よくある質問 | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

所有権移転登記申請手続の費用を売主と買主のどちらが負担するかは、売買契約書における合意内容次第です。登記によって利益を受ける者が負担するという意味では、買主が負担すべきとも言えますが、双方で負担することもあります。いずれにせよ、後のトラブルを防ぐため、契約書上、費用負担者を明確に定めておくことが望ましいといえます。

所有権移転登記申請手続は、基本的には売主と買主が共同で登記所（法務局等）に申請することになります。売主と買主が、自ら、売買契約書、権利証などの必要書類を揃えて申請する形になります。仮に、売主または買主の一方が移転登記申請手続に協力しない場合、裁判所に訴えて、所有権移転登記申請手続をするよう相手方に命じる判決を得たうえで、単独で申請することも可能です。ただし相当な手間と費用がかかります。

所有権移転登記は、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを主張できるようにするためのものですから、所有権を得た後は、速やかに移転登記申請手続をとることが重要です。売主としては、まだ代金が支払われていないのに買主に所有権移転登記を備えさせ、自らは登記上の所有者でなくなるのは不安ですから、売買契約の中で代金全額の支払いと同時に所有権移転登記申請手続を行うといった合意をしておくことがあります。不動産の売買取引の現場では、売主からお金を頂いたその日に司法書士によって所有権移転登記を行うのが一般的です。

所有権移転登記申請手続とは、不動産の登記名義人を変更する手続です。売買契約を締結したとしても自動的に買主が登記名義人になるわけではなく、所有権の移転を登記上にも反映させるには、所有権移転登記申請手続をとる必要があります。所有権移転登記は、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを主張できるようにするための要件ですから、所有権を得た後は、速やかに所有権移転登記申請手続をとることが重要です。一般的な不動産売買取引においては司法書士が行います。

抵当権等については、契約書に「売主はその責任と費用負担で不動産の所有権が移転する時期までに抵当権など完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除く」という内容の定めをするのが一般的です。例えば、抵当権が設定されているとせっかく買った不動産が競売にかけられる等の危険があります。また、当然そのような危険がある不動産は価値も下がってしまいます。そのため、上記のような定めをおいて所有権が移転する時期までには売主が抵当権等の負担を除く義務を負うことを定めるのが重要です。

引渡しとは、その物の支配を、売主から買主に移すことです。建物でいえば、例えば、鍵を渡すことで、売主から買主に支配が移り、引渡されたとすることがあります。もっとも、不動産のように手渡しできないような物は、売主から買主に支配が移ったかどうかが必ずしも明確ではないため、引渡しが完了したことを明確にすべく、引渡確認書等の書面を取り交わすことがあります。

所有権が移転する時期について何も合意することなく、単に目的物を売ります買いますという合意をしただけであれば、売買契約を締結した時に目的物の所有権は売主から買主に移転することになります。ただし、売買契約の中で目的物の所有権が移転する時期を売買契約を締結した時以外の時、例えば、売買代金が支払われた時とする合意をすることも可能です。特に不動産のように高額な物の売買の場合、代金はまだ支払われていないのに契約締結と同時に所有権が買主に移転するのでは売主としても不安ですから所有権の移転時期を売買代金全額の支払いと同時とする合意がなされることが一般的です。

境界に関する紛争を解決するための手続としては、ADRの利用、筆界特定制度の利用、境界確定訴訟・所有権確認訴訟などがあります。

隣地との争いがあっても買主様さえ了承頂けるなら売買契約を締結することはできます。争いについては、将来買主と隣接地の所有者との間で、境界に関して紛争になる可能性があることを、買主に対し、きちんと説明しなければななりません。また、その旨は売買契約書にも記載されます。

越境とは、一方の土地の物（建物、塀その他の物）が、土地の境界を越えて他方の土地にはみ出してしまっていることをいいます。このように越境している物がある土地について売買契約を締結する場合、売買契約後に何がどの程度越境しているのかが不明になったり、越境している物をいつどのように処理するのかについて争いになるおそれがあります。したがって、越境状態にあることや、越境物の取扱いを売買契約書に明確に記載するなどして、売買当事者間で越境に関する紛争が生じないよう努めることが重要です。

境界の明示とは、隣接地との境界を現地に存在する境界標などをもとに明らかにすることをいいます。土地の売買契約に当たって、売主は原則として境界を明示しなければなりません。売買契約書においても、「売主は買主に対して土地引渡しのときまでに、現地において隣接地との境界を明示する。」などと定めることがあります。なお、境界標とは、土地の境界を示すために設置された目印のことをいい、種類としては、石杭、コンクリート杭、ビニール杭などがあります。

土地の境界とは、一般的にはその土地と隣の土地との境い目のことを言いますが、厳密に言うと、私法上の境界（所有権界）と公法上の境界（筆界）があります。私法上の境界は、土地の所有権が及ぶ範囲に関するものであり、ある土地の所有権と隣接する土地の所有権との境目をいいます。他方、公法上の境界は、登記上、土地は地番を付されて隣接地と区別されますが、その地番と地番との境目のことを公法上の境界といいます。この公法上の境界は公的なものであり、隣接する土地の所有者間の合意のみによって変更することはできません。私法上の境界と公法上の境界は、一致することも、一致しないこともあります。

