意思表示をします。この時に出す書面を購入申込書または買付証明書と言います。

それを出すことによって当該物件の広告を止めることができますので誰かに先に買われることがなくなります。

広告に載っている価格だけではなく、別途いろいろな費用がかかります。
そういったものを「諸費用」といいます。
諸費用には登記費用、仲介手数料、火災保険料、印紙代、住宅ローン手数料などがあります。

諸費用の目安は物件価格の約1割程度見ておくとよいと思います。

自己資金の金額（頭金＋諸費用）と月々の返済額の2つの視点から判断して資金計画を立てましょう。
一般的に「頭金は購入価格の2割以上を用意する」や「頭金のほかに諸費用分も用意しておく」、「年間の返済額は年収の25％程度に抑える」などが言われています。

但し、各銀行や信用金庫によっての商品などによっては自己資金無しでも購入可能な場合もあります。
また、低金利の時期は自己資金を準備するより借りて返した方が有利と考える人も多いようです。

不動産業者の全国組織である宅地建物取引業協会の支部が全国にありますので、
ここに相談されればと思います。

又、不動産業者は、国士交通大臣や都道府県知事から土地建物取引業者免許証の交付を受けて
営業していますので。各都道府県の不動産業の窓口でも、相談可能です。

実は良い物件というのは人によって違いますし、見方を変えればすぐそこにあります。

プロ目線で希望に合う良い物件と思って紹介しても、お客様が決断しないことがあります。

それは営業マンとお客様の「正確な」情報の共有がなされていないからです。

まずはお客様自身の希望条件を営業マンに赤裸々に伝えることです。

格好をつけて希望条件を伝えてはいけません。

物件を見つけるのは素人のお客様より、間違いなくプロの方が上ですから。

なので物件探しはプロに任せてお客様はより「正確な」希望条件を伝えることにエネルギーを集中してみてください。

そのお話の中で誠実でない営業マンであれば代えればいいと思います。
 

基本的にどこの不動産業者でも、資料はほぼ一緒です。
なぜなら不動産業者間で情報を共有しているからです。
なので何軒も不動産屋に行くよりは一軒の不動産屋でじっくり物件を選ぶほうが効率が良いです。
基本的な資料の他にその不動産屋独自の物件というものも実際ありますが、業者を一件に絞っておくと営業マンとも仲良くなり、お客様のご要望をに沿って担当者が物件を探してくれたり、ご自身の条件を一から説明しなくても良いといったメリットがあります。

はい、もちろんです。
インターネットや広告されている物件はどの不動産業者でも仲介可能です。

金額交渉等なかなか個人の方が不動産業者相手に言いにくい部分があると思いますので、そういったところもお任せください。
また、物件によって個別に不動産屋を回っていくよりも時間短縮にもなりますので是非当事務所にお声掛け下さい。

サービスはどちらで購入されても同じです。
融資であろうと審査に通れば現金購入と同じことです。

ただ、現金購入の場合は「諸費用」といったところで
差が出てきます。
現金購入の場合、登記の際の「抵当権設定費用」ローンの「事務手数料」「保証料」といったものが
不要になってきます。

気に入った物件が見つかり、購入を希望しようとした場合、購入申込書を記入致します。
この時、支払うのが「申込金」です。

次に、「手付金」は契約時にお支払いするお金です。

「申込金」はキャンセル時に返金されますが、「手付金」はキャンセル時には返金されません。

契約時に当然説明がありますが、トラブル防止のためにもこのことはよく覚えていてください。

購入される物件の引渡しが終わってから解約するのが一番安全な方法です。

不動産取引はスムーズに進行しない場合があります。

明日お取引だと言っても、当事者が事件に巻き込まれたり事故にあったりした場合は不動産取引どころではなくなります。

やはり、金銭の授受を行いカギがお手元にわたってから解約の手続きを行うべきで、重複家賃も諸費用の一つだと割り切りましょう。

しかし、大家さんや管理会社には購入契約を進めている旨は前もってお伝えするべきで、万が一購入できない場合は引き続き賃貸する等、お話するのがマナーだと思います。

売買対象不動産の敷地にある庭石や樹木はどうするのかを不動産売買契約の前にはっきりすることが一般的です。

取り決めによって、売主が処分しなければならない場合もありますし、買主が諸々引き取る場合もあります。
敷地にある動産物や庭木・庭石はこの契約に含まれるのかを売買契約書に記載するはずですので、物件を見学する際に不動産業者等にまず確認されることをおすすめします。

