セットバック | 用語集 | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

 2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと）に面する土地では、次の1）または2）の範囲に建物を建築することができない。

1）その道路の中心線から水平距離2mの範囲
2）その道路の片側が崖地、川、線路等である場合には、その崖地等の側の道路境界線から水平距離4mの範囲

つまり、2項道路はその幅が4m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4mの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4mの空間を確保しようという趣旨である。

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなる。これを不動産業界ではセットバックと呼んでいる（セットバックとは英語で「後退」という意味である）。

このセットバックについて次の点に注意が必要である。

a）セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできない。
b）セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外される。

例えば、幅2mの2項道路（片方が崖地等ではない）に面していて、道路に接する長さが10m、奥行が10mの正方形の土地があるとしよう。
この土地の本来の面積は100平方メートルである。セットバック部分の面積は1m×10mなので、10平方メートルである。よって、この土地の建築可能部分の面積は90平方メートルである。
この土地の容積率が80％であるとすると、この土地に建築できる建物の延べ床面積は、最大で90平方メートル×80％により、72平方メートルとなる