不動産のよくある質問10選part34 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：法務局では不動産取引においてどのような情報を確認できますか。

A：法務局では、全部事項証明書の他に、土地の位置が記載された公図、土地の地積測量図、土地所在図、建物の図面及び建物の各階平面図などを入手できることがあります。なお、どの程度の情報が入手できるかは、不動産ごとに異なります。

 

 

２．Q：自分の建物や土地は何でも自由に売買や利用はできますか。

A：土地の所有権者は、その土地を自由に売買したり利用したりすることができ、また自由に建物を建てることができる、というのが一応の原則ではありますが、土地の売買・利用や建物の建築については、多くの法令によりさまざまな法的規制がなされています。不動産の売買・利用や建物の建築等について問題となる法律としては、都市計画法、建築基準法、農地法、宅地造成等規制法、国土利用計画法、公有地拡大の推進に関する法律、土壌汚染対策法、その他にも多数の法律があるほか、地方公共団体が定める条例が問題となる場合もあります。これらの法令による法的規制の内容としても、事前に「許可」が必要な場合、事前に「届出」が必要な場合、事後の「届出」で足りる場合、また、建物の建築についての建ぺい率、容積率、斜線制限、日影規制など、実にさまざまです。

 このように、不動産の売買や利用方法についての制限は、それぞれの不動産ごとに詳細に調査するほかありません。

 不動産の売買契約を締結するにあたっては、売主も買主も、不動産についてこのようにさまざまな制限があり得ることについて、十分に認識しておく必要があります。そうでなければ、不動産の売買を行うにあたって必要な届出を怠ってしまったり、買主が想定していた利用方法ができずトラブルになる、といったことになりかねません。

 このようなさまざまな法的規制を一般の方が調査して正確に理解するのは極めて困難ですので、不動産の売買契約を締結するにあたっては、宅地建物取引業者（宅建業者）に仲介を依頼することが重要です。宅建業者に不動産の売買契約の仲介を依頼した場合、宅建業者は不動産についての法的規制について調査し、重要事項説明書などで説明することになります（なお、宅建業者といえども常に全ての法的規制を調査できるとは限らず、業者として通常行うべき程度の注意を尽くせば足りることになります。したがって、宅建業者に仲介を依頼するとしても、最終的には当事者である売主と買主の責任で売買契約を締結するかどうかを決定する必要があります）。

 

 

３．Q：手付金とは何でしょうか。

A；手付金とは、売買契約の締結に際して買主が売主に対して支払う金銭をいいます。手付金がどのような性質をもつかは売買契約ごとに異なります。したがって、不動産の売買契約の締結に際して手付金のやり取りをする場合にはどのような性質をもたせるのかを売主も買主も認識しておく必要があります。

 

 

４．Q：解約手付とはどういう手付ですか。

A：手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は、売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は、買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができます。法律上、手付金は原則としてこのような解約手付の性質をもつこととされています。したがって、売買契約においてこれと異なる内容を定めなければ、手付金は解約手付の性質をもつことになります。なお、売主が宅建業者である場合には、売買契約において手付金をどのような性質と定めたとしても解約手付の性質をもつこととされており、宅建業者でない買主は手付金を放棄して売買契約の解除をすることができます。

 

 

５．Q：解約手付ではない手付金はありますか。

A：解約手付の性質以外には、売主または買主の契約違反があった場合の損害賠償額を予定する性質（損害の額を立証しなくても手付金の没収または倍返しの損害賠償を認め、それ以上の請求は認めない）、損害賠償とは別に違約罰として没収または倍返しを受けることができるという性質などがあります。また、これらのいずれの性質ももたず、単に売買契約の成立を証明する証拠とする趣旨でやり取りされる場合もあります。したがって、不動産の売買契約の締結に当たっては、売買契約書において手付金の性質がどのように定められているか確認する必要があります。

 

 

６．Q：手付金の上限について教えてください。

A：手付金の金額については原則として上限はなく、売主と買主が合意した金額を売買契約において定めることになります。ただし、売主が宅建業者の場合は、売買代金の10分の2が上限とされています。

 

 

７．Q：手付解除とはどういう解約ですか。

A：手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより売買契約を解除することができます。このように、手付金の放棄または倍返しによって行う解約を手付解除といいます。

 

 

８．Q；手付解除したいのですが、売主が手付解除できるのはいつまでですか。

A：手付金が解約手付の性質をもつ場合には、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができますが、その期限は、買主が「契約の履行に着手するまで」とするのが法律上の原則です。買主が「契約の履行に着手するまで」とは、具体的には、買主が売買代金をいつでも支払えるように準備して売主に提供したことなどをいいます。一般的には売買契約書において期限を定めます。例えば、手付解除を行える期限を「売買契約から1週間」や「売買契約から1ヶ月」等、売買契約書に明記し、その期限までは売主も買主も手付解除を行えるとします。

 

 

９．Q：手付金は売買代金の中に入りますか。

A：手付金は、解約手付または売買契約で定められたその他の性質をもつものですが売買代金とは異なります。したがって、売買代金の一部である「内金」や「中間金」などとは異なり、手付金は当然に売買代金の一部に充当されるわけではありません。売買代金の残金の支払いを行った時に手付金を売買代金の一部として充当するためには、その旨を売主と買主で合意する必要があります。一般的には、売買契約書において残代金支払い時に手付金を売買代金に充当する旨が定められます。

 

 

１０．Q：申込証拠金とは何ですか。

A：売買契約を締結する際に支払う手付金とは異なり、売買契約を締結する前に買主が売主に対して申込証拠金という名目で支払いをすることがあります。一般的には、申込証拠金は買主がこれから不動産を購入しようとする意思を明確にする証拠として売主に預けられる金銭であり、売買契約を締結する場合には売買代金に充当されることになりますが、売買契約を締結しない場合に返還されるかどうかは、事前に売主と買主の間で明確にしておく必要がある性質のものです。