相手が契約の履行に着手するまでは、手付金分を損することによって解約出来ると言うのが、手付解除です。
この場合は、契約違反や違約ということではなく、手付放棄、手付倍返しでもって契約を解除するということになります。
これに対して違約金解除というのは、契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、相手方が契約の履行に着手した後の解除等になります。
この場合、自らの債務を提供し、相当の期間を定めて相手方に催告し、契約を解除することができます。
一般的には、違約金は手付金相当額もしくは、売買代金の2割という感じで前もって定めている契約形態が多いです。
手付金と違約金は法的には別物ですので、手付金と違約金が両方発生することはありません。
違約解除の場合でも、手付金は返還（相殺）されます。

まず決めるのは「予算」かと思います。

現金購入であれば預貯金と収入の兼ね合い、ローンで購入する場合は月々いくら払えるのかを考えなければいけません。

「予算」を確定させないと夢物語で終わってしまいます。

その後、地域・物件の広さ・間取り、周辺環境、生活環境、アクセス、お仕事、学校等様々な条件の中から整理して優先順位をお考えいただければ良いかと思います。

原則存在します。
現在は不動産関係の法律で厳しく規制されており、架空の物件をチラシに載せる事はまずありません。
しかし、広告は必ずしも毎日更新される訳ではありません。本当に良い物件はチラシ・ネットに載った時にはもう売れてしまっている可能性がありますので、そういった物件が欲しい場合は営業マンと仲良くなり、チラシやネットに載る前に情報をもらうのが、現在でも具体的かつ実際的な立ち回りかと思います。

物件が安く売り出されるには理由があります。売主の立場で考えてみて下さい。理由もないのに高く売れる不動産をわざわざ安くする人はいません。何らかの理由があるはずです。
あえて言うなら知人などから直接買う等の場合でしょう。
よほどのことが無い限り掘り出し物を購入できる可能性は低いということになり、掘り出し物にこだわり過ぎると、せっかくの良い物件を買い損ねることになります。相場より高く買わないようにすることは当たり前ですが、一般の売り出し物件で安い場合は必ず「何かある」ものです。よく注意して下さい。「良い物件を適正な価格で」が基本です。
大事なのは掘り出し物を待っているのではなく、いろんな方向から考えて、自分で物件を掘り出し物にしていくことでしょう。

もちろん問題ありません。

当事務所では和歌山市、岩出市、紀の川市、海南市を中心にフォローしておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

まず、媒介契約について説明しますと、宅建業者が宅地建物の売買などの仲介の依頼を受けると依頼者との間に書面（媒介契約書）を作成し、交付しなければなりません。
　「専任媒介契約」というのは媒介契約の１つです。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理の依頼を禁止する契約で、これによって業者間の「抜け駆け」を防ごうというものです。
その他、他の業者に依頼できる「一般媒介契約」や、自己発見取引も禁止する「専属専任媒介契約」などがありますから、媒介契約をするときはきちんと確認する必要があります。
当事務所では、他社様にもお声掛けいただけるよう「一般媒介契約」をおすすめしています。
 

中古マンションを買うにあたって注意しておきたいところは、そのマンションの管理がしっかりしているか、また管理組合が機能しているかといった点です。

マンションは「立地条件」と「管理」を買うと言われるぐらいその二つが重要になってきます。

室内に関しては自分の所有している部屋の事だけを考えてリフォームすればいいので、比較的楽になると思います。
また住宅ローン以外の出費（管理費、修繕積立金等）もかかってきますのでその辺りは十分に考慮しておいたほうが良いでしょう。