土地を測量した結果得られた面積（実測面積）と登記上の面積とが異なっていた場合に土地の売買代金がどうなるかは売買契約の内容によります。例えば、売買契約において売買対象面積を登記上の面積とし、登記上の面積と実測面積との間に相違があったとしても、売買代金の清算を行わない旨を定めたような場合には売買代金の清算を行うことは原則としてできません。実測面積と登記上の面積とは一致しないことも多く、上記のように売買対象面積をどのように決めるかということや、面積が相違した場合の売買代金の処理については売買契約書に定められていることが一般的です。

土地の売買をするために測量する必要があるかどうかは売買契約の内容によります。例えば、売買契約において売買対象面積を登記上の面積とし、測量を行わない旨を定めた場合には登記上の面積が売買対象面積となり測量をする必要はありません。これを「公簿取引」と言い、一般的にはこの「公簿取引」で行われます。

売主様への支払い方法は、現金・銀行振り込み・預金小切手となります。 ただし、銀行振込とする場合、買主が振込みを行ってから売主が引き出せるようになるまでに一定の時間差があります。したがって、売主から買主に対する引渡しと、買主から売主に対する売買代金の支払い（振込み）が確実に同時に行われるように調整する必要があります。預金小切手とは、小切手の一種であり、「預手（よて）」とも呼ばれます。銀行が振出人となり、これを受け取った売主は確実に支払いを受けることができるため、現金と同視できるものと扱われています。（ただし、現金化には一定の日数を要します）。

買主は売買契約で定められた支払期日までに売買代金を支払う必要があります。

 売買代金の支払いについて、一括で全額を支払う内容の契約とすることも可能ですが、「内金」や「中間金」を支払うことが定められることもあります。「内金」や「中間金」とは、売買代金の一部であり、売買代金を何回かに分けて支払う場合に定められます。なお、「手付金」のような性質はありません。

売買契約を締結する際に支払う手付金とは異なり、売買契約を締結する前に買主が売主に対して申込証拠金という名目で支払いをすることがあります。一般的には、申込証拠金は買主がこれから不動産を購入しようとする意思を明確にする証拠として売主に預けられる金銭であり、売買契約を締結する場合には売買代金に充当されることになりますが、売買契約を締結しない場合に返還されるかどうかは、事前に売主と買主の間で明確にしておく必要がある性質のものです。

手付金は、解約手付または売買契約で定められたその他の性質をもつものですが売買代金とは異なります。したがって、売買代金の一部である「内金」や「中間金」などとは異なり、手付金は当然に売買代金の一部に充当されるわけではありません。売買代金の残金の支払いを行った時に手付金を売買代金の一部として充当するためには、その旨を売主と買主で合意する必要があります。一般的には、売買契約書において残代金支払い時に手付金を売買代金に充当する旨が定められます。

手付金が解約手付の性質をもつ場合には、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができますが、その期限は、買主が「契約の履行に着手するまで」とするのが法律上の原則です。買主が「契約の履行に着手するまで」とは、具体的には、買主が売買代金をいつでも支払えるように準備して売主に提供したことなどをいいます。一般的には売買契約書において期限を定めます。例えば、手付解除を行える期限を「売買契約から1週間」や「売買契約から1ヶ月」等、売買契約書に明記し、その期限までは売主も買主も手付解除を行えるとします。

手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより売買契約を解除することができます。このように、手付金の放棄または倍返しによって行う解約を手付解除といいます。

手付金の金額については原則として上限はなく、売主と買主が合意した金額を売買契約において定めることになります。ただし、売主が宅建業者の場合は、売買代金の10分の2が上限とされています。

解約手付の性質以外には、売主または買主の契約違反があった場合の損害賠償額を予定する性質（損害の額を立証しなくても手付金の没収または倍返しの損害賠償を認め、それ以上の請求は認めない）、損害賠償とは別に違約罰として没収または倍返しを受けることができるという性質などがあります。また、これらのいずれの性質ももたず、単に売買契約の成立を証明する証拠とする趣旨でやり取りされる場合もあります。したがって、不動産の売買契約の締結に当たっては、売買契約書において手付金の性質がどのように定められているか確認する必要があります。

手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は、売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は、買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができます。法律上、手付金は原則としてこのような解約手付の性質をもつこととされています。したがって、売買契約においてこれと異なる内容を定めなければ、手付金は解約手付の性質をもつことになります。なお、売主が宅建業者である場合には、売買契約において手付金をどのような性質と定めたとしても解約手付の性質をもつこととされており、宅建業者でない買主は手付金を放棄して売買契約の解除をすることができます。

手付金とは、売買契約の締結に際して買主が売主に対して支払う金銭をいいます。手付金がどのような性質をもつかは売買契約ごとに異なります。したがって、不動産の売買契約の締結に際して手付金のやり取りをする場合にはどのような性質をもたせるのかを売主も買主も認識しておく必要があります。

