不動産のよくある質問10選part38 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：契約書に出てくる「公租公課」とは何ですか。

A：一般的には、国または地方公共団体によって公の目的のために課される金銭負担のことです。「租税公課」ともいわれます。不動産の売買契約書の中で「公租公課等の分担」という項目が出てくることがありますが、ここでいう「公租公課」とは、不動産に対して課される固定資産税・都市計画税のことを意味している場合が一般的です。

 

 

２．Q：不動産売買の場合、固定資産税・都市計画税は売主と買主のどちらが負担するのですか。

A：固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日現在の不動産所有者が納税義務を負います。その年の途中で売買となり、所有者が変更しても1月1日時点での所有者が納税義務を負うことに変わりはありません。売買契約の売主と買主との間では、引渡日を基準として日割計算をして売主と買主とで分担清算します。

 

 

３．Q：不動産売買契約書にある「公租公課の起算日」とは何ですか。

A；「公租公課の起算日」とは、固定資産税・都市計画税の分担額の日割計算を行う場合の年度の始まりとする日をいいます。1月1日とする考え方と、4月1日とする考え方がありますので売買契約書の中でどちらを起算日とするか定められていることが一般的です。

 

 

４．Q：不動産売買契約に違反するとどのような責任を負いますか。

A：不動産について売買契約が成立すると、売主には不動産を買主に引渡し、登記を移転する義務が生じます。買主には代金を売主に支払う義務が生じます。このような義務を履行しないと、契約違反（債務不履行）として、損害賠償の責任が発生するとともに、催告されても履行しない場合には契約を解除されてしまうことになります。

 

 

５．Q：損害賠償とはどのような責任ですか。

A：損害賠償とは、契約違反（債務不履行）により、契約の相手方に何らかの損害を与えてしまった場合にその損害を金銭で賠償しなければならない責任です。

 

 

６．Q： 不動産売買契約書に出てくる言葉で「催告」とは何ですか。

A： 「催告」とは、契約の相手方が契約より発生する義務を履行しない場合に、その義務を履行するよう促すことです。相手方の契約違反（債務不履行）を理由に契約を解除する場合には、原則として相当な期間を定めてこの「催告」を行う必要があります。

 

 

７．Q：不動産売買契約が解除された場合どうなりますか。

A：売買契約が解除された場合、売主・買主それぞれに契約締結前の原状に回復する義務が発生します。売主は買主に対し、引渡した不動産を返還するよう請求し移転登記を抹消するよう請求することができます。買主は売主に対し、支払済みの手付金や代金の返還を請求することができます。

 

 

８．Q； 不動産売買契約書に出てくる「違約金」とは何ですか。

A： 「違約金」とは、不動産売買契約において契約違反（債務不履行）をした場合に支払うことを予め約束しておく金銭のことをいいます。違約金は、「損害賠償額の予定」である場合と、「違約罰」である場合があります。「損害賠償額の予定」とは、実際に生じた損害額が予め約束した金額を上回っても下回っても損害賠償を請求できる額は約束した金額とし、その差額は互いに請求できない場合をいいます。売買契約書上、これと異なる定めがなければ、違約金は「損害賠償額の予定」となります。また、「違約罰」とは、実際に発生した損害については賠償責任が発生し、それに加えて、約束した金額を支払う場合をいいます。

 

 

９．Q： 売買契約時に聞く「合意解除」とは何ですか。

A： 「合意解除」とは、売主と買主の合意によって売買契約の効力を消滅させることです。契約違反（債務不履行）がなくとも、また契約書の中に特に定めがなくても、当事者である売主と買主が合意さえすれば、いつでも可能です。「合意解約」ともいいます。

 

 

１０．Q：不動産売買の時、契約書に収入印紙を貼ると言われたのですが絶対必要ですか。

A：不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。不動産の売買契約書は、印紙税の対象になります。そのため、不動産の売買契約書の作成者、つまり売主と買主が売買契約書に署名・捺印したときに、印紙税を納めなければなりません。印紙税は、印紙税を課される文書に印紙税額の印紙を貼ることにより、納付することになっています。そのため、不動産の売買契約書の場合には、売主と買主が売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのです。