よくある質問 | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。

権利証や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

（1）事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。

（2）本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。

（3）公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。

以上、3種類の解決方法がありますが、売却する場合は一般的には決済時に司法書士に依頼しますのでご安心下さい。

チラシなどの広告なしで売却することは可能です。当事務所独自のネットワークを利用したスムーズなご売却のお手伝いができますので、個別の事情をお聞かせください。当事務所の担当者が状況に応じたアドバイスを行います。

可能です。中古物件の場合、住みながら売却を進めているという方は少なくありません。住まいを購入するときには、だれでもご自分の家具や電化製品などが、うまく納まるかどうか心配なものです。その為、ご案内は事前にご連絡の上でさせて頂く形になります。また、ご案内の際には担当者が立ち会いますのでご安心下さい。

急いで売りたい場合のポイントは価格設定と買取の2つです。
価格を相場よりも低く設定して売りに出すことで、早期ご売却の可能性は高まります。しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、手続き等に時間を要すため短くても1ヶ月程度はかかります。
また、最短で確実にという場合は不動産業者に買取を依頼することで、1～2週間程度でご売却可能です。ただし、価格が相場の5～7割程度になることが殆どです。

査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
まずは相場の把握からというお客さまには『簡易査定』をお勧め致します。周辺の成約事例等からの査定額をお伝え致します。
また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をお勧め致します。ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります

査定価格は、基本的には「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）と「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。電話だけでもメールだけでも机上査定（ざっくり査定）は可能ですが、より正確な査定価格をご希望でしたら訪問査定（現地に赴く査定）をお勧め致します。
 

当事務所が提出致します「査定価格」を参考にしてお客さまが決めるケースが一般的です。お客さまの様々な状況を考慮して最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください

どちらの場合もメリットとデメリットがあり、お客様の事情によって異なります。

先に購入するケースの場合、購入物件をじっくり選ぶことが出来るメリットがある反面、購入資金を事前に準備する必要がある等のデメリットがあります。

反対に先に売却するケースの場合、売却金額が確定しているため、資金計画を立てやすくなるメリットがあります。デメリットとしては、購入物件が見つからなかった場合の仮住まいを見つける必要があったり、余計な手間と費用がかかったりする場合があることです。

購入と売却を同時に進めていき、購入物件と売却物件の引渡しを同時に行う事が理想的です。

急ぎで売却したい場合は、売却価格を安くすることになります。

一日でも早く不動産を売却したい、すぐにでも現金化したい場合、一番早いのは不動産業者に買い取ってもらうことです。

その場合、価格が相場の4～7割になってしまうと言われています。

通常通りに不動産売買をする場合、一般的には1ヵ月～6ヵ月ほどかかります。売却価格が下がってしまうデメリットと、緊急で売却出来るメリットを天秤にかけ、ご判断することをオススメ致します。