土地の所有権者は、その土地を自由に売買したり利用したりすることができ、また自由に建物を建てることができる、というのが一応の原則ではありますが、土地の売買・利用や建物の建築については、多くの法令によりさまざまな法的規制がなされています。不動産の売買・利用や建物の建築等について問題となる法律としては、都市計画法、建築基準法、農地法、宅地造成等規制法、国土利用計画法、公有地拡大の推進に関する法律、土壌汚染対策法、その他にも多数の法律があるほか、地方公共団体が定める条例が問題となる場合もあります。これらの法令による法的規制の内容としても、事前に「許可」が必要な場合、事前に「届出」が必要な場合、事後の「届出」で足りる場合、また、建物の建築についての建ぺい率、容積率、斜線制限、日影規制など、実にさまざまです。

 このように、不動産の売買や利用方法についての制限は、それぞれの不動産ごとに詳細に調査するほかありません。

 不動産の売買契約を締結するにあたっては、売主も買主も、不動産についてこのようにさまざまな制限があり得ることについて、十分に認識しておく必要があります。そうでなければ、不動産の売買を行うにあたって必要な届出を怠ってしまったり、買主が想定していた利用方法ができずトラブルになる、といったことになりかねません。

 このようなさまざまな法的規制を一般の方が調査して正確に理解するのは極めて困難ですので、不動産の売買契約を締結するにあたっては、宅地建物取引業者（宅建業者）に仲介を依頼することが重要です。宅建業者に不動産の売買契約の仲介を依頼した場合、宅建業者は不動産についての法的規制について調査し、重要事項説明書などで説明することになります（なお、宅建業者といえども常に全ての法的規制を調査できるとは限らず、業者として通常行うべき程度の注意を尽くせば足りることになります。したがって、宅建業者に仲介を依頼するとしても、最終的には当事者である売主と買主の責任で売買契約を締結するかどうかを決定する必要があります）。

法務局では、全部事項証明書の他に、土地の位置が記載された公図、土地の地積測量図、土地所在図、建物の図面及び建物の各階平面図などを入手できることがあります。なお、どの程度の情報が入手できるかは、不動産ごとに異なります。

建物の全部事項証明書は、上から順に「表題部（主である建物の表示）」、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」、「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」に分かれています。

建物の全部事項証明書の表題部は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付などの欄に分かれています。

所在とは、建物の位置を特定するためのものですが、土地の所在とは異なり、地番まで記載されます。

家屋番号とは、建物を特定するための番号をいいます。通常、建物が建っている敷地の地番と同じ番号を使うことになっていますが、同じ敷地に複数の建物が建っている場合には、「○番の1」と「○番の2」のように枝番をつけて区別されます。

種類とは、建物の用途をいいます。法律の定めはなく、居宅、店舗、倉庫など、用途に応じた記載がされます。

構造とは、建物の主要構造部の状況（木造か鉄骨造か等）、屋根の状況（瓦葺か陸屋根か等）、階数を記載するものです。

床面積の欄には、建物の広さが各階ごとに記載されます。

「原因及びその日付」の欄には、登記をする原因となった事柄、及び、その事柄が生じた年月日が記載され、例えば建物の新築の年月日はこの欄に記載されます。

土地の全部事項証明書は、上から順に「表題部（土地の表示）」、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」、「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」に分かれています。

「表題部（土地の表示）」には、土地を特定するための情報が記載されており、所在、地番、地目、地積などの欄に分かれています。

所在については、土地の位置を特定するためのもので、市区町村、及び、丁目・字（あざ）までが記載されます。

地番とは、登記上で土地を特定するために1筆ごとの土地につけられた番号をいいます。

地目とは、土地の用途をいいます。宅地、田、畑、山林、原野、雑種地、公衆用道路など、法律で定められた種類のうちの一つが選択されています。

地積とは、土地の面積をいいます。

 なお、登記されている地積が、実際の土地の正確な面積とは異なっていることがよくあります。測量技術が発達していない時代に登記された土地もあることなど、いろいろな原因があると言われています。また、全部事項証明書に記載されている地積を「公簿面積」と言い、一般的な不動産の売買ではこの「公簿面積」を見ます。

不動産は重要な財産ですから、取引をするに当たって、誰が所有しているのか、また、広さはどの程度か、などの情報が大変重要になります。そこで、不動産についての情報を国家機関が登録し、一般に公表することとしています。このような制度を「登記」といいます。不動産について登記されている情報は、法務局（または地方法務局、支局、出張所）で申請することにより、誰でも自由に入手することができます。また、法務局では不動産について登記されている情報を証明する書面を入手することができますが、このような書面には「全部事項証明書」と「現在事項証明書」があります。全部事項証明書には、抹消された登記を含む全ての内容が記載され、現在事項証明書には、現在時点で効力のある内容だけが記載されます。調査の目的によって選択する必要がありますが、より多くの情報を得たい場合には、全部事項証明書の方が適切といえます。

代理人による売買契約の締結は可能です。代理人には大きく分けて法定代理人、任意代理人の2つがあります。法定代理人は、代理権の発生が法律の規定（裁判所による選任も含みます。）によるものです。任意代理人は、本人から代理権を与えられたことにより代理権が発生するものです。

