不動産売買におけるトラブル
不動産売買におけるトラブルには、大きく分けて「不動産仲介業者とのトラブル」と「当事者（売主・買主）間のトラブル」の2つがあります。
主に、契約を解除する際や、売買契約終了後に起こるものが多いようです。
不動産仲介業者とは、家を売ったり買ったりする時に、仲介を依頼する業者（不動産屋）のことです。
不動産を売買する時には、物件の調査を行う他、売買の手続き方法や不動産相場などに関する不動産の専門知識が必要です。
そのため個人間で売買することは少なく、多くのケースでは不動産業者に依頼します。
この不動産仲介業者との間でトラブルが起こることがあります。
【目次】
① 仲介手数料のトラブルと対処法
② 土地の境界のトラブルと対処法
③ 土地の地下埋設物のトラブルと対処法
④ 物理的瑕疵のトラブルと対処法
⑤ 残置予定物のトラブルと対処法
⑥ まとめ
① 仲介手数料のトラブルと対処法
不動産仲介業者とのトラブルで多いのは、仲介手数料に関するものです。
通常、不動産仲介業者に不動産売買を仲介してもらうと仲介手数料が発生します。
不動産仲介業者と契約する際、仲介手数料の計算方法や支払時期を決めます。
ところが、この時にきちんと仲介手数料についての説明をしない業者もあるのです。
また、「仲介手数料の金額は法律で決まっている」と言って、勝手に金額を決めてしまう業者もあります。
実際に法律で決まっているのは、以下のように仲介手数料の上限だけなので、このような説明は真実ではありません。
仲介手数料の上限額
200万円以下売却価格 × 5% × 1.1（消費税）
200万円以上 〜 400万円以下（売却価格 × 4% ＋ 2万円）× 1.1（消費税）
400万円超（売却価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）
さらに、「仲介手数料は無料」と言いながら、「コンサルタント料」などの別項目で高額な費用を請求してくる業者もあるようです。
このようなトラブルを避けるには、仲介手数料についての取り決めを当初にはっきりさせておきましょう。
契約時にその計算方法を明示してもらい、支払時期なども決めます。
それ以外に余分な費用が発生しないことも、契約書内で明確にしておくことが重要です。
契約内容を正しく理解し、納得した上で依頼しましょう。
② 土地の境界のトラブルと対処法
続いて「当事者間とのトラブル」を見ていきましょう。
不動産の売却において、境界についてのトラブルは典型的と言えます。
売主には境界明示義務があります。
土地や戸建を売却する際は、売却前に境界を確定しておくことが必要となります。
ただし、隣地の人が境界を承諾せず、売却前に境界が確定できないこともあるかもしれません。
そのような場合の対処法としては、売却時に「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。
不動産売買の際は、あくまでも境界が確定してから売るのが原則です。
境界が確定できない場合は、後からトラブルとならないよう、契約書にその旨を記載するようにしましょう。
③ 土地の地下埋設物のトラブルと対処法
土地に地下埋設物が残ったままだと、トラブルとなることが多いと言えます。
地下埋設物とは、地下に残置された従前の建物のコンクリートの躯体などのことで、地中障害物と呼ぶこともあります。
地下埋設物は、従前の建物を解体する際、地下階をそのまま残して埋め戻したものであることが多いです。
更地の状態だと、地下埋設物が残っているかどうか見た目には分かりません。それを知り得るのは売主だけです。
地下埋設物が存在している場合の対処法は、売主がしっかりと告知することでしょう。
地下埋設物があった場合のように、通常有すべき品質を欠くことを「瑕疵（かし）」と呼びます。
不動産の売却では、売主は契約不適合責任という責任を負います。
契約不適合責任とは、売却後に瑕疵が発見された時、買主から売主に対して損害賠償を請求されたり、契約目的が達成できない場合は契約解除を請求されたりする責任のことです。
一般の方同士の不動産の売買契約では、契約不適合責任に関して、全部を免責する条項を定めることが一般的です。
しかし、商人間の契約だと売主の契約不適合責任期間を数ヶ月設けることがあります。
仮に契約不適合責任期間を3ヶ月とすると、例えば買主が4ヶ月目に契約不適合（瑕疵）を発見した場合、売主は契約不適合責任を負わなくても良いことになります。
ただし、ここで1つポイントがあります。
契約不適合責任について売買契約書の中で免責しても、売主が瑕疵の存在を知っていながら告知しなかった場合には、当該瑕疵につき契約不適合責任を免れないことになっています。
もし地下埋設物の存在を知っているにもかかわらず黙って売った場合、決められた期間を過ぎても契約不適合責任を免れることはできません。
地下埋設物があるケースの対処法は、「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点となります。
告知書とは、物件が抱える瑕疵などの問題を買主へ開示する書面のことです。
④ 物理的瑕疵のトラブルと対処法
物理的瑕疵もトラブルの原因となり得ます。
物理的瑕疵としては、建物の雨漏りや家の傾き、シロアリの発生、土壌汚染、地中障害物などが考えられます。
物理的瑕疵についても、地下埋設物のトラブルと同様、基本的には「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設ける」という2点で対処します。
さらに、物理的瑕疵のうち建物の瑕疵については、既存住宅売買瑕疵保険を付保する対処法もあります。
既存住宅売買瑕疵保険とは、買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を最大1,000万円まで保証金でカバーできるものです。保証期間は5年以下となります。
既存住宅売買瑕疵保険が付保されていると、買主に安心感を与えることができるでしょう。
築年数の古い木造住宅などは、売却前に既存住宅売買瑕疵保険を付保しておくと売却しやすくなります。
⑤ 残置予定物のトラブルと対処法
不動産の売買では、残地予定物について買主があると思っていたものが実際には無いといった場合トラブルになることがあります。
残地予定物とは、例えばエアコンなど取り外さずに残しておくもののことです。
住宅の売買では、建物の設備に関して設備表というものを売主が記載し買主へ渡します。
設備表とは、エアコンやガスコンロなどの住宅設備について「有」や「無」、「撤去」および不具合といった事項を記載する一覧表のことです。
例えば、エアコンについて「有」と記載したにもかかわらず、引渡し時にエアコンを撤去してしまう売主がいたとします。
買主はエアコンが残っているものと思っていたのに、実際にはないとなれば、トラブルに発展する可能性があるでしょう。
対処法としては、売主自らが設備表にしっかりと必要事項を記載してください。
引渡し前は、設備表の整合性が取れているかきちんと確認しましょう。
