よくある質問 | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

居住中の場合は特に必要はありません。空家の場合は、当事務所にお預けいただくことで、購入希望者のご案内時などスムーズに対応できます。

建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が実現することもありますが、一般的にはリフォームは必要ありません。買主の好みの問題もありますので、購入後に買主が負担し、リフォームをするケースが多いです。

ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には業者買取をおすすめします。
不動産業者、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

メリットとして、確実かつスピーディに売却が可能となります。

また、デメリットとしては、一般の仲介と比較して売却価格が低くなります。

「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産業者がアドバイスする参考価格ですので査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。

「売出価格」は不動産業者が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、近隣の売出状況を見て決めます。
査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。

どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すとよいでしょう。

当事務所ホームページや、不動産ポータルサイト、指定流通機構（レインズ※）への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者を探します。
そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、近隣へのチラシ配布（売主様承諾後）、現地看板設置（売主様承諾後）を行います。
また、ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告を行います。

具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産業者によって異なりますので、査定依頼時にどのような方法で活動を行うか確認しておくと良いでしょう。

※レインズ
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても１つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動ができることでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。

また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。

ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができます。

売却価格の変更は可能です。販売活動状況など営業担当者より報告を受け、見学に来る購入希望者が少ない場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースが多いです。

机上査定は、一般的に30分から１時間程度の調査で査定価格を知ることができます。訪問査定は、不動産業者の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがるのが一般的です。

大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産業者により異なることがあります。
また、不動産業者にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。
ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産業者への対応が必要となるので非常に大変です。査定に訪れた不動産業者の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2～3社選定されることをおすすめします。

はい、無料です。不動産査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。

●机上査定（簡易査定）

周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。

●訪問査定（現地査定）

営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の３つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。

ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約１週間程かかります。売却に向けた営業活動は、１ヵ月～3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。

マンションの場合、将来的に再度居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。
売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、うえくぼ不動産事務所までお気軽にご相談ください。

物件の囲い込みとは、不動産業者が両手契約（売主からも買主からも仲介手数料をもらえる契約）をするために物件情報を隠し、宅建業者が物件確認の電話をしても「今、検討している人がいますので、ご紹介できません」と何ヵ月も言い続け、自社で買主様を見つけようとすることです。売主様に内緒で物件情報を隠してますから、売主様の利益を考えずに、自社の利益を優先している行為です。

物件の囲い込みをされているかもと心配があるようでしたら、一度、うえくぼ不動産事務所へご相談ください！

土地登記簿というのは、簡単にいえば、どこにどういう土地があって、その所有者が誰であるかが記載されている法務局備え付けの台帳です。土地を買おうとするとき、その土地が目的の建物を建てることができる土地か確認できます。

表題部（土地の表示）は土地の住所･地番･地目・地積などの表示がされています。
甲区（所有権）には、土地の所有者が誰であるかが示されています。
乙区（所有権以外の権利）には、抵当権とか地上権等、所有権以外の権利が表示してあります。

「坪（つぼ）」は尺貫法による面積の単位で、１辺が６尺（約１．８１８２ｍ）の正方形の面積が１坪です。

　一般的に分かりやすくいうと１坪は、およそ２畳（たたみ２枚分）の広さにあたります。また１坪を㎡に換算すると、約３．３０５７８５㎡となります。

　したがって、「㎡」表記されている土地などの面積を「坪」に換算するには、「○○㎡÷３．３０５７８５」または「○○㎡×０．３０２５」として計算することができます。

逆に、「坪」表記されている土地などの面積を「平方メートル」に換算するには、「○○坪×３．３０５７８５」または「○○坪÷０．３０２５」とすれば計算することができます。

不動産の場合、所在地の表し方には登記地番と住居表示というものがあります。
地番とは１筆の土地ごとにつけられているものになります。
住居表示は 郵便物を出す場合などに使われている住所のことです。普段の生活の中で住所といえば、この住居表示のことを指しています。住居表示では建物は町名・街区符号・住居番号で表記されており、住居表示の決定は各市町村によっておこなわれています。

ただし住居表示は一定の地域にのみ存在し、住居表示が無い地域は地番が住所となります。

まず、田舎で何をしたいのか、どのような環境や地域を求めているのかよく考えてみましょう。
自分の目的に合いそうな、適当な地域が見つかったら必ず何度か現地へ行って、気候、仕事、住居、地域行事、医療、買い物など生活をする上で必要な地域情報を収集し、実際に自分がその地域にとけ込んで生活できるのか確認することが大事です。

田舎暮らしはのんびりできるようなイメージがありますが、実際は意外と忙しく、地域のおつきあいや行事への参加なども多いので、都会との生活環境の違いに戸惑うこともあるでしょう。
地域の方や市町村役場で話を聞いてみたり、イベントへの参加や短期滞在を試してみるのもいいかもしれません。

後悔のないようにしっかり下調べをすることが大事です!

田舎暮らしは街中にはない独特の時間が流れています。
周りに住む人なども何事にも手間暇かけて、生活をしてますので本当の意味で人生を楽しんでいるのだと思います。

価値観の問題にはなってきますが、便利になった街中に比べ不便で何もない暮らしかも知れませんが、自然に還る生活が送れます。

自分たちで作りあげる人生の中で、人との助け合いや自然との共存を実感できる暮らしが待っています。

債務者本人は購入できない等の一定の制限はありますが､原則どなたでも購入できます｡　
なお､以下のような注意点もあります｡
　〇入札期間中､入札書に購入希望金額を記載して申し込み､最高値売買申出人が買主となる｡
　〇入札申出には､最低売却価額の２割を保証金として提出する｡
　〇事前に競売物件に立ち入る等､物件を直接調べ､売主から説明等を受けることができない｡
　〇売却代金は一括納付しなければならない｡

しかし､裁判所執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売物件の物的事実･権利関係等を十分調査し､　物件明細書･評価書を作成しており､それでも不明な点は執行官等に照会する等安心して購入できるような配慮はあります。

土地と建物を一括して競売にかけることです。
従来は、土地に抵当権を設定された後、同一の所有者がその抵当地に建物を建築した場合に限り、その建物を土地と一緒に一括して競売にかけることを認めていました。
よって第三者が抵当地に建物を建築したケースにおいては、一括競売は認められず、土地の買受人は建物の所有者に対して、任意での明け渡しか、もしくは建物収去土地明渡訴訟を起こさなければなりませんでした。

その結果、買受人の負担が大きく、土地の売却価格の低下や売却自体が困難となるなど、大きな問題となっていました。
そこで、平成16年の民法並びに民事執行法の改正により、同一の所有者が建物を建てた場合以外であっても、建物の所有者が買受人に対抗出来る場合を除いて、
債権者は土地と建物を一括して競売を行うことが出来るようになりました。

民法上では、不動産についてのみ買い戻しを認めています。
買戻特約は売買契約と同時に行わなければならず、同時に登記を行わなければなりません。
また、買戻期間は１０年を超えることは出来ません。

買戻特約は一般に民間ではあまり利用されず、 公団や公の性格をもった団地等で設定されることが多いです。
売買がその権利の有効期間以内であったとしても、大方の場合、買戻特約権者はその抹消について協力することがほとんどです。

滞納している管理費等は購入者が債務者に代わって管理組合に全額支払わなければなりません。
もちろん、立て替えた支払い額については債務者に求償権を行使することができます。

あとは相手に資力があり、また購入者側に債権回収の能力があれば、立て替えた管理費等を回収することは可能かと思われます。

築20〜30年と言えば古い印象になるかと思いますが、
30年前に建てられた建物でもしっかりとしたメンテナンスが行き届いていれば綺麗ですし入居希望者もあります。

築年数というのはあくまで目安であって必ずしも評価が同じではありません。
逆に築年数の割りに綺麗な方が管理が行き届いていて安心という評価を得られる場合もあります。

まずは当事務所にご相談下さい。
その上で調査査定致しまして売却価格をご相談させて頂きます。

収益マンションといっても売却の手順や方法などは一般住宅とほぼ同じですのでご安心下さい。
 

サラリーマンの方や自営業者の方、また法人など様々な業種の方が購入希望されてます。

年齢も20代から退職後の方までと幅広く、購入動機も私的年金、インフレ対策、相続税対策など多彩なニーズがあります。

利回りはとても重要なポイントになってきます。
しかし本当にそれだけで決めてしまうのは早計です。

利回りというのは賃貸人がいてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスクも大きいです。
また近い将来、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々の問題があります。

例えば、建物がかなり古く利回りが悪くても立地的に人気のある場所なら、最終的に土地販売で元が取れるケースもあるでしょう。

ただ利回りのみで判断するのはやめた方がいいでしょう。

表面利回りとは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。

実質利回りとは、実質賃料収入を購入費総額で割った利回りのことをいいます。

年間収入から管理費、修繕費の諸費用を引いたのが実質賃料収入で、購入価格に購入時にかかった諸費用を合算したのが取得費総額となります。

インカムゲインとは簡単に言うと資産運用の投資に対して生まれる利益のひとつで、資産を持ったまま得られる収益のことを指します。
不動産投資の場合、インカムゲインとは家賃収入のことを指します。

よく似た言葉でキャピタルゲインがありますが、これは転売益のことです。

不動産に限らず、「投資」にはリスクが付きものです。
当然不動産投資にもリスクがある中で資産を増やすというものです。
したがって不動産投資をする上で全くのリスクを背負わずにというのは不可能に近いでしょう。

リスクを無くすことは出来ませんので、いかにリスクを最小限に抑える事が出来るかが重要になってくるでしょう。
不動産投資に関して言えば他の色んな投資のなかでリスクが少ないほうだと思います。
 

まずは場所が大事です。それ以外ですと設備関係にも配慮すると良いかと思います。
物件次第ですが、エアコンや浴室暖房、浴室乾燥などは人気があると思います。
また女性の方にはTVモニター付オートロックや防犯カメラなどセキュリティー面にも配慮があると良いでしょう。

これは現在お持ちの土地がどんなものかによって判断が変わってきます。
もしその土地がアパートやマンションなどの建築に適しているようなら、建てることをオススメします。
そうでなければ中古の購入をオススメします。

収益物件に適すかどうかの判断はその土地の近辺の賃貸不動産業者などに問い合わせしていただくと良いでしょう。

確かに立地が良く設備も良いと空室リスクは大幅に下がるでしょう。

一番分かりやすく収益物件の価値を判断したいときは、自分ならこのマンションに住みたいかを目安にすると分かりやすいです。

しかし投資用の場合はそれだけでなく、周辺の施設・利便性などの将来性(今後便利になっていく可能性)も
踏まえてみると将来的にも安定した収益を生み出してくれます。

「余裕資金でやる」事だと思います。

株にしろ何にしろぎりぎりの資金でやると焦って利益が少なくなったり、日々のストレスが大変なことになります。

「リスクがある」ということを認識し、失っても大丈夫という金額で始めるのが大事です。
 

「築20〜30年」といえばイメージ的に古いと思われる方もいると思いますが、
30年前のものでもメンテナンスがしっかりしている物件はきれいで賃貸としても充分成り立ちます。

築20〜30年ぐらいの建物だと、建ててから今までの管理によって差が出てきます。
築30年の物件でも状態を見て築年数にとらわれず冷静に判断しましょう。

これからオーナーになるにあたって管理に関しては心配になる要因のひとつです。
当然、正業をお持ちの方も多くおられますので、不動産管理まで手の行き届かない状態です。

方法としては管理会社に委託する方が一般的です。

管理会社に委託すると運営するにあたってのわずらわしい業務を全て請け負ってくれます。
管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理などを一貫して請け負ってくれます。

はじめての投資であれば小規模な住居系に限定し、安い一戸建が適しているでしょう。
投資規模が一棟マンションとなってくれば更に収益性を高め、金融機関からの借入による更なるレバレッジを効かせることもできますのでお客様の資産状況によったご提案をさせていただきます。

敷地に対して建てられる建築面積と総床面積の最大限度を定めて、建物の規模をそれ以下に規制しようとするものです。

建ぺい率とは、「建築面積の敷地面積に対する割合」で、一般的には一階の面積のことを指します。なお、建築基準法では、建築面積は外壁または柱の中心線でかこまれた面積で測ります。
容積率とは、「敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合」です。

増築の余地があるかどうかは建ぺい率、容積率をチェックしてみてください。

増築の余地があるかどうかは、建ぺい率、容積率があまっているかどうかということが一番のチェックポイントですが、
これらの余裕があっても道路斜線制度や北側斜線制限などで増築できないこともありますので、
それらの面を合わせて総合的にチェックしてください。

不動産広告や販売図面・資料の接道に関する説明をしている項目があり、その中で「位置指定道路」と記載されていることがあります。日常生活の中で道路の区別をしながら暮らす人は少ないと思いますが、道路はいろいろな種類に分かれています。まず、大きくは公道と私道に分かれ、その私道の中のひとつに「位置指定道路」があります。

建築基準法の規定に「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない」という接道義務の項目があります。ここでいう建築基準法での道路とは、道路法などの法律で定められた道路以外に、「私道で、一定の技術的基準に適合するもので、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路」いわゆる位置指定道路があります。
　分かりやすく言い換えると、道路法上の道路ではない私道の中で、行政が認めた道路ということです。位置指定道路に２ｍ以上接していれば、建築をすることが出来ます。
　もし、接道している道路が私道である敷地を購入しようとする場合、まず位置指定がなされているかどうか、されていればよし、されていなければどのような取り扱いの道路か再建築に問題がないのか確認することが大事です。（位置指定道路以外の私道でも建築することはできます）

本当です。
「市街化調整区域」といって、原則、家の建てられない地域があります。

乱開発を抑制して秩序だった国づくりをするために国土利用計画法という法律がつくられています。この法律によって、日本全土は、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域に大きく分類され、それぞれの地域独自の条件に合った利用をすすめ、開発を抑制したり促進したりしています。分類された都市地域のなかの市街化調整区域というのは、当分の間市街化を抑制しようという区域ですから、一般の住宅や店舗、事務所などの建物を建てることは原則禁止されています。但し、一部の条件を満たした場合は建築可能となります。

幅員が４ｍに満たない場合、道路中心線より２ｍ内は道路として提供する必要があります。
これをセットバックといいます。

現在建っている建物を取り壊して道路に提供する必要はありませんが、改築や再建築の際は道路として提供した部分の面積は、所有するのみとなり建物建築などの利用は出来ず、
建物建築の際の敷地面積からは除外されます。

建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火になる可能性が高いので、都市計画区域内では「防火地域」と「準防火地域」が定められています。
この地域は家の構造や工法が制限されますので事前確認が必要です。