売主・買主の一方または双方が複数である場合があります。例えば、共有不動産の売却の場合は売主が複数となります。 注意点と対応策として、契約の当事者が2人以上の場合、契約に基づいて支払いを行う義務は均等に分割されるのが法律上の原則です。したがって、売買契約を締結した買主が2人の場合、売買契約に基づき売買代金を支払う義務は、2人に均等に分割されるため、2人の買主はそれぞれ売買代金を半分ずつ支払う義務しか負わないことになります。売主としては、どちらか一方の買主から支払ってもらえないときに、他方の買主に売買代金の全額を請求することはできないため、不利益を受ける可能性があります。また、契約に関する通知も、契約の当事者のうち1人だけではなく全員に通知しなければならないのが法律上の原則ですが、これは大変です。これらの注意点に対する対応策の一つとして、例えば、売買契約書の特約として「売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。」とか「本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの1人に到達したときに、その全員に効力を生じます。」と定めておくことが考えられます。

 前者のように「連帯債務」と定めた場合には、契約に基づいて支払いを行う義務は分割されず、それぞれの当事者が全額を支払う義務を負うことになります。また、後者のように、1人に対する通知で当事者全員に通知の効力が生じると定めた場合には、当事者全員に対して通知を行う必要はないことになります。

法人が売買契約の当事者になることは可能です。その際、代表者が法人の意思を表示することになります。法人の代表者は、登記事項証明書または代表者事項証明書で確認することができます。

また、個人と同様、法人においても、実印は印鑑登録を証明する印として不動産の売買契約など重要な取引に使用されますので、法人の印鑑登録証明書をご用意頂く形になります。

精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者のうち、被後見人や被保佐人の程度に至らない軽度の状態にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人を「被補助人」といいます。被補助人は、補助人の同意を必要とするものとして審判で定められた法律行為（売買契約の締結など）については、補助人の同意を得る必要があり、補助人の同意なく売買契約を締結したとしても取消すことができます。したがって、不動産の売買契約について補助人の同意を得なければならないと定める審判がある場合には、補助人の同意が必要であり、補助人の同意なしに締結した売買契約は取消すことができます。なお、補助人についても、前述の保佐人と同様、補助人に一定の代理権を付与する審判が認められていますので、補助人を代理人として売買契約を締結できる場合があります。

精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な者で、一定の者の請求により家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人を「被保佐人」といいます。被保佐人が不動産の売買契約を締結するには裁判所が選任する保佐人の同意が必要です。保佐人の同意なく売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。なお、保佐人は、法律上当然に代理権を持つ成年後見人と異なり、家庭裁判所が特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をしてはじめて、当該行為についての代理権を持つに至ります。したがって、保佐人との間で売買契約を締結する場合には、その売買契約の締結について保佐人に代理権があるのか等、事前に確認する必要があります。

精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人を「成年被後見人」といいます。成年被後見人の行為能力の制限は、前述の3つの制度の中で最も大きく、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除いて、全ての法律行為（売買契約の締結など）について常に取消すことができます。不動産売買契約も同様であり、成年被後見人が売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。成年被後見人も、成年後見人が代理することで売買契約を締結することは可能です。しかしながら、売却する不動産が居住用の場合には、家庭裁判所の許可が必要であり、許可がなければいくら成年後見人が代理人として契約しても無効となります。

日本国籍がなくても契約は可能です。ただし、身分証明の方法や、契約内容の説明等に注意が必要です。また、外国為替及び外国貿易法等により報告書を提出する必要がある場合もあります。居住者と非居住者の区別が重要になることもあり、その他の規制にも注意が必要です。

未成年者が売買契約を締結するためには、親権者等の法定代理人の同意が必要です。同意なく売買契約を締結した場合には、売買契約を取消すことが可能です。なお、親権者は、未成年者の法定代理人として、未成年者が所有する不動産について売買契約を締結することができます。また、満18歳に達していなくとも、結婚している者は成年者と同様に扱われます。

個人の地主が1回だけ取引をする場合など、通常の売買においては、資格は不要です。しかし、個人であっても、例えば、宅地造成したうえで不特定多数を対象に販売するとか、分譲する方法が不特定多数を対象として反復継続的に販売するものと認められるような場合は「宅建業」に当たり、免許が必要となる場合が一般的です。「宅建業」に当たるのではないかと思われた場合は、役所などの公的機関の宅建課にご確認ください。

売買契約の当事者とは、売主と買主の事です。売買契約は、売主が財産権を移転すること、買主がその対価として代金を支払うことの2つを要素として成り立つ契約であり、売買契約の当事者は、売主と買主ということになります。

