不動産のよくある質問10選part44 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：土地建物の購入をローン特約付きで契約しました。契約書の金融機関欄は「〇銀行、△銀行等」とあります。〇銀行に断られたので解約するといいましたが、媒介業者は☓銀行に行ってそれでもダメならノンバンクに申込みに行ってください、言ってきました。断れないでしょうか。

A： 売買契約書のローン条項の申込金融機関欄に「☓銀行」も記載されているのであれば、☓銀行にも申込みを行わなければならないでしょう。ただし、ノンバンクについては銀行とは金利等の融資条件も異なるでしょうから「銀行等」には含まれないと考えられますので、契約書に具体的な記載がなければ申込みを行う必要はないでしょう。融資を利用する場合には金融機関名を具体的に特定して重要事項説明書や売買契約書に明記しておくことが大切です。

 

 

２．Q：不動産の売買契約を締結し手付金を支払いました。その後、自己都合により手付放棄による解約をしました。ところが、媒介（仲介）業者から媒介手数料の残金半額を請求されています。業者には契約を締結しただけで媒介手数料全額を請求する権利があるのでしょうか。

A：売買契約が成立した場合、契約の当事者間の問題でその契約が解約になったとしても媒介業者の報酬請求権は失われないと解されています。したがって、媒介業者は媒介手数料の残額を請求することができることになります。しかし、媒介報酬の請求について争いになると、裁判所は手付解除により契約が解除されたことで当初予定していた取引が完了せず媒介業者の媒介業務の量が軽減されたこと等を理由として報酬全額の請求までは認めないこともあるようですので、その辺を引き合いに出して媒介業者と話し合うといいでしょう。

 

 

３．Q：媒介業者に土地の売却をお願いして専任媒介契約を交わしました。しかし、売りに出してから３か月になりますが、売出価格では売れそうもありませんので、一旦売却を中止することにしました。媒介業者に専任媒介契約の更新はしない旨を伝えたところ、それまでかかった広告費用や物件調査費用を請求するといわれました。支払う必要がありますか。

A；支払う必要はありません。ただし、 依頼者が媒介業者に「特別に依頼した広告の料金」や「遠隔地への出張旅費」がある場合には依頼者の負担となり、依頼者は媒介業者の請求に基づいてその実費を支払わなければなりません。それ以外の情報登録料や通常の広告、物件の調査等のための費用は依頼を受けた媒介業者の負担になります。

 

 

４．Q：中古住宅の契約が成立し売却することができましたが、売買契約時に媒介報酬全額を請求されました。全額払ってしまうと最後の引渡しまで面倒見てくれるか不安です。

A：報酬請求権の発生する時期は、当該媒介に係る売買契約が成立したとき、とされていますので媒介業者には報酬請求権はあります。しかし、媒介業者の引渡し業務を完全に履行させる趣旨として「媒介報酬は宅地建物の売買、賃貸及び交換の契約が成立した際に半額、代理又は媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう求める」と国土交通省（建設省）による指導（昭和27年通牒）もあります。納得できない場合は媒介業者と話をすべきでしょう。

 

 

５．Q：50年前に雑木林150坪を買い、放置してます。「その土地を坪5万円で買うという人がいる。売ってあげるが、整地費として100万円必要だから、まずそれを支払って下さい」と、宅建業者から電話がありました。価格は坪5万円にこだわりませんが大丈夫でしょうか。

A：おそらく詐欺でしょう。そういった場合、不動産売買契約を先に行います。契約書に「契約後に整地をする」という特約を付します。宅建業者が遠隔地の不動産の買取や売買斡旋をするといって造成工事費用や測量代金を騙し取る商法があるようです。また、こういったケースの場合、本設問の雑木林の売買は宅地の売買に該当しない可能性があるため、宅建業法の適用がなく消費者契約法での判断となる可能性があるのでお近くの消費生活センター等へまずご相談するのが良いでしょう。

 

 

６．Q：中古マンションを購入しましたが、入居後マンション管理組合から延滞管理費３００万円の請求を受けました。契約時にそのような説明も受けませんでした、どうしたらよいですか。

A：マンションの管理費等の滞納があった場合、管理組合は売買により新しい所有者になった買主に対してもその管理費等の滞納金を請求することができますので、延滞管理費の支払い義務が生じます。しかし、宅建業法では宅建業者に対して「管理費の額、修繕積立金の額及びそれらについて滞納がある場合には滞納額」を説明することを義務付けていますので、売主業者や媒介業者が滞納額について説明していなかった場合は業者は宅建業法上の義務違反を問われるとともに民事的な責任を負うことになります。

 

 

７．Q：マイホームの探し方を教えてください。

A：現在はインターネットにより不動産物件の情報は入手しやすくなりました。
一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に買い手がついてしまうものもあります。
おすすめは自分で探すのと並行して信頼できる不動産屋に物件探しを依頼することです。色々な情報チャンネルから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。当事務所では所有権移転が成立するまで全て無料でアドバイス致しますので安心して不動産取引をお任せ頂けます。

 

 

８．Q；マイホーム探しは複数の不動産業者に依頼した方が良いでしょうか？

A：不動産業者は「レインズ」というシステムに不動産情報を登録し情報を共有しています。
よって窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えるでしょう。窓口を複数にするとそれぞれの不動産業者から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
自分の希望をしっかりと汲み取ってくれる営業担当に任せるのが最良の方法です。

 

 

９．Q：物件購入を考えています。メールなどで手軽に新着物件情報をもらえませんか？

A：当事務所ではご希望条件をお教え頂けますと、ご希望の不動産物件をメールにてお送りするサービスを行っております。（もちろん無料です）

膨大な物件数からお客様自身で最良の物件を探すのは難しい部分があり、また、物件の問題点等を見逃して結局時間の無駄となることが多いです。

物件探しは是非当事務所にご相談下さい。

 

 

１０．Q：住宅購入を考えています。マンションと一戸建てどっちが良いでしょうか。

A：それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。