不動産のよくある質問10選part36 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：引渡しとは何ですか。

A：引渡しとは、その物の支配を、売主から買主に移すことです。建物でいえば、例えば、鍵を渡すことで、売主から買主に支配が移り、引渡されたとすることがあります。もっとも、不動産のように手渡しできないような物は、売主から買主に支配が移ったかどうかが必ずしも明確ではないため、引渡しが完了したことを明確にすべく、引渡確認書等の書面を取り交わすことがあります。

 

 

２．Q：不動産に抵当権がついている場合、売買契約にはどのような定めをおくのが良いですか。

A：抵当権等については、契約書に「売主はその責任と費用負担で不動産の所有権が移転する時期までに抵当権など完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除く」という内容の定めをするのが一般的です。例えば、抵当権が設定されているとせっかく買った不動産が競売にかけられる等の危険があります。また、当然そのような危険がある不動産は価値も下がってしまいます。そのため、上記のような定めをおいて所有権が移転する時期までには売主が抵当権等の負担を除く義務を負うことを定めるのが重要です。

 

 

３．Q：所有権移転登記申請手続とは何でしょうか。

A；所有権移転登記申請手続とは、不動産の登記名義人を変更する手続です。売買契約を締結したとしても自動的に買主が登記名義人になるわけではなく、所有権の移転を登記上にも反映させるには、所有権移転登記申請手続をとる必要があります。所有権移転登記は、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを主張できるようにするための要件ですから、所有権を得た後は、速やかに所有権移転登記申請手続をとることが重要です。一般的な不動産売買取引においては司法書士が行います。

 

 

４．Q：不動産の所有権移転登記申請手続はどのタイミングで行えば良いのですか。

A：所有権移転登記は、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを主張できるようにするためのものですから、所有権を得た後は、速やかに移転登記申請手続をとることが重要です。売主としては、まだ代金が支払われていないのに買主に所有権移転登記を備えさせ、自らは登記上の所有者でなくなるのは不安ですから、売買契約の中で代金全額の支払いと同時に所有権移転登記申請手続を行うといった合意をしておくことがあります。不動産の売買取引の現場では、売主からお金を頂いたその日に司法書士によって所有権移転登記を行うのが一般的です。

 

 

５．Q：所有権移転登記申請手続を自分でする場合どのように行うのですか。

A：所有権移転登記申請手続は、基本的には売主と買主が共同で登記所（法務局等）に申請することになります。売主と買主が、自ら、売買契約書、権利証などの必要書類を揃えて申請する形になります。仮に、売主または買主の一方が移転登記申請手続に協力しない場合、裁判所に訴えて、所有権移転登記申請手続をするよう相手方に命じる判決を得たうえで、単独で申請することも可能です。ただし相当な手間と費用がかかります。

 

 

６．Q：所有権移転登記の費用は売主・買主のどちらが負担するのでしょうか。

A：所有権移転登記申請手続の費用を売主と買主のどちらが負担するかは、売買契約書における合意内容次第です。登記によって利益を受ける者が負担するという意味では、買主が負担すべきとも言えますが、双方で負担することもあります。いずれにせよ、後のトラブルを防ぐため、契約書上、費用負担者を明確に定めておくことが望ましいといえます。

 

 

７．Q：付帯設備表・告知書（物件状況報告書）とは何ですか。

A：告知書・付帯設備表（物件状況報告書）とは、売主が買主に対して売買契約締結時の目的不動産の状況を説明する書面です。買主が、売買契約締結前に実際に現地に赴いて目的不動産の状況を確認したとしても、例えば目的不動産が建物であれば雨の日に雨漏りがすることや、土地であれば地中に何らかの有害な物質が埋まっていること等、買主に分からない欠陥が存在する可能性があります。売買契約締結後に、このような欠陥の存在が判明すると、買主が売主に対して売買契約の解除や損害賠償を求める等のトラブルに発展します。このような契約締結後のトラブルを避けるためには、買主が、目的不動産の状況について十分な説明を受け、納得したうえで売買契約を締結することが重要といえます。そこで、目的不動産の状況を説明するための一つの材料として、付帯設備表・告知書（物件状況報告書）を用います。

 

 

８．Q；売主の説明義務とはどういったものですか。

A：売主の説明義務とは、売主が買主に対して売主の不動産について説明する義務です。売主は、民法で定められる信義誠実の原則（信頼を裏切らず誠実に行動しなければならないという原則）に基づいて、契約締結前の段階であっても、買主に対して目的不動産について説明する義務を負います。また、売主が事業者であれば消費者契約法によって、さらに宅建業者であれば宅建業法によっても説明義務が課されることがあります。こういった売主は通常、その有する情報量が多いことなどから、より重い説明義務が課されています。

 

 

９．Q：不動産屋が仲介する場合でも、売主は説明義務が必要ですか。

A：不動産屋（宅建業者）が仲介する場合、その業者も買主に対して一定の説明義務を負いますが、だからといって必ずしも売主自身の説明義務がなくなるわけではありません。

 宅建業者が物件の全ての事情を把握して説明することはできません。例えば売主にしか知り得ないような情報があるような場合には売主から説明がなされなければ宅建業者としても買主に説明することは不可能です。したがって、宅建業者が仲介する場合であっても売主から、宅建業者や買主に対して物件についての情報を提供し説明することが必要です。

 

 

１０．Q：売主はどのような事柄について説明義務を負うのですか。

A：売主は、買主がその不動産を買うかどうかという意思決定をするに当たっての基礎となる部分ついて説明する義務を負います。例えば、建築制限の有無やその内容など、買主が購入を検討するに当たって通常関心をもつ事項について説明する必要があります。