不動産などの重要な財産の売買では、正式な「売買契約書」の作成・締結があったときに意思の合致を認めるべき場合が多く、この時点で売買契約が成立すると考えられるのが一般的です。そうすると、正式な売買契約書を締結する前であれば、売買契約が成立していないので、いつでも中止して良いのでしょうか。結論を申し上げますと、交渉過程であっても、相手に契約の成立に対する強い信頼を与え、その結果相手が費用の支出等を行った場合には、その信頼を裏切った当事者は相手方が被った損害を賠償する責任を負うことがあります。契約が成立することを期待して何度も交渉していれば、売主・買主が互いに誠実に契約の成立に努めるべき「信義則上の義務」を負います。この「信義則上の義務」に正当な理由なく違反した場合には損害賠償を負う可能性があります。

不動産売買の実務において、正式な売買契約書を作成する前の段階で、買主・売主がそれぞれの意思を書面に記載したものを取り交わすことがあります。買主が作成するものを「購入申込書（買付証明書）」といい、売主が作成するものを「売渡承諾書」といいます。これらの書面には、売買金額や支払時期などが記載されていて、そのような書面を相手方に交付するため、売買契約は既に成立したと主張され、紛争になることがあります。しかしながら、これらの書面は通常、その後正式な売買契約書を作成することを予定していますし、売主・買主の売却意思・購入意思を明確にし、売買の交渉をスムーズにするためのものであると考えられます。したがって、まだ売買契約書を作成する前の交渉段階であって、「購入申込書（買付証明書）」や「売渡承諾書」の書面を交付しただけでは契約が成立したとみるのは困難であると言われています。

売買契約というのは、売ろう・買おうという売主と買主の意思が合致し合意した時点で成立します。しかし、不動産などの重要な財産の売買では「売買契約書」の作成・締結があったときに意思の合致を認め、この時点で売買契約が成立したと考えるべきとされています。よって、細目にわたる条件などをさらに詰めて交渉を重ね、売買契約書を作成することが予定されている段階では、正式な売買契約書を作成するまでは売主・買主双方にとって、確定的な売買の意思はまだ表示されていないと考えられます。したがって、不動産における売買契約は、正式な書面に双方が署名や捺印をした時点で「売買契約成立」と考えられるのが一般的です。

「売買契約書」とは、売買契約の成立を証する書面のことをいいます。

 民法によれば、一般的に「売買契約」は、口頭による合意だけで成立します。売ろう・買おうという売主・買主の意思の合致があると売買契約が成立します。これを「諾成契約」と呼びます。

 したがって、売買契約の成立のために「売買契約書」などの書面が不可欠というものではありません。

 しかしながら、通常の動産とは異なり、不動産は高価で重要な財産ですので、単なる口約束ではなく、慎重に、契約条件などを記載し、契約内容を明らかにした「売買契約書」を作成することが重要です。実際の不動産取引では、通常、売買契約書が作成されます。

売主が「土地や建物などの財産権」を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金を支払う約束をする契約のことを「売買契約」といいます。交換される「財産権」と「代金」とは対価としての関係に立ちますので、売買契約がもつこの性質を「有償」契約といいます。「売買」といっても、取引の具体的態様によってさまざまな種類のものがあります。「不動産」のように一般に特定物（その物の個性に着目して特定された物）として取引されるものから、「動産」のようにしばしば不特定物（種類に着目して取引の対象とされた物で、種類が同じであれば対象が特定されない物）として取引されるもの（動産も特定物として取引されることもあります）までいろいろあり、適用される法規が異なる場合もあります。また、当事者・目的物の種類・取引の場所などに応じて異なった取引慣行があり、それらが売買契約の解釈に当たって考慮されることもあります。

可能です。
一般的な売却の場合は、広告宣伝を行うことでより早く高く売却します。
ただし、秘密裏に売却を進めたいというご依頼は少なくありません。その場合広告宣伝活動を制限した売却活動や当事務所による直接買取をご提案します。
注意点として、境界確定のための測量等で、どうしても現地調査が必要になる場合があります。
その場合はあらかじめご相談の上、日程や実施方法等を確定しますのでご了承ください。

お客様のご要望によって様々ですが、高額売却を目指す場合の広告宣伝活動を例としてご紹介します。

1.自社ホームページへの掲載・メール配信
自社ホームページに物件を掲載する他、条件が近い購入希望者へメールでアプローチします。

2.ストックユーザーへの優先告知
ホームページだけでなく、様々な営業活動で蓄積している自社ストックユーザーの希望連絡方法により、電話やメール等でアプローチします。

3.周辺地域へのチラシ投函
物件の周辺地域の特定世帯向けにチラシを投函します。

4.不動産ポータルサイトへの掲載
業者間流通情報REINS（レインズ）への掲載だけでなくathome（アットホーム）等、不動産検索ポータルサイトに物件情報を出稿します。

5.近隣不動産ネットワークや士業パートナーへの斡旋
情報交換や業務提携を行っている各社と情報を共有し、購入希望者を募ります。

６.現地看板

お客様の了承を得た場合に限り、現地物件への看板を設置させて頂きます。

可能です。
一括査定サイトの金額や、他社の査定額に納得がいかない場合や、売却活動を断念した経緯がある場合等、理由は様々だと思いますが、当事務所の査定対応は無料ですのでお気軽にご相談ください。
 