「防火地域」内では、３階建て以上または延べ面積が１００㎡を超えて家を建てる場合は「耐火建築物」でなければなりません。
また、２階建て以下で延べ面積が１００㎡以下の家の場合は、「準耐火建築物」にすれば建てられます。木造住宅でも定められた仕様を満足させれば建築は可能です。

　「準防火地域」は、防火地域に比べると比較的規制が緩和されますが、木造住宅の場合は、延焼の恐れがある外壁や軒裏及び開口部などに不燃材料を使用するといった「防火構造」にしなければなりません。

建物の外壁後退距離の規制は建築基準法で定められていますが、その制限がない地域の場合は原則、強制的な規制はないといえます。

つまり、敷地境界ぎりぎりに建物を建てることも可能となってきます。

しかし、民法において後退距離は５０センチ必要とされていますのでぎりぎりに建てた場合、民事上５０センチ以上離せと隣地側から訴えられる可能性があります。

正しくは、外壁後退距離の規制がない場合、敷地境界ぎりぎりに建物を建てる権利はあるが、民事紛争を免れ得るものではないということです。

実際、裁判になった場合その地域が商業地域かどうか、その地域にぎりぎりまで建てる慣習があるかなどにより判断されます。

住宅の物置として置くことが多いですが、土地に定着している（すぐに移動させることができない）場合、屋根を有している場合は建築物となります。
床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。

住宅の場合、地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。

具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外されます。一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。

原則として都市計画区域内においては、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと建築物を建てることは出来ません。
これを一般的に接道義務といいます。建築基準法上の道路とは幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路、もしくは幅員４ｍ未満で道路中心線から２ｍセットバックする必要がある道路を言います。

登記識別情報とは登記の申請をされた場合、当該登記により登記名義人となる申請人にその登記に係る物件及び登記の内容とともに登記所から通知される情報のことをいいます。
登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号で不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。

登記識別情報は、本人確認手段の一つであり登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため登記所に提供してもらうことになります。

法令上、地域ごとに建物の構造等を抑制する分け方があります。
その中のひとつが防火地域です。

駅などの近くや繁華街では火災時の延焼防止のために燃えにくい建物（耐火建築物）しか建てられないように制限します[防火地域]。

そして、その近隣や幹線道路沿いでは一定規模の建物を耐火建築物にするか、準耐火建築物にするように制限されています[準防火地域]、一方、延焼の恐れの少ない地域では木造住宅でも建てられる防火指定なしという地域になります。

市街化調整区域は基本的に住宅を建築することが出来ません。
但し、例外として農業、林業、漁業に必要と認められた建物や、これらの業を営む方々の居住用の建物は建築できます。

名義を貸した後すぐに今お住まいのお家の建て替えを計画してもご主人名義では建築確認を受けられない事になると思います。

一生に何度も出来る事（お家を建てる事）ではないので建築する方も名義を貸す方も、もう一度よくお考えになってから結論を出された方がよいと思います。

『登記簿上は、山林ですが、実際は宅地として使える状態になっている』という意味です。
宅地にする場は、地目の変更登記の手続をとらなければいけません。
この登記は法律上の義務であり、１か月以内に申請しなければなりません。

但し、当然山林を宅地にする場合は宅地にするための
整地をしなければなりません。
その費用なども考えなければなりません。

「SRC造」とは「鉄骨鉄筋コンクリート造」、
「RC造」とは「鉄筋コンクリート造」のことです。
最近のマンションは、ほとんどが「SRC造」や「RC造」で、防音性や耐火性、耐震性に優れています。
 

「S」は「サービスルーム」の略で、居室と認められない納戸のことです。
不動産適正取引協議会の定める 『不動産の表示に関する公正競争規約』 によると、
建築基準法による採光基準などを満たさず 「居室」 とすることができない部屋については
「納戸等」 と表示することになっています。

以前は、納戸(N)もしくはサービスルーム(S) と表記されることが大半でしたが、
最近では書斎(DEN)、ユーティリティスペース(U)、フリールーム(F)、マルチルーム(M)、
多目的ルームなどと表記される場合もあります。

既存の建物の用途や機能を変更・更新し、性能を向上させることです。

リフォームというのは、時代に合った内装や外装にしたり、
設備などを新しくすることですが、リノベーションはそれに加え、「性能を向上させる」、
「価値を高める」という点をテーマとして追加したリフォームと考えていただければ分かりやすいと思います。

ベランダは建物から張り出した屋外スペース全般を指し、屋根があることが多いのが特徴です。バルコニーは基本的に屋根がなく、手すり付きで外に突き出した形状の屋外空間を指します。

一般的にはこのような違いや使い分けをしています。
ただし、各住宅メーカーで独自の名称が付けられていることがありますので
必ずしもこの通りではありません。

管理規約にもよりますが、一般的には難しいでしょう。

通常、水廻りを移動するということは給排水の配管も同時に移動させることになります。
一戸建てと違ってマンションによっては十分な空間がなかったり配管移動後の騒音問題などが生じるおそれがあるので、移動させることができるとしても十分に調査をした上でされた方が良いです。

