不動産のよくある質問10選part12 | コラム | 和歌山県和歌山市 和歌山駅【うえくぼ不動産事務所】

１．Q：道路に面していない土地に建物を建てることはできますか？

A：原則として都市計画区域内においては、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと建築物を建てることは出来ません。
これを一般的に接道義務といいます。建築基準法上の道路とは幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路、もしくは幅員４ｍ未満で道路中心線から２ｍセットバックする必要がある道路を言います。

 

 

２．Q：地下室は容積率に計算されますか？

A：住宅の場合地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。

具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外されます。一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。

 

 

３．Q：プレハブの物置も建築物として延床面積に入りますか？

A；住宅の物置として置くことが多いですが、土地に定着している（すぐに移動させることができない）場合、屋根を有している場合は建築物となります。
床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。

 

 

４．Q：建物の隣地との境界の後退は絶対に50ｃｍ必要ですか？

A：建物の外壁後退距離の規制は建築基準法で定められていますが、その制限がない地域の場合は原則、強制的な規制はないといえます。

つまり、敷地境界ぎりぎりに建物を建てることも可能となってきます。

しかし、民法において後退距離は５０センチ必要とされていますのでぎりぎりに建てた場合、民事上５０センチ以上離せと隣地側から訴えられる可能性があります。

正しくは、外壁後退距離の規制がない場合、敷地境界ぎりぎりに建物を建てる権利はあるが、民事紛争を免れ得るものではないということです。

実際、裁判になった場合その地域が商業地域かどうか、その地域にぎりぎりまで建てる慣習があるかなどにより判断されます。

 

 

５．Q：防火地域と準防火地域があるらしいですがそれは何ですか？

A：建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火になる可能性が高いので、都市計画区域内では「防火地域」と「準防火地域」が定められています。
この地域は家の構造や工法が制限されますので事前確認が必要です。

「防火地域」内では、３階建て以上または延べ面積が１００㎡を超えて家を建てる場合は「耐火建築物」でなければなりません。
また、２階建て以下で延べ面積が１００㎡以下の家の場合は、「準耐火建築物」にすれば建てられます。木造住宅でも定められた仕様を満足させれば建築は可能です。

　「準防火地域」は、防火地域に比べると比較的規制が緩和されますが、木造住宅の場合は、延焼の恐れがある外壁や軒裏及び開口部などに不燃材料を使用するといった「防火構造」にしなければなりません。

 

 

６．Q：セットバックって何ですか？

A：幅員が４ｍに満たない場合、道路中心線より２ｍ内は道路として提供する必要があります。
これをセットバックといいます。

現在建っている建物を取り壊して道路に提供する必要はありませんが、改築や再建築の際は道路として提供した部分の面積は、所有するのみとなり建物建築などの利用は出来ず、
建物建築の際の敷地面積からは除外されます。

 

 

７．Q：どんな場所にでも建物が建てられるとは限らないと聞きましたが本当ですか？

A：本当です。
「市街化調整区域」といって、原則、家の建てられない地域があります。

乱開発を抑制して秩序だった国づくりをするために国土利用計画法という法律がつくられています。この法律によって、日本全土は、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域に大きく分類され、それぞれの地域独自の条件に合った利用をすすめ、開発を抑制したり促進したりしています。分類された都市地域のなかの市街化調整区域というのは、当分の間市街化を抑制しようという区域ですから、一般の住宅や店舗、事務所などの建物を建てることは原則禁止されています。

 

 

８．Q；「位置指定道路」というもの聞いたことがあるのですがどういった道路ですか？

A：不動産広告や販売図面・資料の接道に関する説明をしている項目があり、その中で「位置指定道路」と記載されていることがあります。日常生活の中で道路の区別をしながら暮らす人は少ないと思いますが、道路はいろいろな種類に分かれています。まず、大きくは公道と私道に分かれ、その私道の中のひとつに「位置指定道路」があります。

建築基準法の規定に「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない」という接道義務の項目があります。ここでいう建築基準法での道路とは、道路法などの法律で定められた道路以外に、「私道で、一定の技術的基準に適合するもので、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路」いわゆる位置指定道路があります。
　分かりやすく言い換えると、道路法上の道路ではない私道の中で、行政が認めた道路ということです。位置指定道路に２ｍ以上接していれば、建築をすることが出来ます。
　もし、接道している道路が私道である敷地を購入しようとする場合、まず位置指定がなされているかどうか、されていればよし、されていなければどのような取り扱いの道路か再建築に問題がないのか確認することが大事です。（位置指定道路以外の私道でも建築することはできます）

 

 

９．Q：増改築の予定なのですができますか？

A：増築の余地があるかどうかは建ぺい率、容積率をチェックしてみてください。

増築の余地があるかどうかは、建ぺい率、容積率があまっているかどうかということが一番のチェックポイントですが、
これらの余裕があっても道路斜線制度や北側斜線制限などで増築できないこともありますので、
それらの面を合わせて総合的にチェックしてください。

 

 

１０．Q：建ペイ率と容積率というのはどういうものですか？

A：敷地に対して建てられる建築面積と総床面積の最大限度を定めて、建物の規模をそれ以下に規制しようとするものです。

建ぺい率とは、「建築面積の敷地面積に対する割合」で、ふつうの場合は一階の面積のことを指します。なお、建築基準法では、建築面積は外壁または柱の中心線でかこまれた面積で測ります。
容積率とは、「敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合」です。