あと、駐車場も近隣にあるかどうか確認も必須です。

なぜなら、マンションの駐車場は数年に一度の抽選制になっていることが多く、万が一外れてしまうと駐車する場所がなくなるからです。

そのあたりのことは事前に調べておいた方がいいでしょう（※車を使わない方は必要ありません）

間取りにある記号は下記のようになります。

L（リビング）・ D（ダイニング）・　K（キッチン）・S（サービスルーム)
　
P.S（パイプスペース）・　UB（ユニットバス）・MB（メーターボックス）

W.C（ ウォークインクローゼット）

などです。

安ければ安いに越したことはないのですが、マンションの修繕積立金に関してはそうとも限りません。
外壁や屋根などの大規模な修繕から階段の手すりなどの軽微な修繕など、マンションを維持していくためには必要な積み立てです。

ちなみに修繕積立金は同じマンションでもお部屋の広さによっても異なります。
また、新築で売っている時、修繕積立金はとっても安く設定されていますが、５年後、１０年後と修繕積立金は上がっていくケースがほとんどです。
新築マンションを購入の際には、長期修繕計画書を確認の上、何年後にはどのくらいになっているのか確認したうえで月々の支払いなど、資金計画を立ててください。

中古住宅の売買においては、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合とによって異なります。
売主が不動産業者の場合には消費税がかかります。
一方、売主が個人の場合には消費税はかかりません。
ただし、以上の消費税は建物部分の価格についてのみ課税されますのでご注意ください。
土地についてはそもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから、売主に関係なく消費税法上非課税となっています。

中古住宅の場合、契約から引渡しまでの期間が長くなる場合は大きく分けて２パターンがあります。

〇その物件が空家の場合

買主様が融資利用の場合で、引き渡しまで約１ヶ月から２ヶ月かります。

〇居住中である場合

売主様の次の転居先が未定であればそれが決まるまで引き渡しは行えません。

このように諸事情によって半年近く先に引渡しが来ることもあります。
ただ、意味もなく半年先の引渡しというのはありえませんので、どういった事情があるのか事前に確認することが必要です。

結論から申しますと様々です。

1件目で購入される方もいらっしゃいますし、「もう何件見たかわからない」という方もいらっしゃいます。

最近はインターネット等の写真も充実している場合が多いです。

それによってある程度ご自身でお調べになる方が多いと思いますので、実際にご覧いただく物件はあまり多くはないと思われます。

何件見たら決めるなどは気にする必要はなく、じっくりお気のすむまでご内見されることをお勧め致します。

はい、マンションの管理形態はいくつかありますので簡単にご紹介します。

〇常駐管理

管理人が同じマンションに住んでいる管理のタイプ。比較的築年数が古いマンションに多い。
最近の新しいマンションの場合は昼間は管理人がいて、夜間は集中管理センターなどに人がいて対応する常駐管理のタイプもあります。大規模マンションやタワーマンションに多いです。

〇日勤管理

管理人が毎日通勤してくるタイプ。夜間や休日は機械による遠隔管理との併用が多い。

〇巡回管理

管理人が複数のマンションを担当していて週に２回から３回通ってくるタイプ。
ゴミ出しの日に通っているパターンが多い。不在時の夜間や休日は機械による遠隔管理との併用が多い。

確かに常に管理人と連絡がとれるマンションの方が良いのですが、その分管理費も高くなります。マンションの規模によっても適切な管理体制は変わってきます。現場の管理人さんに管理の状況を伺ってみるのがよいでしょう。

売買契約で条件がなければ何もない状態での引渡しが一般的です。当然、売主様・買主様の都合にもよってきますので、気になるようでしたら内見の際に聞いていくのが無難でしょう。
売主様・買主様で合意された設備・備品については、契約書類の付帯設備表等に明記して引渡すことになります。

所有者の方が居住中であってもご内見できます。
しかし、所有者様のお時間の都合などを前もって調整しておく必要があります。
また、当然、家具や物が置いてあり、間取り自体がはっきり見えてこないというデメリットもありますが、実際に自分たちが住んで家具などを置いたときの広さや生活イメージはつかみやすいというメリットもあります。