2階にリビングをつくることによって一階よりも広い空間が取れたり、日当たり・風通しが良くなったりといったメリットがあります。

デメリットとしては常に2階へ上がらなくてはいけないことでしょう。

設備の変更・クロス、床の貼り替えなどの改装ならリフォームの方が安く簡単に済みます。
しかし、基礎や外壁を含む全面リフォームの場合は新築同様の金額と手間がかかる場合もございますので一概には言えません。

新築の場合は一から建てるわけですから、やはりある程度の費用がかかります。
反対にリフォームの場合は現状の建物の状況やどうするかによって
いくらでも金額は変わってきます。

一長一短という感じですのでお好きな方で構わないと思います。

固定資産税は1月1日現在の所有者のところに当該物件がある市から請求がきます。
課税の対象期間は4月1日〜翌年の3月31日までですので、
取引日を起算日として日割りにて清算します。

２月や３月に取引をした場合、その年の３月３１日までの固定資産税を日割り清算し、
翌年の固定資産税が前所有者(１月１日現在)の所にきますので
本年度分の日割り精算と翌年度分の一年分の支払いになります。

広告費を頂くのは特別な広告を依頼された場合のみで、通常の広告の場合は費用を請求することはありません。

マンションを購入すると強制的に管理組合に加入し、管理規定に署名することになります。

区分所有建物ができれば、区分所有者全員で構成される団体が成立し、
その団体（通常○○マンション管理組合と名付けられます）でマンションの管理運営をしていくことが、
「建物の区分所有等に関する法律」で定められています。

管理組合は建物や敷地あるいは付属施設の管理や使用について、管理規約をつくり区分所有者間の関係を定め、その権利や義務についての調整をはかるマンション住民の組織です。

建物を所有する目的で（土地を）賃借している権利を借地権とよびます。

〇借地法の改正と借地権
　平成三年に借地法と借家法が改正され、新しく借地借家法となり、
平成四年八月一日から施行されています。
しかし、平成七年七月三十一日までに設定された借地権（既存借地権）については改正法がほとんど適用されず、
改正前の借地法（旧法）の規定の大部分がそのまま適用されることになっています。
その借地期間が満了して、更新後も同様です。
また、既存借地権が相続・贈与された場合や第三者に譲渡された場合も同様です。
この改正法で、定期借地権という新しいタイプの借地権も創設されました。
この定期借地権に対し、従来型の借地権を既存借地権といいます。
現在利用されている借地権のほとんどは、既存借地権です。

現況「更地」は「宅地」の意味ではありません。
登記簿上の地目が「山林」、「雑種地」、「畑」や「採草放牧地」などであっ ても現況「更地」などと書かれている場合がありますが、この場合も建物等で使用されていない土地というだけで「宅地」の意味ではありません。建築不可能の土地もあるので注意が必要です。

建物の場所を表示する方法として、住居表示と地番があります。

住居表示はいわゆる住所ですが、地番とはその土地についている登記上の番号で、全国各地によっては地番がそのまま住所になっているケースも多くあります。
特に気にすることはないのですが、一般的には自分の住所は住居表示で通します。住居表示が無ければ地番が住所となります。

供託所に家賃の供託をするという方法があります。
借主は賃料を支払うのは当然ですが、借主が賃料を支払おうとしても家主の方の事情によって賃料支払ができない場合があります。
このような場合、借主はそのまま放置しては債務不履行となるおそれがありますので 、賃料の供託をしなければなりません。これが家賃の弁済供託です。

弁済供託は、債務履行地の供託所（法務局等の中にあります）に賃料相当額を供託すればよいのです。
この弁済供託ができる要件として供託原因というのが必要とされています。
第１は、弁済の提供（家賃の支払い）をしたにもかかわらずその受領を拒否された場合です。
本件は一度賃料を持参したが、家主が受領を拒否された場合ですので上記の受領拒否を供託原因として、家主の住所地の供託所に供託すればよいのです。
その後の賃料については賃貸人の受領拒否の意志が強くて持参しても受領されないことが明確な場合は「債権者の不受領意志明確」という供託原因で供託できます。
その他に持参債務で債権者の住所が不明なとき、又は取立債務で債権者が取立てにこないような受領不能の場合や、債権者を知ることができないときで借家の所有権の帰属等について
争いがあるためいずれが真実の所有者（家主） か債務者にわからないような場合も供託原因となります。
一度受領拒否されたからといってその後まったくなにもしないで放置しておくと、債務不履行の責任を問われる可能性があり極めて危険ですからぜひ供託を継続してください。

いくらこちらの敷地内にあるからといって勝手に枝を切ったりすることはできないので隣に枝を切るように請求する形になります。

もし、相手が応じなければ、裁判所に対して隣家の費用で植木屋などに切らせるよう請求することもできます。
ただし、越境しても損害がないと認められた場合、裁判所は権利の濫用として切り取りを認めないこともあり、また損害を認めても賠償金だけを容認することもあります。

