不動産のよくある質問10選part35 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：内金・中間金とは何でしょうか

A：買主は売買契約で定められた支払期日までに売買代金を支払う必要があります。

 売買代金の支払いについて、一括で全額を支払う内容の契約とすることも可能ですが、「内金」や「中間金」を支払うことが定められることもあります。「内金」や「中間金」とは、売買代金の一部であり、売買代金を何回かに分けて支払う場合に定められます。なお、「手付金」のような性質はありません。

 

 

２．Q：不動産の売買代金の支払方法にはどのようなものがありますか。

A：売主様への支払い方法は、現金・銀行振り込み・預金小切手となります。 ただし、銀行振込とする場合、買主が振込みを行ってから売主が引き出せるようになるまでに一定の時間差があります。したがって、売主から買主に対する引渡しと、買主から売主に対する売買代金の支払い（振込み）が確実に同時に行われるように調整する必要があります。預金小切手とは、小切手の一種であり、「預手（よて）」とも呼ばれます。銀行が振出人となり、これを受け取った売主は確実に支払いを受けることができるため、現金と同視できるものと扱われています。（ただし、現金化には一定の日数を要します）。

 

 

３．Q：土地の売買をするには必ず測量しなければならないのですか。

A；土地の売買をするために測量する必要があるかどうかは売買契約の内容によります。例えば、売買契約において売買対象面積を登記上の面積とし、測量を行わない旨を定めた場合には登記上の面積が売買対象面積となり測量をする必要はありません。これを「公簿取引」と言い、一般的にはこの「公簿取引」で行われます。

 

 

４．Q：土地を実際に測量した面積（実測面積）と登記上の面積とが異なっていた場合、土地の売買代金はどうなりますか。

A：土地を測量した結果得られた面積（実測面積）と登記上の面積とが異なっていた場合に土地の売買代金がどうなるかは売買契約の内容によります。例えば、売買契約において売買対象面積を登記上の面積とし、登記上の面積と実測面積との間に相違があったとしても、売買代金の清算を行わない旨を定めたような場合には売買代金の清算を行うことは原則としてできません。実測面積と登記上の面積とは一致しないことも多く、上記のように売買対象面積をどのように決めるかということや、面積が相違した場合の売買代金の処理については売買契約書に定められていることが一般的です。

 

 

５．Q：土地の境界について教えてください。

A：土地の境界とは、一般的にはその土地と隣の土地との境い目のことを言いますが、厳密に言うと、私法上の境界（所有権界）と公法上の境界（筆界）があります。私法上の境界は、土地の所有権が及ぶ範囲に関するものであり、ある土地の所有権と隣接する土地の所有権との境目をいいます。他方、公法上の境界は、登記上、土地は地番を付されて隣接地と区別されますが、その地番と地番との境目のことを公法上の境界といいます。この公法上の境界は公的なものであり、隣接する土地の所有者間の合意のみによって変更することはできません。私法上の境界と公法上の境界は、一致することも、一致しないこともあります。

 

 

６．Q：境界の明示とは何ですか。

A：境界の明示とは、隣接地との境界を現地に存在する境界標などをもとに明らかにすることをいいます。土地の売買契約に当たって、売主は原則として境界を明示しなければなりません。売買契約書においても、「売主は買主に対して土地引渡しのときまでに、現地において隣接地との境界を明示する。」などと定めることがあります。なお、境界標とは、土地の境界を示すために設置された目印のことをいい、種類としては、石杭、コンクリート杭、ビニール杭などがあります。

 

 

７．Q：越境とはどういう状況ですか。

A：越境とは、一方の土地の物（建物、塀その他の物）が、土地の境界を越えて他方の土地にはみ出してしまっていることをいいます。このように越境している物がある土地について売買契約を締結する場合、売買契約後に何がどの程度越境しているのかが不明になったり、越境している物をいつどのように処理するのかについて争いになるおそれがあります。したがって、越境状態にあることや、越境物の取扱いを売買契約書に明確に記載するなどして、売買当事者間で越境に関する紛争が生じないよう努めることが重要です。

 

 

８．Q；隣の方との間で境界についての争いがある場合でも、不動産の売買契約はできますか。

A：隣地との争いがあっても買主様さえ了承頂けるなら売買契約を締結することはできます。争いについては、将来買主と隣接地の所有者との間で、境界に関して紛争になる可能性があることを、買主に対し、きちんと説明しなければななりません。また、その旨は売買契約書にも記載されます。

 

 

９．Q：境界問題を解決するための方法はどのようなものがありますか。

A：境界に関する紛争を解決するための手続としては、ADRの利用、筆界特定制度の利用、境界確定訴訟・所有権確認訴訟などがあります。

 

 

１０．Q：不動産を購入した場合、所有権が売主から買主に移転するのはいつですか。

A：所有権が移転する時期について何も合意することなく、単に目的物を売ります買いますという合意をしただけであれば、売買契約を締結した時に目的物の所有権は売主から買主に移転することになります。ただし、売買契約の中で目的物の所有権が移転する時期を売買契約を締結した時以外の時、例えば、売買代金が支払われた時とする合意をすることも可能です。特に不動産のように高額な物の売買の場合、代金はまだ支払われていないのに契約締結と同時に所有権が買主に移転するのでは売主としても不安ですから所有権の移転時期を売買代金全額の支払いと同時とする合意がなされることが一般的です。