不動産の買主と売主を結びつけ、安心で安全な取引を行うことが不動産仲介業者の仕事です。

不動産業者（仲介業者）は買主や売主の代わりに、希望する物件を探したり、買い手を探したり、売買に必要な手続きのサポートをします。

お客様が安心・安全・スムーズに売買及び賃貸ができるようにサポートするのが、不動産仲介業者に求められている役割です。

諸費用の額は売却する不動産により異なりますが主な内容は以下のとおりです。

・ 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）

※ 各種、優遇税制があります。

・ 仲介手数料（消費税別途）

・ 印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）

・ 住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

買い手に好印象を持ってもらう工夫はたくさんあります。

例えば、

・ 電灯は新しいものに替え、部屋中の電気をつけることができるようにしておく。

・ リビングには物を置かないように気をつける

・ 水周りはクリーニングサービスを事前に入れておく

・ 空気の入れ替えをしておく

・ 窓、カーテン、ブラインドを開けることができるようにしておく。

ポイントは、お部屋を「きれいに」「広く」「明るく」演出することです。

特に修理しておく必要はありません。

しかしトラブルを避けるために、不具合の確認ができているものに関しては、必ず事前に不動産業者に連絡しておいてください。

売買契約により様々です。

早ければ数日で決済できますが、ローン特約や農地転用等が絡むと数か月～数年かかる場合もございます。

引渡しまでに様々な準備をしなければいけません。

・ 残金清算

・ 所有権移転登記の申請

・ 鍵の引渡し（建物の場合）

・ 確認書類への署名と押印

・ 分担金等の清算

・ 関係書類の受渡し

・ 諸費用の清算など

など、想像以上に複雑な手順を追う必要があります。また、各種費用の精算準備をはじめ、引渡しに必要な書類など専門家へ依頼する必要がある場合もあります。しかしその全てについて当事務所が窓口としてしっかりフォロー致しますのでご安心下さい。

はい、響きます。

地形は傾斜がなく平坦であり、形が正方形や長方形になっているものが望ましいとされています。正方形や長方形でない土地は、不整形地と呼ばれ、評価額に影響を与える可能性があります。

最も評価が高い地形は、高低差がなく正方形に近い形のもので、さらに道路（2m以上、公道又は私道）に接しているものが最良の地形とされています。

売却できるかできないかは、住宅ローンを返しきれるかどうかがポイントとなります。

持ち家の売却により住宅ローンを完済できる場合は、問題なく家を売ることができます。

しかし、そうでない場合でも諦める必要はありません。

不動産業者によって対応が大きく変わりますので、まずはご相談ください。

訪問査定を依頼しても、必ず売却依頼しなければならないということはありません。

お気軽にご相談ください。

可能であれば、訪問査定される物件の購入時にあったであろう書類をご用意ください。パンフレットなども含め、お手元にある物だけで結構です。

ない場合でも訪問査定は可能ですのでご安心下さい。

不動産業者によって査定額が違うことはあります。

一般に大手企業様ほど、査定額は比較的高く出す傾向がありますが、相場感より高い査定額は、売却を遅らせることもあり、一概にいいとは言えません。

熟練の鑑定眼やノウハウがある会社の、信頼できる営業マンを選ぶことが安心できる査定を受けるための重要ポイントとなります。

不動産が売れない場合、必ず原因があります。多くの場合は、価格設定の問題が原因です。

現在の市場の動向や、お客様の物件情報をまずは整理し、問題を分析する必要があります。価格設定に問題があった場合は、希望売却価格を下げる必要があります。

一般的に査定にかかる期間は、机上査定（簡易査定）と訪問査定（実査定）ともに1時間程度です。

・ 机上査定（簡易査定）

机上査定とは、あらかじめ物件の情報をうかがっておこなう査定のことで一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格をお出しできます。

・ 訪問査定（実査定）

訪問査定は現地確認のため、実際に営業マンがお伺いし、お宅を拝見した上で査定価格をお出しますが、訪問査定にかかるお時間も1時間程度です。※

その他に役所での調査、法務局での調査が必要となりますので、査定書をお出しできるのまでには数日から1週間程度かかることが通常です。

※ 物件やその他の事情により変動致します。

はい、一生懸命お探しさせて頂きます。ご希望の条件をご自由におっしゃってください。ご希望のエリア・価格帯を頂きましたら、できるだけご希望に近い物件を紹介させていただきます。お客様のペースに合わせてじっくり探していきます。

工事の遅れによって生じる費用については、新築している建築会社が負担するのが一般的です。保証してもらう内容(現在支払っている家賃等)を契約前に確認し、契約書に明記してもらうと安心です。

正式名は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」。この法律により、新築の建物に関し10年間の保証を附することが建築業者に義務付けられました。つまり、新築住宅で購入して万一建物の基本構造部分に欠陥があった場合でも、10年間は無料で直してもらえるということになります。従来に比べて安心して新築住宅を購入できる環境が整ったと言えます。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積(一般的には1階の床面積)の割合。また、容積率とは、敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合、例えば敷地面積200㎡で建ぺい率50％、容積率100％の場合、建築面積は200㎡×50％の100㎡が、延床面積は200㎡×100％の200㎡が上限となります。

緊急車両等の通行に供する道路を確保するため、道路の中心より建造物を2m後退することをいいます。また、その部分は宅地を道路として提供することになり、自分の所有地であっても植木・工作物・建物等の設置ができません。（対面側が川や線路などの場合は、対面より4ｍ後退することが必要です。）

一団の土地を建築業者が何区画かに区割りして分譲する場合等で、区割りした土地が建築基準法に定める接道義務を満たしていない場合、一定の基準に適合する幅員4m以上の道路を作ります。その上で、都道府県知事から位置の指定を受けた道路のことを、位置指定道路といいます。一般的に、位置指定道路は、建築基準法第42条1項5号道路と言います。尚、この位置指定道路については、住民が道路として利用する為、固定資産税等は非課税となります。

まず土地そのものに対して消費税はかかりません。土地は「消費」するものではないからです。ですから、一戸建住宅やマンションの売買の場合は、土地は非課税で、あとは建物がどうなるかということになります。売主が宅地建物取引業者などの事業者ですと、「業(なりわい)」として一戸建やマンションを販売するので、建物に対して消費税がかかります。ですから、業者が売主となっている新築住宅や、新築マンションなどは消費税が必要となっているわけです。また、中古住宅、中古マンションなどで売主が一般個人である場合は、売主は、業者でなく「業(なりわい)」としておりませんので、住宅を購入されても、消費税は非課税となります。

市街化区域は、今後、概ね10年以内に、優先して市街化開発を進められるよう計画された区域です。市街化調整区域は、文字通り、市街化を促進するような開発を、当面抑制しながら調整を図っていくように定められた区域です。市街化調整区域内においては、一定の要件を満たしたケース以外は、基本的に住宅等を建築することができませんので要注意です。

まず物件購入後、3～4カ月後に不動産取得税納税通知書兼納付書が買主様の元に届きます。但し、この不動産取得税は、建物の築年数や延床面積により税の軽減が受けられる場合があり、不動産取得税が免税(ゼロ)になる場合もございます。続いて、購入の翌年からは、毎年5月頃に固定資産税・都市計画税の納付書が送られてきます。また、マンションの場合には毎月の管理費・修繕積立金も必要になってきます。その他は、場合によって建物の修繕費（シロアリ予防や屋根の葺き替え等）や自治会費等が必要です。

金融機関を保険契約者とし、住宅ローンを借りている人を被保険者とする生命保険契約のことです。被保険者が、住宅ローンの返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になったときに、金融機関は生命保険会社から保険金を受け取り、その保険金を被保険者のローン返済に充当する仕組みになっています。団体信用生命保険への加入は、住宅ローンを借りる場合の条件となります。保険料は民間の金融機関であれば、金融機関が負担してくれます。保険を申し込む際に健康状態について記入しますが、事実と異なる事項を記入した場合は、保険金が支払われない場合もあるので、ご注意ください。

共有名義で不動産を取得する場合、一般的には出資比率に応じて持分を決めます。例えば、夫婦で購入する場合に出資比率が2：1だった場合は、2／3と1／3の持分比率となります。しかし、ケースによって出資額がはっきりとしていないこともあります。共働きでどちらか一方の収入は貯蓄をして、もう一方の収入を生活費にしていた場合などです。このケースの場合は、所得の額で按分することが妥当です。

ある程度の資金がたまったら、まとめて返済し、元金を減らすことを繰り上げ返済と言います。残債の一部を返済することを一部繰上返済、残債のすべてを返済することを一括繰上返済と言います。一部繰上返済には、毎月の返済金額をそのままにし、期間を短縮する「期間短縮型」と期間はそのままにし、毎月の返済金額を減らす「返済額軽減型」があります。総額でみると効果が大きいのは「期間短縮型」になります。尚、繰上げ返済は、返済開始から早い時期に行なうほど、利息軽減効果も大きくなります。