お客様のご要望に合う銀行をご紹介させていただきます。

ローンセンターの担当者と私が話をした方が、必要書類等の融通も利きやすいのでご遠慮なくお申し付け下さい。

ローン残金全額を、一括返済するよう求められます。
その結果、任意売却を試みて、売れない場合は競売にかけられることにもなります。
また借主の資産、信用に不安が生じたときも一括返済するように求められる場合があります。

銀行が保険契約者・保険金受取人となり、 住宅ローンをお借り入れになった方（あなた様）を被保険者とする保険契約に基づく生命保険のことをいいます。

被保険者の方（あなた様）が死亡または所定の障害状態になられたとき、 生命保険会社が保険金を契約者である銀行に支払い、その保険金をもってお借入金の返済に充当します。

基本的には不可能なのですが、違法建築にもいろいろあり、すべてがすべてだめなわけではありません。

銀行はその物件の流通性や、担保としての評価によって融資を判断致しますので、今後流通が難しくなり得る「違法建築」には融資しにくいといったところです。

物件によってはローンが通る条件を作り出せる場合がありますので、そういった問題がある場合は是非一度当事務所にご相談下さい。

抵当権を抹消するには、抵当権者（ローンを組んだ金融機関）から、委任状と登記済証、登記原因証書をもらい、対象不動産の管轄登記所に抹消登記の申請をします。

抵当権者が手続きに協力しない場合、裁判所で債務不存在の判決をもらい、その謄本で抹消します。根抵当権でない限りわざわざ抹消登記をしなくてもなんら問題はないという方もいますが、後々のトラブル防止のため、ローン完済後は登記抹消をするのが本来望ましいです。

そういった手続きが煩わしい場合は、抹消登記依頼を司法書士にお任せすることも可能です。

不動産取引において頭金を支払って住宅ローンを申し込んでから融資が受けられなかった場合、頭金が返還され白紙解約となります。

融資利用される場合の契約には、『融資が受けられなかった場合、契約を解除し、手付金を返還する』という内容になっています。

土地を購入し、建物を建てる場合、土地代金は建物を建てる前に支払わなくてはなりません。
しかし通常住宅ローンというのは、土地・建物あわせての「住宅」とされており、建物の完成後に融資を受ける事になります。

そこで生まれたのが「つなぎ融資」というものです。
本来の融資金が手元に入るまで、短期間の融資をしてもらい、その資金で土地代金を支払い、所有権を移転し、そして本来借りるところで抵当権を設定する。
しばらくして本来の融資金が手元に入れば、その融資金でつなぎ融資を返済する、といった仕組みのことです。

ただしこれは住宅ローンの審査が完了し、金融機関より完成後の融資の内諾を得ていることが条件です。

金融機関によって差はありますが、契約社員や派遣社員という理由で住宅ローンが全くダメというわけではありません。
契約社員や派遣社員でも収入が安定していれば正社員と変わりなく住宅ローンを組むことが可能である場合があります。

これはケースバイケースなのですが、可能性として対象物件の担保評価によって絶対無理とは言い切れません。
但し、銀行は限られてきます。
銀行は住宅ローンに関しての取組に非常に開きがあります。

お客様のお勤め先や勤続年数などで１００％まで融資をしてくれて尚且つ諸経費ローンまで融資してくれる銀行もありますし、全然話になりませんという銀行もあります。

その辺りはご自身のお仕事関係や対象物件によっての話となります。

銀行によって異なりますが、
事前審査の場合、早いところで２〜３日ぐらいで出ます。

お客様にもよりますが
本審査では大体一週間ぐらいが一般的かと
思います。

ただし、事前審査に日数がかかり、
その分本審査の結果が早いなどの場合もございます。

事実、住宅ローンでご購入の方は、長期で検討される方が多いです。
理由は単純で月々の返済額が抑えられるからです。

しかしその一方で繰り上げ返済により、10年〜15年ぐらいで
完済される方もいらっしゃいます。

定年退職後のローンの負債は重荷になってきますので、
定年までに完済できるように安心できる十分な計画をたててください。

買い替えの場合、いろいろなパターンがあります。
いくつか例をあげてみますので参考にして下さい。

1.現在の家には住宅ローンがなく、ある程度の自己資金もあり、新たに住宅ローンを組むことが出来る。この場合、新しい住宅の購入に際しては深刻に考える必要は特にありません。

2.現在の家には住宅ローンはないが、自己資金もしくはローン審査に難がある。この場合、新しく購入する不動産の資金に、現在の家の売却資金を充てることになります。購入先行の場合、仮住まいなどの準備が出来る時は、まず売却して資金を確保してから新しい住宅の購入に向かいます。

3.現在の家には住宅ローンがあるものの、自己資金があり、新たな住宅ローンを組むことが出来る場合。この場合は、新しい住宅の購入は問題ないでしょう。しかし、現在の住宅ローンの取り扱いがどうなるかによって、新しい住宅ローンの組み方や現在の家の売却方針が決まってきます。事前によく不動産会社や銀行と相談することが大切になります。

