不動産のよくある質問10選part14 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：不動産投資を購入するにあたって、利回りだけで決めても良いでしょうか？

A：利回りはとても重要なポイントになってきます。
しかし本当にそれだけで決めてしまうのは早計です。

利回りというのは賃貸人がいてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスクも大きいです。
また近い将来、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々の問題があります。

例えば、建物がかなり古く利回りが悪くても立地的に人気のある場所なら、最終的に土地販売で元が取れるケースもあるでしょう。

ただ利回りのみで判断するのはやめた方がいいでしょう。

 

 

２．Q：収益マンションはどの様な方が購入されるのですか？

A：サラリーマンの方や自営業者の方、また法人など様々な業種の方が購入希望されてます。

年齢も20代から退職後の方までと幅広く、購入動機も私的年金、インフレ対策、相続税対策など多彩なニーズがあります。

 

 

３．Q：収益マンションを売却したい時どうすれば良いですか？

A；まずは当事務所にご相談下さい。
その上で調査査定致しまして売却価格をご相談させて頂きます。

収益マンションといっても売却の手順や方法などは一般住宅とほぼ同じですのでご安心下さい。

 

 

４．Q：収益物件で築後20〜30年経っていても入居者はつきますか？

A：築20〜30年と言えば古い印象になるかと思いますが、
30年前に建てられた建物でもしっかりとしたメンテナンスが行き届いていれば綺麗ですし入居希望者もあります。

築年数というのはあくまで目安であって必ずしも評価が同じではありません。
逆に築年数の割りに綺麗な方が管理が行き届いていて安心という評価を得られる場合もあります。

 

 

５．Q：マンションを購入する時、滞納されていた管理費や修繕積立金は債務者に請求することは可能ですか？

A：滞納している管理費等は購入者が債務者に代わって管理組合に全額支払わなければなりません。
もちろん、立て替えた支払い額については債務者に求償権を行使することができます。

あとは相手に資力があり、また購入者側に債権回収の能力があれば、立て替えた管理費等を回収することは可能かと思われます。

 

 

６．Q：登記簿に記載がある「買戻特約」とは何ですか？

A：民法上では、不動産についてのみ買い戻しを認めています。
買戻特約は売買契約と同時に行わなければならず、同時に登記を行わなければなりません。
また、買戻期間は１０年を超えることは出来ません。

買戻特約は一般に民間ではあまり利用されず、 公団や公の性格をもった団地等で設定されることが多いです。
売買がその権利の有効期間以内であったとしても、大方の場合、買戻特約権者はその抹消について協力することがほとんどです。

 

 

７．Q：不動産競売の一括競売について教えてください

A：土地と建物を一括して競売にかけることです。
従来は、土地に抵当権を設定された後、同一の所有者がその抵当地に建物を建築した場合に限り、その建物を土地と一緒に一括して競売にかけることを認めていました。
よって第三者が抵当地に建物を建築したケースにおいては、一括競売は認められず、土地の買受人は建物の所有者に対して、任意での明け渡しか、もしくは建物収去土地明渡訴訟を起こさなければなりませんでした。

その結果、買受人の負担が大きく、土地の売却価格の低下や売却自体が困難となるなど、大きな問題となっていました。
そこで、平成16年の民法並びに民事執行法の改正により、同一の所有者が建物を建てた場合以外であっても、建物の所有者が買受人に対抗出来る場合を除いて、
債権者は土地と建物を一括して競売を行うことが出来るようになりました。

 

 

８．Q；新聞等で競売物件の公示を見かけますが、個人でも購入可能でしょうか｡

A：債務者本人は購入できない等の一定の制限はありますが､原則どなたでも購入できます｡　
なお､以下のような注意点もあります｡
　〇入札期間中､入札書に購入希望金額を記載して申し込み､最高値売買申出人が買主となる｡
　〇入札申出には､最低売却価額の２割を保証金として提出する｡
　〇事前に競売物件に立ち入る等､物件を直接調べ､売主から説明等を受けることができない｡
　〇売却代金は一括納付しなければならない｡

しかし､裁判所執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売物件の物的事実･権利関係等を十分調査し､　物件明細書･評価書を作成しており､それでも不明な点は執行官等に照会する等安心して購入できるような配慮はあります。

 

 

９．Q：田舎暮らしってどんな感じでしょうか？

A：田舎暮らしは街中にはない独特の時間が流れています。
周りに住む人なども何事にも手間暇かけて、生活をしてますので本当の意味で人生を楽しんでいるのだと思います。

価値観の問題にはなってきますが、便利になった街中に比べ不便で何もない暮らしかも知れませんが、自然に還る生活が送れます。

自分たちで作りあげる人生の中で、人との助け合いや自然との共存を実感できる暮らしが待っています。

 

 

１０．Q：田舎暮らしがしたいのですがまず何からはじめたらよいのでしょうか?

A：まず、田舎で何をしたいのか、どのような環境や地域を求めているのかよく考えてみましょう。
自分の目的に合いそうな、適当な地域が見つかったら必ず何度か現地へ行って、気候、仕事、住居、地域行事、医療、買い物など生活をする上で必要な地域情報を収集し、実際に自分がその地域にとけ込んで生活できるのか確認することが大事です。

田舎暮らしはのんびりできるようなイメージがありますが、実際は意外と忙しく、地域のおつきあいや行事への参加なども多いので、都会との生活環境の違いに戸惑うこともあるでしょう。