元利均等返済は、毎月決まった金額を返済し、一定の返済額の中で、元金と利息の返済の割合が変わっていきます。当初は、利息の支払い分に充てられる割合が多いので、元金の減りが遅いといった特徴がありますが、返済額が一定なので、返済計画が立てやすく安心感があるというメリットがあります。
元金均等返済は、元金を毎月均等にし、それに対して利息を乗せていく形になります。従いまして、当初の返済額は元利均等に比べ多くなりますが、その分、元金も着実に減っていくので、徐々に返済の負担は軽くなっていきます。元金均等返済は、元金の減少するペースは元利均等返済に比べ速いので、総額で見た場合、ローンの返済総額は、元利均等返済より少なくなります。
一般的なのは、元利均等返済で、元金均等返済は取り扱っていない金融機関もあります。

柱や土台にヒノキや鉄骨などの強くて腐りにくい部材を使い、防腐・防蟻処理がしっかり施されていること。雨水の排水処理や床下の換気が良く、湿気の少ないこと。こういったことが建物が長持ちする条件として挙げられます。また、外壁の塗り替えや屋根の葺き替えなど、メンテナンスがしやすいことも大切なポイントです。

一定基準を満たした角地は、他の区画より※建ぺい率(※敷地面積に対する建築面積の割合)が10％アップします。また、解放感に優れ、日当たりや採光、通風を確保しやすい事が人気の理由。中でも、東南の角地は東側と南側の日当たりが確保できるので特に人気です。

地図上の道のりを分速80mで歩くと何分かかるかを計算し、端数を切り上げた数値。ただ、徒歩○分はあくまで所要時間の目安。信号や踏切待ちの時間等などは考慮されていないので、最寄駅から現地までは必ず自分の足で歩き、実際の所要時間や交通量、坂道の有無などを確かめましょう。

不動産は残念ながら同じものは2つありません。よって、申し込みは基本的に先着順となります。ただし、最初に申し込みをされたお客様が何らかの事情でお申込みをキャンセルされた場合は、2番目に購入申し込みをされたお客様との商談となるのが一般的です。

不動産を購入したり借りたりする人に、契約前に、宅地建物取引士が物件について宅地建物取引業法に定められている内容を説明する書類のことです。

通常、売買契約書には買主が住宅ローンの借入れをすることを記載し、もし融資の承認が得られなかった場合は、買主が売買契約を白紙解約できることを特約に定めます。そうすれば、ローンが借りられなかった場合でも、支払済みの手付金は、買主に全額返金されます。但し、住宅ローンの本申込は、申請書類として売買契約書や重要事項説明書等が必要ですので、契約後でなければローンの本申込ができません。その為、せっかく契約したのに住宅ローンが借りられなかったということにならないように、殆どの金融機関ではローンの事前審査という制度があります。事前審査は、売買契約の締結前に前もって比較的簡略な手続きで、予め、住宅ローンの借入の可否を審査するというものです。住宅ローンを利用される場合には、ローンの事前審査のご利用をお勧めします。

ございます。但し、クーリングオフが適用されるのは、次の2つの条件を満たしている場合に限ります。

①宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、買主が宅地建物取引業者以外の者であること。

②通常の契約場所(売主業者の事務所・店舗や仲介業者の事務所・店舗など)以外で、その売買契約が締結された場合。

但し、次の場合は上記1.と2.の条件を満たしていても、クーリングオフができなくなります。

・売主業者が購入申込者(買主)に対して、クーリングオフできる旨を書面告知してから8日以上経過したとき。

・買主が現に物件の引き渡しを受けていて、物件購入代金の全額を支払っていたとき。

ご購入される物件が決まりましたら、ご契約前にリフォームの見積もりを取ってください。そうすれば、物件ご購入後にリフォーム費用がオーバーすることもなく安心です。

建築条件無しの土地の場合、建物を建てる建築会社を購入者が自由に選べますが、建築条件付きの土地の場合は、その土地の上に建てる建物の建築会社が決まっていて、買主が自由にハウスメーカーを選べません。但し、建築条件付き土地として販売されていても、交渉により建築条件を外せる場合もあります。

まず、土地＋建物＋諸費用の金額をきめることが大切です。総額の予算が3,000万円で、その内諸費用が200万円、建物価格が1,800万円としますと、土地価格は1,000万円になります。住宅ローンをご利用される場合が殆んどですが、自己資金がある程度用意できれば、ローン返済も楽になります。