4.現在の家には住宅ローンがあり、自己資金もしくはローン審査に難がある。この場合、まず売却をし資金を確保する必要があります。仮住まいが出来るのか、売却した資金で希望通りの家が買えるのか、動き出す前によく検討する必要があります。

不動産査定書を手に入れたい目的によって依頼先が変わります。

売却が目的であれば「不動産会社に依頼」になりますが、それ以外の査定そのものが目的の場合は「不動産鑑定士に依頼」になります。

不動産鑑定士の場合、鑑定（査定）そのものが業務になりますので作成手数料が発生します。

法律違反にはなりません。
宅地建物取引業の免許を必要とする「宅地建物取引業」とは宅地建物取引業法という法律によって以下の様に定められています。

第一章　第二条の二　宅地建物取引業
　宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

とされており、「業として行う」とは、不特定多数の者のために反復継続して行う行為と解釈されていますので、個人が自己の不動産を売却したり、個人が直接売主から購入することは法律違反にはなりません。
しかしここで注意が必要なのは「もめごと」です。
一般的には安全な取引が出来る様に、不動産業者が間に入るわけですから
個人間売買には「もめごと」いった落とし穴も出てきますので注意が必要です。

まず基本姿勢ですが、不動産売却をする場合、不利になる恐れのある事項については（出来れば話したくないという売主様のお気持ちも分かりますが）知っている情報は包み隠さず開示して、その上で契約を締結する方がいいでしょう。

事前にお話すれば問題なく済むものも、後々知ることによってかえってトラブルになることもあります。売った後までいつ気づかれるかなと心配するより、すっきりと売却された方が精神的にもよろしいのではないでしょうか。

告知すべきかしなくてもいいものかの判断基準については、「その事実を知っていなければ買わなかったであろう」と認められるかどうかという抽象的なものであり、事件・事故の内容、経過年数、その後の利用状況など具体的な法律があるわけではございません。

火事があったことが物件の瑕疵（欠陥）にあたるかどうかということは、火災によって人的被害があったかどうか、火災原因などによって変わります。

最終的に告知する義務があったかどうかを判断するのは裁判所になります。

農地は、大きく分けると「純農地」と「宅地見込地」の二つがあり、
それぞれの価格水準は大きく異なることが一般的です。

純農地は、農業をしていない方は家を建てることが出来ません。その土地の価格については収穫される農作物から得られる収益を基礎とした価格水準にあり、
一般的には農地法第３条の許可による農地の売買価格が該当します。
宅地見込地は、現況は農地であるものの周辺の宅地化が進行しているため、
宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用することができる農地のことを言います。
一般的には、農地法第５条の許可による農地の売買価格が該当し、
純農地の価格を遙かに上回り、農業をしていない方でも購入可能です。

権利証とは正式には登記済権利証と呼ばれ、所有権保存登記や所有権移転登記など不動産に登記が行われたことを法務局が証明した登記申請書のことをいいます。大事な書類には違いないのですが、この権利証がなくても不動産売買は可能です。

不動産の売却を行う場合、当事務所では必ず司法書士に手続きを行って頂きます。その際、司法書士に権利証紛失の手続き（要別途費用）を行って頂きますので安心して売却可能です。

亡くなった方が遺言で分割方法を指定していた場合は、その遺言書の指定に従って分割すればといでしょう。（遺留分の侵害がある場合は除きます。）
もし遺言書がなければ、相続人全員で話し合って、それぞれの取得分を決めて、その内容は「遺産分割協議書」として作成します。

ただし、分割をした土地の所有権を第三者に対抗するには、相続人それぞれが遺産分割による所有権移転登記をする必要があります。
これにはまず、共同相続の登記をする方法と、いきなり分割登記をする方法があります。

相続した土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達によりますが２種類の評価方法がります。
市街地の宅地には、その宅地の面する道路に付けられた路線価（国土庁発表の公示価格の８割相当額）に土地面積をかけて出す路線価方式が適用されます。
一方、農村部や郊外地は固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式が適用されます。

なお、借地や借家の敷地を相続した場合には、まず自用地として評価し、
その額から一定の評価減をして算出します。

はい。その旨を事前にお伝え頂ければご近所の方に内密での売却を実施させていただきます。

ネットや広告の掲載なども控えさせていただき、
完全秘密厳守で売却しますのでご安心下さい。

査定価格が販売価格となり、その価格で売れることはあります。

しかし、そこから不動産業者に支払う仲介手数料等諸経費がかかります。

ご契約によりますが、諸経費は登記の変更手続きや解体費用、場合によっては測量費用等です。

修理の必要はありませんが、決済時までに撤去が必要となるのが一般的です。

またその他の設備については、引き渡す付帯設備などに見えない不具合がある場合、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ知らせなければなりません。