地域にあるご実家を相続されるケース等でよくあるご相談です。
問題なく対応可能ですし、代理内見等も可能です。
なんでもお気軽にご相談下さい。

まずは現況確認と査定からとなります。
多くの方がご存知の通り、古い建物は状況を問わず資産価値が大きく下がり、リフォーム等行っていなければ、ある程度の年数で資産価値は無くなります。
しかし、それは建物のお話でその土地を購入したい希望者がいる場合や、購入希望者の予算が限られる場合、資産価値が低いと見られていた物件は非常に魅力的なものに変わります。
更地にして販売するのか、リノベーションをするのか、売却方法も多様化します。
一概に資産価値がないとは判断できないため、まずはお問い合わせください。

残債状況や返済状況によって対応方法が変わりますので、どうぞお早めにご相談ください。
状況ヒアリング後、査定額の算出や返済フローについてご提案します。

ご相談から売買契約、物件の引き渡しまで、通常1〜3ヶ月程度の期間がかかります。

※農地転用等特別な手続きが必要な場合は半年から1年かかる場合もあります。

「早く売りたい」「高く売りたい」など、ご要望に合わせた売却プランの立案が可能ですので、お気軽にご相談ください。

 

原則として事前処分が必要です。
しかし、売却金額から処理費用を差し引く対応も可能ですし、当事務所からより安くして頂ける処分事業者をご紹介することも可能ですのでご相談下さい。
また家具等現況のまま買取を実施する場合もあります。

状況に応じた対応が可能ですのでお気軽にご相談ください。

お気軽にお問い合わせください。
駐車場・コインランドリー・太陽光発電といった遊休資産ならではの活用事例だけでなく、アパートや宅地化による活用に関してご相談承ります。

ご夫婦の売却意思が一致している場合は原則として可能です。
売却予定の不動産名義が、ご夫婦共有名義である場合は名義人全ての方の同意が必要なためです。
また単独名義であっても不動産処分禁止の仮処分が認められている場合は売却ができません。

現在の状況を確認した上での対応が必要となりますのでお気軽にご相談ください。

住宅ローンが残っている場合、通常は不動産全体に抵当権が設定されています。
ローン完済まで、当該不動産の売却は禁止されているのが一般的と思いますので、残債がある場合は持ち分のみの売却は難しいと思われます。

一般的には、取引日（金銭授受及び所有権移転日）に売主様・買主様・司法書士・媒介業者が一堂に会しますが、ご事情により出席できない場合はお振込みや郵送等で対応できますのでご安心下さい。

ご契約もご決済（金銭授受）も、ご来店無しで大丈夫です。

もちろん多くの場合は売主様買主様双方ご来店頂くのが一般的ですが、ご事情により和歌山に来れない場合も対応しておりますのでご安心下さい。

ご相談等は電話やメール、もしくは郵送のやり取りで全て行えますのでご安心下さい。

まず宅地化等の転用が可能かどうか、具体的に再建築等が行えるのか判断しますのでお気軽にご相談ください。
宅地化が難しい場合は、トランクルームを始めとする様々な遊休資産活用があります。

是非ご相談下さい。
現況確認を行い、再販方法に関してご提案します。
その際に特殊クリーニング等、事故物件に関連する諸費用もご提案しますのでご確認ください。

売買可能です。
ハザードマップ適用エリアの不動産であっても、多くの物件は不動産取引が可能です。
また大きく価値が下がることもありません。
ただし、災害対策向けにかかる諸費用が発生する場合もありますので、まずはご相談ください。

RCとは鉄筋で柱やハリといった骨格をつくり廻りをコンクリートで固めたものです。中高層マンションに多いです。SRCとは建物の骨組みとなる柱やハリを鉄骨で組み、さらに鉄筋で補強しコンクリートで固めたものです。鉄骨造とは、柱やハリなどに重量鉄骨を用い、外壁に厚みのあるコンクリート型パネルやボード状のものを取り付けた建物のことです。

使う材料や建物の大きさで決まります。同じ場所、同じ建物というのは２つとしてないですから、実際に見てもらい見積もりを出したほうが良いでしょう。

外壁や屋根は５年から１０年（材質によっても異なる）で点検することが望ましいです。塗り壁の外壁や木製の破風は塗替えだけでなくサイディングや鉄板に替える方法もあります。瓦の破損やズレで雨漏りなどがしている場合などは、その機会に耐震性も考慮して軽い屋根材に替えるのも良いのではないでしょうか。

戸建てでもマンションでも住みながらでも出来ます。部屋ごとや、１階・２階で分けたりして工事をします。ただし、水廻りなどは数日間使えずに不便な面がでてきますのでその当たりは考慮していただく必要があります。

一般的に業者は喜んで販売活動をしてくれます。広告費もかけて、売却に向けて全力で走ってくれるでしょう。そして、重要なのは売主がその不動産業者を通じて、広く地域の不動産業者に告知できるかです。今は、ネットへの物件登録などでも告知できるようになりました。売主様がその業者が広く宣伝してくれるのかどうか、ということを見極めるのが大事といえます。