売却希望者様が居住中のまま売りに出している場合も多く、その場合住みながらのリフォーム工事がしにくいこと、リフォームそのものが個人の好みが強く反映されることなどにより、住宅購入後に買主様の費用負担でリフォームを行なうことが一般的です。不動産業者が売主となって住宅を販売する場合で、リフォーム済みの物件は数多くありますが、この場合リフォーム費用が価格に上乗せされているのが一般的です。個人の売主様がご自分でリフォームしてからお家を売却に出すケースは比較的少ないと思います。

今回は「保証」という部分にスポットをあててみます。新築住宅との大きな違いは、売主の契約不適合責任期間(売買の目的物に隠れたる欠陥があった場合に、売主が負うべき責任の期間)です。新築の場合は、建物の欠陥部分につき、売主に10年間の修復義務がありますが、中古の場合は、売主が個人か不動産業者かによって違います。中古住宅を購入して引き渡しを受けた場合、建物の主要構造部分等に、万一契約不適合(欠陥)が見つかった場合、個人が売主だった場合は通常は免責、不動産業者が売主だった場合は、2年間売主に契約不適合責任期間があり、その期間内は売主が建物の欠陥を修復する義務があります。但し、その期間が経過した後に見つかった場合は、買主負担で修復することになります。売主が個人の場合は、契約不適合責任が免責ということが多く、その場合、物件の購入後に建物の欠陥が発見されたとしても、売主にその修復を要請することができません。

住宅ローンをご利用される場合は、ローン手続きの期間が必要ですので、物件が空家であってもご契約からご入居まで通常1ヶ月～2ヶ月程かかります。また、売主様がご入居中の物件をご契約された場合は、売主様が退去されてからのご入居になりますので、ご入居までの期間が3ヶ月以上かかる場合もございます。

まず外観からは外壁にヒビが入っていないかどうか、瓦がずれていないかどうか。室内ではドアがスムーズに開閉できているかどうか、隙間があいていないかどうか。歩いた時に床がしなったりしていないかどうか等、一般のお客様でも簡単にチェックできるところがあります。

マンションは、電車の駅から比較的近い位置にある場合が多いので、生活の利便性を選ぶならマンションが良いかと思います。ご家族の多い方なら間取りの多い一戸建てがお勧めです。しかし、「不動産」とは長く付き合うべきものになりますので、どちらにせよご自身もしくはご家族が住みたいと思える方を選ぶべきでしょう。

ご予算に応じて選ばれると良いと思います。新築住宅をご希望されるお客様も多いのですが割高感が否めません。毎日の生活の方がもっと大事だと思いますので、あまり住宅に資金をかけすぎないことも大切です。

まず、ご希望の優先順位をもう一度絞って見られてはいかがでしょうか。通勤やショッピングの利便性を優先させるべきか、子供さんの通学の便利さを取るべきか、お家の広さや間取りを優先するべきか、自然環境の良さを取るべきか等、ご家族でお家選びの優先順位をもう一度整理されてみてはいかがでしょうか。ぜひ皆さまの思いのいっぱい詰まった素敵なお家をGETして欲しいものです。

さまざまです。1件見ただけで即決される方もいらっしゃいますし、希望通りの家を何件見ても決断されない方もいらっしゃいます。購入時は同じ物件でも昼と夜、平日と日祝日に分けてご覧になられることをお勧めいたします。日曜日に来たら静かな環境だと思ったのに、平日に来たら近くで工場の音がしていた、といったこともございます。ご購入をお考えの物件には、周辺を一度でも多く足を運ばれることをお勧めします。

不動産ポータルサイトや不動産情報誌に掲載されていない物件、或いはレインズ(国土交通大臣指定、不動産流通機構)に登録されていない物件でいろいろな事情で表立って宣伝をしていない物件のことです。ご紹介の速さや希少価値を、お客様にアピールするためのセールストークとして利用されることがありますが冷静に判断してください。また、その会社だけでなく他社でも、同じ物件を取り扱えることもありますのでじっくりと物件の検討をしてみて下さい。