契約によります。

中古住宅の売買の場合で、売主が一般個人の場合はそういった付属設備については契約不適合責任を負わない旨を記載するのが一般的です。

もしそういった記載がなく、かつ給湯器が使用できなければ非常に困る場合は責任を問われる可能性があります。

今回のお話は、付帯設備の破損と言う事ですので、契約解除や損害賠償請求ということではなく、追完請求（給湯器の取り換えや補修）という感じになると思われます。

もちろん給湯器の破損により重篤なトラブルに発展した場合は、契約解除・損害賠償請求・代金減額請求をされる場合があるでしょう。

特にありませんが、あえて言うなら入学や転勤などで引っ越しが多くなる春先は、人の移動がが活発化する時期ですのでその前に売り出すことも考え方としてはあります。
例えば11月くらいに売り出すと、年内に引っ越したい人と3月までに引っ越したい人、両方をターゲットにできます。
タイミングも大事になってきますので、家探しをしている人の目に触れる可能性があるほうが有利なことは間違いないでしょう。

基本は綺麗に掃除をすることが必要です。
また、さわやかな芳香剤等使い分けて屋内の香りを調整することでかなり好印象を持たれます。
清潔感とさわやかな感じをうまくアピールし、また、できるだけ水廻りを中心に綺麗に見せることも効果的です。

そういったことは数万円の費用でできるハウスクリーニングで行えますし、売主様の責任において、いずれにせよ行う屋内の「動産物撤去」は早めにされた方が売れやすいです。

自分の不動産を売却することは法的に可能です。（他人の不動産を仲介するには宅建業免許が必要です。）

しかしながら、自分の不動産を自分で売却する場合はかなりの労力と時間がかかります。
また親戚関係や友人で、どんなトラブルでも全て許してくれるような関係ならいいですが、そうでないなら大きなリスクも背負うかもしれません。

そもそもなぜ多くの方が不動産業者を間に入れるのかというと、不動産取引を素人が行うとトラブルが非常に多くなるからです。

売却される時の不動産の価格査定は不動産業者による査定が
元になっている場合がほとんどで、不動産鑑定士による鑑定というのは、
一般的にされていません。

当事務所では無料で査定を行っておりますのでお気軽にご相談下さい。

不動産売却時にかかる費用は、仲介手数料と収入印紙代と売渡費用（司法書士費用）です。印紙代は売却した金額により異なります。

売渡費用は、所有権の移転のほかに抵当権がある場合は抹消の手続きを司法書士に依頼する際の費用です。
細かく言うと他に、引越し代や新居の家具代・いらないものの処分にかかる費用なども考慮しておきましょう。

痴呆症の親の自宅売却手続きを代わりにする場合、ご両親の資産売却の代理人（後見人）になる事が必要です。
たとえお身内であっても、法的な手続きなく代理売却はできません。

平成１２年４月に施行された成年後見人制度（補助）を利用頂くことになります。

この制度は、ご相談のご両親の自己決定とご両親の保護を重視した制度です。

法的にご両親の代理人になりますと、ご自身の不動産の売却と同じ手続きとなります。

売買代金は、大きく分けて2段階に支払われることが一般的です。

まずは契約時に手付金として約1割相当の金額が支払われます。
次に決済時(引渡し時)に残りの金額全額が支払われます。

一般的にはこのような感じですが
もちろん契約内容によっては例外もあります。

不動産の査定についてですが、まず中古市場における「現在売り出されている不動産価格」及び「近年取引された不動産の価格」を参考にします。
例えばマンションなら、同じマンションで売買が成立していればこれを元にある程度の金額を割り出すことが出来ます。また、一戸建てや土地の場合はそれに加え基準地価や路線価などを参考にします。

一定期間内に売れない場合、
媒介契約を延ばして売却を続けるか、一旦中止するかになります。

そして、売却を続ける場合は価格を落として宣伝することが一般的です。

基本的に必要なものは、
登記識別情報(権利証)、実印、印鑑証明書、住民票、身分証明証等が
一般的に最低限必要になります。 (取引時)

査定はあくまで査定ですので必ずしもその金額で
売らなければならないというものではありません。

しかし査定価格の中には我々が不動産のプロとしての見解をもって、
客観的に物件を評価し適正と思われる価格が算出されています。

仮に査定額を大きく上回る価格で販売した場合、
当然期間も長期を覚悟しなければなりません。
その結果、売れ残りのイメージも定着してしまい、結局は査定額を
下回る額での売却になるケースもございますので、
ある程度は査定額を参考にしたう上で希望額に近づけるようにしましょう。

売ることは可能ですが、不動産に設定されているローンの抵当権を引き渡し前に抹消することが条件になります。

一般的には決済時に売却金を住宅ローンにあてて、住宅ローンを完済する形にして抵当権の抹消を行います。
売却金で住宅ローンの返済ができない場合は手持ちの追加資金が必要になりますが、それでも足りない場合は債権者との話し合いになります。

債権者に応じて頂けない場合は、売却は出来ないことになります。