一般媒介の方が窓口が広くなり有利と考えがちですがそうとも限りません。一番の問題は広告費です。不動産業者は当然のことながら成功報酬です。売るためには広告が必要となりますが、この広告費は業者にとっては大きな出費となります。業者としては自社でその物件を成約できる可能性が低いと、広告費をかけても回収できなくなる可能性が高くなるのです。一般媒介契約の場合、他社で成約した場合のケースを考えて広告が消極的になる場合があります。ちなみに当事務所は一般媒介契約の場合も専任媒介契約の場合もどちらも同じ熱量で宣伝させて頂いております。

媒介契約とは、不動産業者に売却や購入等を仲介等依頼をするときに不動産業者と結ぶ契約です。

媒介契約には３種類あります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約
広く利用されているのは、一般媒介契約と専任媒介契約でしょう。その大きな違いは一般媒介契約の場合、売主は複数の不動産業者に重ねて依頼できます。それに対して、専任媒介契約は一社に専任で依頼し、複数の会社に依頼することは出来ません。

当事務所は一般媒介契約をお勧めしております。

出来ます。決済までに司法書士に連絡して所定の手続きするだけです。

引渡し日を基準に日割り計算して、買主様より清算金としていただきます。（１月１日現在の所有者に課税）

通常、不動産業者が負担致します。ただし、売主様のご要望で特別な広告を出すときなどは実費を頂く場合もあるようです。

可能です。あくまで金額は売主様が決めることですので、査定価格を参考にして決めていただければと思います。

1 権利証　所有不動産の内容の確認および、所有権移転登記時に必要になります。
2 固定資産税の納税通知書　固定資産税・都市計画税の年税の確認のため
3 建築確認済証及び検査済証　お持ちの方はご提示ください。
4 土地測量図面　お持ちの場合はご提示ください。
5 管理規約　使用細則　マンションの売却時などではご提示ください。

主に、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用などが掛かります。いずれも、物件の価格、借入れの金額などによって増減します。また、敷地の境界が不明瞭な場合は測量代が、土地の売却で古家があり更地にして売却する場合の建物解体費用などが掛かる場合もあります。媒介業者と相談するのが良いでしょう。

マンションの購入でもっとも気をつけたいことは、修繕積立金に関することです。管理組合などで極まれに積立金の一時金を取るような場合があります。購入して数ヶ月後に何十万円支払うといったことがありますので、修繕積立金の額や管理費などの額、管理規約をよく確認すると良いでしょう。

一概には言えませんが、土地が広いとそれだけ価格は当然高くなりますし、維持管理も大変になります。また、、同じ広さでも全面道路の幅、位置、間口（道路に接する距離）土地の形状、場所、その他条件により変わってきます。ただ広いということでなく、いろいろな条件を鑑みた方がいいでしょう。

場所ではなく物件そのもので判断するのが良いかと思います。あえていうなら、市内中心部なら資産価値、郊外なら経済価値となるかと思います。資産価値はヒト、モノ、カネ情報が集まる都市のほうが圧倒的に高いといえます。ただし、収益物件に関して言えば利回りは地方より下がる傾向があります。また、地方では取得価格が安いのと、競争相手が激しくないことで利回りは上がる傾向にあります。一概には言えないことではありますが、資産価値も含めて考えるなら市内中心部の方に軍配が上がると思います。

物件の種別や融資の有無によって違います。主な費用としまして印紙代、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料、仲介手数料などがあります。融資を受ける場合には保証料、事務手数料が必要になります。だいたいこれらで、物件の価格の８％前後かと思われます。

ございません。

通常、真剣に探されている方には、情報というものは大変有難いと感じていただけるとは思います。逆に「いいものがあれば・・、すぐには購入する意思はない・・」、などご意見をいただけると有難いと思います。

大丈夫です。決済、引渡しまでに売主の責任により抵当権を抹消していただきます。一般的には抹消できない場合は白紙解約もしくは売主側の違約解約となります。

一般的にはその隣接地の所有者と物件を購入する方とで契約時までに覚書または特約などを交わします。

実際に土地を提供する為のセットバックが必要な時期は、その敷地内で建築等する場合です。中古一戸建てを購入してそのまま住む場合はセットバックをする必要はありません。

ローン購入の場合は、契約時に「ローン特約」というものが付けられます。もしローンが組めなかった場合は、白紙解約するということです。他にも、引渡しまでに火事で燃えてしまったなどでも白紙解約となり、手付金は返還されます。

契約をする前に、不動産購入申し込み書というもの提示して頂きます。その書類に住所、氏名、勤務先、融資の有無、契約日、希望引渡し日、手付金などの他にこの希望の金額を記入し、この価格であれば購入しますという意思表示をしていただきます。ただし、価格を決定するのは売主様です。表示価格より下がればそれだけ購入できる確率は下がるということを承知した上での交渉になります。また、早く申し込みをしても、後から満額で申し込みをしたほうと契約をするというケースもあります。

不動産業者は横のつながりがあり、情報を共有しているケースがほとんどです。違う不動産業者に行ったら同じ物件を紹介されたというような経験はありませんか？何社も声を掛けると煩わしいと考える方は絞ったほうが良いかと思います。