そんなことはありません。購入申込書は購入の意思を示し、交渉権を得るための書類なので提出後にやむを得ず断りたい時は、契約前でしたらペナルティなしで申込みを撤回することができます。しかし、購入意思がはっきり決定していない段階で、物件を抑えるために申込書を書くことは避けるべきです。

不動産取引において不動産業者を利用する場合、仲介手数料がかかります。

仲介手数料以外にかかる諸費用としましては、

・住宅ローン事務手数料（住宅ローンを利用する場合）

・ローン保証料（住宅ローンを利用する場合）

・火災保険料（建物の場合）

・登記、抵当権設定費用

・司法書士への手数料

・印紙代

・固定資産税、都市計画税の精算金

が必要です。借入金額等によりまして抵当権設定費用は変わりますし、不動産の評価によって登記費用も変わりますが、およそ物件価格の10％前後の諸費用が目安です。

はい、複数の不動産業者にお問い合わせされることをお勧めします。不動産の情報は、各社で共有している情報もあれば、各社が独自に保有している物件もございます。手間を惜しまずに、1社でも多くの不動産業者にお問い合わせをされるべきです。次のお電話やメールでご希望の不動産に出会うかもしれません。

物件の見学(案内)→購入申込み→住宅ローンの事前審査の申込み→事前審査の承認→重要事項説明を受けて契約(手付金必要）→住宅ローンの本申込み→住宅ローンの承認→金融機関との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)→残金決済(売買残金を売主に支払う)・所有権移転・物件引き渡し→入居
以上のような流れになります。

物件の所有者から依頼を受けて、不動産を販売するのが「仲介売却」です。不動産業者の仲介により物件を購入する際には、仲介手数料が必要になります。物件の所有者が、仲介業者を通さずに、直接、買主に不動産を売却するのが「売主からの直接購入」です。
仲介手数料が必要な仲介売却は、割高に思えますが売主直売の場合は販売経費などを予め価格に上乗せしているのが一般的です。

仲介業者が、売主及び買主から頂くことのできる仲介手数料の上限は、下記の通り定められています。

物件の売買金額のうち200万円以下の金額＜100分の5＞＋消費税

物件の売買金額のうち200万円を超え、400万円以下の金額＜100分の4＞＋消費税

物件の売買金額のうち400万円を超える金額＜100分の3＞＋消費税

※売買価格が400万円超の場合は、(｢価格×3％」＋6万円)＋消費税の金額が、上記の計算式で算出した金額と同額になります

※宅地又は建物の場合で、売買価格が800万円以下の場合、支払う仲介手数料の上限は30万円＋消費税となります。（2024年7/1以降）

どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。

つまり、お金に余裕があれば、購入先行で余裕が無ければ売却先行となります。
 

買換えがうまくいくかどうかは時間的な問題が一番のポイントとなります。
売却を先に行う「売却先行」と、購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。納得のいく売却・購入をするためにもぜひ当事務所にご相談ください。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案致します。

「重要事項説明」とは、宅地建物取引業法で定められていて、不動産業者の宅地建物取引士が、契約が成立するまでの間に、買主様や借主様に対して売買物件や賃貸物件の取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることです。 うえくぼ不動産事務所では、宅地建物取引士の資格を持った営業担当が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」を読みながらじっくりご説明致します。
 

権利証を紛失した場合でも決済時に一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。

　ただし、手続きは司法書士に依頼しますので、できるだけ早めにご相談ください。

　また、余分な費用も増えますので出来るだけ探して頂いた方が得策です。

国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づき、売り出し価格・売却活動期間などを記載した媒介契約を、お客様と当事務所との間で締結していただきます。

あとは購入希望者が現れるまでお待ち頂くだけで結構です。
 

空家の場合はこちらで段取り致しますので売主様の手を煩わせることはございません。

また、現在お住みになりながらの売却の場合、見学の日時はあらかじめご連絡させていただきますので、突然お伺いすることはありません。

正直全く知られないようにするのは難しいです。

ただし、当事務所にご登録いただいている豊富なご購入希望のお客様情報の中から条件の合う方に個別にご紹介等最善を尽くします。

またインターネットでの広告は、興味のある人以外の目に触れづらい特徴がありますのでおすすめいたします

当事務所のネットワークを通じた登録顧客へのご紹介、ホームページやインターネットサイトへの登録、指定流通機構（レインズ）への登録、不動産業者等への紹介、現地チラシ配布・看板設置などを実施致します。全ての宣伝方法は売主様のご了承を得たものに限りますのでご安心下さい。
 

可能です。賃貸借条件を引き継ぐことが条件となることが一般的です。

また、購入希望者の内見も必要ありません。

可能です。

ご購入希望のお客様をご案内する際にはご協力をお願い致します。

査定金額はその名の通り査定された金額です。

売り出し価格は査定金額を基に、お客様とご相談の上決定する価格です。

つまり、不動産の売却価格は最終的にはお客様がご判断する形になります。

必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売りに出される金額は、よくご相談の上決められることをお勧めします。

路線価と市場動向や周辺の取引事例及び売出事例を参考にしまして、そこに物件の特性や状況を加味して算出しております。

本当に無料です！お気軽にご相談ください。

査定した価格を参考にしてご売却の決定をするものですので、売却が決まっていなくても大丈夫です。

売主様が指定された広告がある場合を除き、広告費についてご負担いただくことは一切ございません。

主なところでは、仲介手数料や抵当権の抹消費用や売渡費用、契約書に貼付する印紙税が必要となります。また、売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかります。

その他、契約による取り決めによっては解体費用や農地転用費用が売主側で必要になる場合があります。
 

不動産売却をする場合、動産物（家具等）が無い状態で引き渡すことが原則です。つまり売主の負担と責任で処分するのが一般的です。但し、交渉で買主負担で動産物撤去をする場合がありますが、その場合は売買価格が減額される形になります。

処分方法としては、動産物処理業者に依頼するのが一般的です。

ご契約の時に、「設備表」を使ってエアコン等の設備の状況を買主に確認していただくよう、不動産業者の担当者が手配します。この時に売主の負担で修理するか、撤去するか決めることになります。

ライフライン関係の費用負担は、お引渡の前日までは売主の負担となりますので、お引渡の前日に契約解除の手続きを行います。現状空室物件の場合は、買主の状況によっては、引渡日に関係なく解約しても差し支えない場合もありますので、詳細は当事務所にお気軽にご相談ください。

お客様が特別に行う手続きはありません。不動産取引時に司法書士がお客様に代わって行いますので、担当営業にお任せください。

中古住宅として売ることも、土地として売ることも可能です。建物が古くても中古住宅として購入を検討される方もたくさんいらっしゃいますので、ご要望に合わせて販売活動をすることは可能です。

不動産売買にあたり、境界は重要な問題です。
境界票が地中に埋まっていないかどうか確認し、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する方法があります。境界票を設置する場合は、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めに不動産業者の担当者にご相談ください。

兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

１.遺産分割

相続によって不動産を取得するのは、自分１人だけとはかぎりません。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

2.相続登記（不動産の名義を移す）

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。 登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑な手続きでかなりな手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。

また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。

3.不動産業者に売却を依頼する

相続登記手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。
所有者となった相続人が売主となり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。 

4.売却代金を相続人の間で分配する

遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。

以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。

固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届くケースがあります。ただし、引渡し日を基準として、日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。（※固定資産税の起算日は契約によって異なります）

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。
なお、各税務署で申告書の書き方について、無料相談を実施していますのでご利用いただければと思います。

売却代金は、契約時と引渡し時の２回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時に手付金という形で５～10％、引渡し時に残りの金額が支払われます。

ただし、取引（決済）までに契約解除になった場合は、契約時に頂いた分を返金しなければなりません。

基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 不動産業者との媒介契約の際、契約書内容を確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらいましょう。

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産業者の仲介手数料（媒介手数料）は下記が上限として定められています。