現金購入は誰でもできますが、住宅ローンとなると誰でも気軽にできるものではありません。

一定水準以上の収入や勤続年数および自己資金を求められる場合が殆どです。

そういったところはご相談の中で徐々にわかってくると思いますのでお気軽にご相談下さい。

不動産購入はどうしても高額になりますので当然迷われると思われます。

まずは買う目的をはっきりさせ、優先事項と妥協できる条件を明確にしてみましょう。

100％良い条件の不動産はありませんので妥協できる部分というのは大事です。

それもわからない場合は、インターネットで良さそうな物件を選んで実際に内見してみることをお勧めします。

その中で、不動産営業マンから色々参考になる話が聞けると思いますので徐々に気持ちを固めていくことが良いかと思います。

中古住宅を購入の場合、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合に分かれます。

売主が不動産業者の場合、「建物」は商品なので消費税がかかります。

売主が一般の個人の場合、消費税法でいう商品にはなりませんので非課税となります。

また、「土地」の売買についてはそもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから売主が業者の場合も一般の個人の場合も
消費税法上非課税となっています。

売買契約締結後、一般的には売主は境界の明示しなければなりません。
しかし境界プレートの復元などの事を指すのではなく、境界がどこなのかということを明らかにするということです。

もし隣地との間に境界のことでトラブルなどがあると、事前に売主の責任で解決しておくことが一般的です。

よくあることではないです。

なぜなら買主様が動く前に仲介業者もしくは売主側が建築条件が付されている旨を説明するからです。

道義的な問題は別として、法的な点についてお答えします。
まず、今回のポイントは売買契約を締結しているかによって変わってくると思います。
もし、契約前でしたらお客様が勝手に動いたという判断になるでしょう。

しかし、契約後でしたら問題となります。

買主様は建築条件を拒絶し、そのまま取引まで進めます。しかし売主側が納得できない場合は違約解除となることはありえます。
その際、定められた違約金を買主様は請求できます。

また、契約後でしたら、仲介業者への説明義務違反を追及できる可能性もあります。

この場合の契約解除を手付解除と言いまして、契約の解除は可能です。

手付解除は「買主が手付金を放棄する」、もしくは「売主が手付金を無利息で返還し、さらに手付金分を支払う」事で解除できます。

但し契約解除期限は事前に決めた期日までです。（契約から1週間以内まで等）

また、相手方がその契約のために何か実行した場合は手付解除はできません。

原則、買えません。
農地法という法律により、規制されています。
農地は原則、農業従事者（耕作者）等でないと買えません。
相続などで取得する場合等は大丈夫です。
でも、 農地を農地のまま購入することはできませんが 、農地を宅地、雑種地等に変更する目的で取得することは、許可（届出）を受ければ可能です。
これを農地転用許可制度といいます。
この農地転用許可を受ければ、その土地を手に入れることができます。
正式には「農地法第５条による許可申請（届出）」といいます。
この許可（届出）申請は その畑が所在する農業委員会を経由して、都道府県知事にすることになります。

宅建業者が土地を販売するに当たり、建築条件付土地というのがあります。これは一定期間（一般的には３ヵ月）内に建物を建築することを条件とする土地の販売形態です。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、３ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
ですから、建築条件付の土地の場合、土地だけでの購入はできません。
ただ、広告によっては、建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますのでご注意下さい。

仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。

基本的に、広告費についてご負担いただくことはございません

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。

不動産を譲渡して利益が出た場合は確定申告が必須ですが、利益が出なかった場合も確定申告することをお勧め致します。

特別なことは特にございません。

本人様確認書類を含め実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する程度です。

売買価格を物件の坪数で割った結果のことです。
売買価格2,000万円、面積100平米の場合だと下記のようになります。

20,000,000÷100÷0.3025≒661,157

坪単価が約66万円ということになります。
 

売却資金をあてにされる方は、売却を先行することになります。

また、住宅ローンが残っている場合もローン返済が優先になりますので売却先行ということになります。

ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることもできます。

購入を先行させることにより無駄な引っ越しがなくなるので余裕がある方は購入を先行させる方が得策です。

特に難しいことではありません。

ただ、先に購入するか売却するかによって手続き等流れが異なりますので、詳細は当事務所までご相談下さい。

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるのが一般的です。

契約時に受け取れるものを「手付金」といいます。売却金額の約5％から10％を受け取れます。（契約により手付金なしの場合もあります）

残りは引き渡し時に全額受け取れます。

宅地建物取引業者は買主に対し、定められた項目について記載した書面を交付し、宅地建物取引士に口頭で説明させなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