当然好みがあります。ひとつの目安でいいますと、新築は税金の優遇や、建物の耐震、地盤の補強、補償などでも安心と安全が確保されています。当然中古物件にも（築年数による）住宅ローン控除などの税優遇や瑕疵担保責任なども付いています。お客様のライフスタイルに合わせて選ぶのが良いと思います。

ローンの審査は、借入する方と購入する物件に関しての審査となります。また、物件の条件は、本人が住むものであることが原則です。セカンドハウスや、家族が居住する住宅についても住宅ローンの対象としている場合もありますが、一部の金融機関に限られています。また、土地だけの購入には利用できません。注文住宅の建築などで、まずは土地から購入する場合には、その土地上に居住する住宅を建築することを条件に、住宅ローンの借入れが可能です。その他主に、担保評価額、権利関係、法規制に抵触していないか、などが審査の対象となります。個人の審査は、通常勤務先、勤続年数、年収、などがあげられます。また、他に借入れがあったり、過去にクレジットの延滞などがあった場合には影響することがあります。

通常は１割位になりますが、金額については売主様と相談になります。また、銀行によっては１００％ローンというのもありますので、売主様の了解をいただければ頭金０でも契約できることもあります。（ただし諸費用は現金での支払い）

売却が成立しなかった場合、一切費用はいただきません。また、基本的にチラシなどの広告費についてもご負担いただく必要はありません。

不動産売却時には何もない空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不用品の処分は売主の負担で行う必要があります。処分の仕方としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却するなどいくつか方法があります。また粗大ゴミなどの手配は時間がかかりますので、引き渡し前に余裕をもって準備・手配する必要があります。すべての家具やゴミを処分し、室内外の掃除をして引き渡すのが一般的です。当事務所にご相談頂けますと業者の手配等も致しますのでお気軽にお申し付けください。

エアコン等の設備については、ご契約の時に「設備表」を使って設備の状況を、売主・買主双方が確認することになっています。この時に売主の負担で設備の修理をするか、そのまま引き渡すか、撤去するかを、売主・買主それぞれのご希望を考慮して決めることになります

期間は様々ですが、一般的には売却のご相談から売却物件の販売活動・売買契約・お引き渡しまでおおよそ1ヶ月から6ヶ月を目安にしてみてください。物件によってはより多くの時間を要する場合もあります。

中古一戸建てとして売却することも、土地として売却することも可能です。建物状況などによっては中古一戸建てを探されている方にも宣伝効果が期待できますので、ご要望や建物の状況に合わせて販売活動をすることをおすすめします。

販売価格の変更は可能です。物件ページの閲覧数が少ない、広告を出しているのに問い合わせが少ない、オープンハウスをやっても見学者が少ないなどの場合に、直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

買主の好みの問題もありますので、一般的にはリフォームは必要ありません。購入後に買主が自身の費用等負担でリフォームするケースが普通です。ただし、建物の状況によっては、リフォームして売る方がよい条件で売れることや、早期の売却が実現することもあります。

現在お住まいの不動産を売却するか賃貸に出すかで悩まれている場合、今後、今の不動産に住む予定が無い場合は一般的に売却をおすすめしています。また、マンションを保有している場合、将来的に親族などが居住する可能性がある場合は不動産を賃貸に出し、お住まいとは別にマンションなどを持ち続けることも可能ですが、その場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等の負担を総合的に判断をすると、赤字になる場合もあります。保有後やはり売却を行うとした場合、築年数が経過していると現在の査定金額よりも売却金額が下がることもありますので一概にどちらがいいとは言えません。
売却するのか賃貸に出すのかは、お客さまのライフプランによって変わりますので、お気軽に当事務所までご相談ください。

一般的に、転勤、入学等で人が動く春（3月前後）と秋（9月前後）が動きのある時期と言われています。但し、この時期は「売却の時間的ゆとりが無い、近隣に競合物件が多く価格競争になりやすい」といった要因もあり、市場は活発になりますが、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。もちろん逆の場合もあります。不動産は売却価格以外にも金利や税制改正等の影響も受けます。まずは、適切な売却価格の設定、ご自身の不動産の付加価値や魅力をどれだけアピールできるかが重要です。そのためには、売却時にお客さまに合った提案をきちんとしてくれる不動産業者をみつけることがとても大切です。当事務所にお任せいただければ、お客さまに適した売却活動のご提案をさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

不動産を売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ本人でも十分可能です。

仲介手数料、司法書士報酬料、売却にかかる税金等がございます。
仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。通常は、売買価格×3%＋6万円＋消費税＝仲介手数料（売買価格800万円超の場合※800万円未満の場合は30万円＋消費税）となります。
司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。
売却にかかる税金については、印紙税（売買契約書に貼付する印紙代で売買金額により印紙代は異なります）、譲渡所得税・住民税（不動産を売却して得た利益に対してかかる税金）があります。
不動産の個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、詳細は、直接当事務所ににお問い合わせください。

原則として、広告費用はかかりませんのでご安心下さい。

※広告費用がかかる場合は、お客様ご自身が指定した広告方法を行う場合のみです。