不動産のよくある質問10選part15 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：地番と住居表示の違いは何ですか？

A：不動産の場合、所在地の表し方には登記地番と住居表示というものがあります。
地番とは１筆の土地ごとにつけられているものになります。
住居表示は 郵便物を出す場合などに使われている住所のことです。普段の生活の中で住所といえば、この住居表示のことを指しています。住居表示では建物は町名・街区符号・住居番号で表記されており、住居表示の決定は各市町村によっておこなわれています。

ただし住居表示は一定の地域にのみ存在し、住居表示が無い地域は地番が住所となります。

 

 

２．Q：面積の単位で「坪」と「㎡」の違いについて教えてください

A：「坪（つぼ）」は尺貫法による面積の単位で、１辺が６尺（約１．８１８２ｍ）の正方形の面積が１坪です。

　一般的に分かりやすくいうと１坪は、およそ２畳（たたみ２枚分）の広さにあたります。また１坪を㎡に換算すると、約３．３０５７８５㎡となります。

　したがって、「㎡」表記されている土地などの面積を「坪」に換算するには、「○○㎡÷３．３０５７８５」または「○○㎡×０．３０２５」として計算することができます。

逆に、「坪」表記されている土地などの面積を「平方メートル」に換算するには、「○○坪×３．３０５７８５」または「○○坪÷０．３０２５」とすれば計算することができます。

 

 

３．Q：土地登記簿とはなんですか？

A；土地登記簿というのは、簡単にいえば、どこにどういう土地があって、その所有者が誰であるかが記載されている法務局備え付けの台帳です。土地を買おうとするとき、その土地が目的の建物を建てることができる土地か確認できます。

表題部（土地の表示）は土地の住所･地番･地目・地積などの表示がされています。
甲区（所有権）には、土地の所有者が誰であるかが示されています。
乙区（所有権以外の権利）には、抵当権とか地上権等、所有権以外の権利が表示してあります。

 

 

４．Q：土地を売りたいのですが「囲い込み」に気をつけろと言われました。「囲い込み」とはなんでしょうか？

A：物件の囲い込みとは、不動産業者が両手契約（売主からも買主からも仲介手数料をもらえる契約）をするために物件情報を隠し、物件確認の電話をしても「今、検討している人がいますので、ご紹介できません」と何ヵ月も言い続け、自社で買主様を見つけようとすることです。売主様に内緒で物件情報を隠してますから、売主様の利益を考えずに、自社の利益を優先している行為です。

物件の囲い込みをされているかもと心配があるようでしたら、一度、うえくぼ不動産事務所へご相談ください！

 

 

５．Q：売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？

A：マンションの場合、将来的に再度居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。
売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、うえくぼ不動産事務所までお気軽にご相談ください。

 

 

６．Q：住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？

A：ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約１週間程かかります。売却に向けた営業活動は、１ヵ月～3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。

 

 

７．Q：土地や建物の査定をお願いしたいのですが無料でしょうか？

A：はい、無料です。不動産査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。

●机上査定（簡易査定）

周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。

●訪問査定（現地査定）

営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の３つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。

 

 

８．Q；不動産の売却を検討しています。同時に複数の不動産業者に声をかけても問題ありませんか？

A：大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産業者により異なることがあります。
また、不動産業者にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。
ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産業者への対応が必要となるので非常に大変です。査定に訪れた不動産業者の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2～3社選定されることをおすすめします。

 

 

９．Q：査定にはどのくらい時間がかかりますか？

A：机上査定は、一般的に30分から１時間程度の調査で査定価格を知ることができます。訪問査定は、不動産業者の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがるのが一般的です。

 

 

１０．Q：売却価格は途中で変更できますか？

A：売却価格の変更は可能です。販売活動状況など営業担当者より報告を受け、見学に来る購入希望者が少ない場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースが多いです。