①物件に関する権利関係の明示

○登記された権利の種類内容等

○私道に関する負担

○定期借地権又は高齢者居住法の終身建物賃貸借の適用を受ける場合（※）

②物件に関する権利制限内容の明示

○都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

○用途その他の利用に係る制限に関する事項（※）

③物件の属性の明示

〇飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し

○宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等

（未完成物件のとき）

○当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

○当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か

○当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

○石綿（アスベスト）使用調査結果の内容

○耐震診断の内容

○住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）

○台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況（※）

○管理の委託先（※）

④取引条件（契約上の権利義務関係）の明示

○代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的

○契約の解除に関する事項

○損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

○契約期間及 び契約の更新に関する事項（※）

○敷金等契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項（※）

○契約終了時における建物の取壊しに関する事項（※）

⑤取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置 

○手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）

○支払金又は預り金の保全措置 の概要

○金銭の貸借のあっせん

○瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容

⑥区分所有建物の場合はさらに次の事項

○敷地に関する権利の種類及び内容

○共有部分に関する規約等の定め

○専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

○専用使用権に関する規約等の定め

○所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め

○修繕積立金等に関する規約等の定め

○通常の管理費用の額

○マンション管理の委託先

○建物の維持修繕の実施状況の記録

（※）は貸借の代理・媒介を行う場合に限って説明が必要となる項目

不動産の契約は金額も通常の買物とは違います。
トラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

あります。

しかしその理由は売却価格を相場より高く設定している場合です。

余程のことがない限り不動産は売却できますのでご安心下さい。

早期売却のためには、相場に応じた「販売価格」を設定してください。

売主様にご用意いただくものは以下になります。

・権利証もしくは登記識別情報
　所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。

・認印

・実印
　共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・印鑑証明書
　共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・住民票（戸籍の附票）
　現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・管理規約・使用細則
　総会資料など マンション管理会社から配布されているもの

・鍵

・身分証明書

　免許証やパスポートもしくは健康保険証等

※上記のほとんどが決済時に必要なもので、査定や契約の段階で全てが必要になるわけではありません。

具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、印紙代、固定資産税日割り代金、司法書士費用【抵当権抹消費用・売渡費用・住所氏名変更時等】、譲渡所得税などがかかります。

1.仲介手数料（取引決済時）

・不動産業者への報酬です。

2.印紙税（取引決済時）

・売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。

3.固定資産税日割り代金（取引決済時）

・来年もしくはその年の3/31分までの固定資産税・都市計画税の日割り精算です

4.司法書士費用【抵当権抹消費用・売渡費用・住所氏名変更時等】（取引決済時）

・購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記費用がかかります。

・登記に記載されている住所や氏名が変更になっていると変更費用が必要です

5.譲渡所得税（翌年の確定申告時）

・不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。

6.動産処理費用（取引決済前）

・屋内や敷地内にある動産物（タンスや照明、物置内にあるもの等、簡単に動かせるもの）の処理費用です。

7.農地転用等費用（取引決済前）

・一般的には買主側で行いますが、契約により売主側で負担する場合は必要になる費用です。

8．解体費用（取引決済前）

・契約により、解体更地渡しの場合は売主側で必要な費用です。

可能です。
中古物件の場合、お住まいになりながら売却をされることは一般的なことです。

原則は必要ありません。
ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございますが、

実費が発生する場合は事前に必ずお伝えし、了承を頂いてから行います。

可能です。

看板やチラシ、インターネット広告を行わず、信頼のできる方にのみ紹介致します。但し、限られた宣伝方法となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

査定価格である必要はありません。
しかし、査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額はよくご相談の上、決めることを勧めします。

指定流通機構（レインズ）への物件登録を致します。

これにより全国の不動産業者が物件情報を閲覧できるようになります。

手撒きチラシ・現地看板などで広く物件情報を発信するほか、アットホーム等・ホームページへも掲載します。

かかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

全くそういったことはございません。

売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただければ大丈夫です。
査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

主に近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。