〇取引物件価格（税抜）が400万円超
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

〇取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

〇取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

※不動産の表示価格は総額表示（税込価格）です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。

※800万円以下の価格の物件に関しては一定の条件の下、30万円＋消費税が上限となります。（2024年7月～）

不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した場合や、売買価格の金銭授受を行う時に不動産業者への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産業者に仲介手数料を支払う必要はありません。

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たすと税務上の特例を適用することが可能です。

〇譲渡益が発生した場合の特例

「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除」
「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率」
「特定の居住用財産を売却した場合の買いかえの特例」

〇譲渡損が発生した場合の特例

「居住用財産の買いかえ等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
「特定居住用財産の譲渡損益の損益通算及び繰越控除の特例」

確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。
（※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁HPをご確認ください。）

可能です。ただし、売却完了時に、住宅ローン全額を一括返済しなければならないという条件があります。事前に住宅ローンの残債が抹消できるかどうかの確認が必要となるので、住宅ローンの返済予定表（若しくは残債が分かる書類）を用意しておきましょう。

また、自宅を売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない場合、残債を含めた買いかえローンを利用して売却する方法や、住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合があるので、不動産業者の担当者にご相談ください。

資金計画や住みかえ計画によって異なります。どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので、 査定時に営業担当者と十分にお打ち合わせください。

■売却先行の場合

新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすく、購入する物件の価格の目処がつきます。また、売り急ぐ必要がないため、高値で売却できる可能性が高くなります。
しかし、売却後の仮住まいが必要になります。

■購入先行の場合

転居するスケジュールがたてやすく、仮住まいを用意する手間や費用が省くことができます。一方で、売却に時間がかかると、二重ローンになってしまうなど、資金繰りに困る場合があります。

広告にかかる費用は不動産業者が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありませんのでご安心下さい。

可能です。インターネット掲載や、近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。不動産業者が所有する顧客情報の中から、買主候補をリストアップしてもらい、その候補に対して個別に販売活動を行ったり、不動産業者によってはインターネットの購入希望会員のみにメール配信で物件を紹介してもらう方法もあります。
あるいは、不動産業者に買取をしてもらうという方法もあります。

家の状態、価値を客観的に把握しましょう。
雨漏りやシロアリ被害などの劣化はないかなど、屋内外を確認しておきましょう。

また、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば書き出しておきます。一戸建ての場合は外観も大きなポイントなので、外壁の塗りかえをした時期など、メンテナンスの記録も確認しておきましょう。
実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。

敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。

土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないこともあります。
また、隣家との境界標がない場合は、敷地境界があいまいになっていることが考えられます。売買契約時に実測面積での契約を求められることもありますし、買主が後々ご近所と境界でもめないよう、現地で測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置しておくと安心です。

空き地の場合は、植木などの残存物がないかを確認し、自分たちで動かせるものは事前に撤去しておきましょう。そのほか、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類を集めておきます。

家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかも不動産業者に相談して決めたほうがいいでしょう。

物件特徴や価格相場などを客観的にチェックしましょう。同じ地域のマンションであっても、築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば、書き出しておきます。

また「エアコン、給湯器、床暖房、ガスコンロ、組み込み式の食器洗い洗浄機」など、室内の設備状況についても確認しておきましょう。
大規模マンションの場合は、ゲストルームやキッズルームなど共用施設の充実や、管理組合活動など、実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、不動産営業担当者へ細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。

売るために必要な書類として、分譲時のパンフレットや図面、権利書や固定資産税納付書も揃えておきましょう。

お部屋の第一印象はとても大切です。事前に以下の準備をしておきましょう。

１.部屋の中をきれいに片づけましょう。とくに、水まわりやベランダなどは気になる箇所です。念入りに掃除をしましょう。
２.カーテンやブラインドを開けたり、玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけてなるべく明るい印象になるよう、心がけましょう。
３.窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。

その他、ハウスクリーニングやリフォーム、お部屋の飾りつけをすると印象が良くなります。
どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問にはきっちり答えましょう。家族全員で出迎える、というよりは、少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう。

問題ありません。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。